财务数据和关键指标变化 - 第二季度经调整的可比FFO为每股0.72美元，去年同期为0.83美元，减少0.11美元，降幅13.3%，主要因利率上升导致预期净利息支出增加 [10] - 2023年可比FFO预计低于2022年，已知某些项目影响总计减少0.55美元，主要是利率上升的影响 [11] - 因6月授予新的基于股票的奖励，预计今年剩余时间内将额外产生约0.05美元的G&A费用，2024年该计划与上一年运营率相比的增量影响为0.02 - 0.03美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 纽约现金同店办公室业务增长3%，纽约业务整体增长2.7% [11] - 第二季度完成19笔租赁，总面积27.9万平方英尺，起始租金为每平方英尺91.57美元，现金按市值计价为正5.7%，GAAP为正9.9%；今年前六个月签署了100万平方英尺的租约，平均起始租金为每平方英尺99美元 [14] 零售业务 - 本季度大部分零售租赁发生在PENN区，主要是食品和健身相关业务 [17] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 今年以来租赁活动受传统行业（特别是金融服务和律师事务所）的强劲需求推动，金融公司占本季度租赁的520万平方英尺的近40% [13] - 租户倾向于最高质量、新开发或重新开发的A类建筑，此类建筑租金上涨，A类和B类物业租金差距扩大，大型需求交易流程滞后，优惠仍居高不下 [13] - 本季度70%的租赁活动发生在中城，其中75%发生在A类物业 [13] 资本市场 - 融资市场仍然高度受限，尤其是办公室市场，CMBS市场略有改善但仍基本关闭，银行在贷款方面保持谨慎和受限 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期业务计划是节约现金、保护资产负债表，通过增值出售部分资产筹集现金，减少债务并回购股票，Penn区是主要业务重点 [9] - 公司认为CBD办公室市场受到投资界短视观点影响，但相信办公室业务会复苏，就像购物中心市场一样 [7][8] - 公司专注于拥有最高质量、新开发或重新开发的A类建筑，以满足租户对优质办公环境的需求，在市场竞争中占据优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体经济在美联储历史性加息的情况下比预期更具韧性，但房地产资本市场仍然面临挑战 [8] - 尽管面临利率上升和非经常性项目的不利影响，公司核心办公室和零售业务凭借长期信贷租赁保持韧性 [11] - 对PENN 1和PENN 2项目的市场接受度和未来发展充满信心，认为它们将成为纽约的新中心 [15] 其他重要信息 - 过去几个月，公司以平均每股14.4美元的价格回购了202500股股票，花费2900万美元 [9] - 公司宣布出售曼哈顿的四处小型零售资产，将于第三季度完成交易，Armory Show已于7月完成出售 [19] - 公司目前流动性强劲，达32亿美元，包括13亿美元现金和受限现金，以及19亿美元未动用的25亿美元循环信贷额度 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明租赁管道情况，以及其中与PENN2租赁相关的比例，本季度纽约租赁中PENN1的占比 - 本季度约40%的租赁活动发生在PENN1，包括与Canaccord的交易；租赁管道方面，约60万平方英尺的租约正在进行中，另有120万平方英尺在计划中，PENN2目前有很多参观活动和提案 [25] 问题2: 公司是否考虑在年底前出售其他大型资产，对股息和股票回购的最新想法是什么 - 公司将机会性地出售资产，目前正在处理一些其他资产，可能有一两个较大的资产，但无法确定年底前是否能完成交易；公司将在年底评估现金与股票的分配，目标是保留现金用于回购和偿还债务 [27] 问题3: 能否量化2024年剩余到期租约的按市值计价机会，是否有高于市场租金的重要独特租约 - 难以逐季预测按市值计价情况，因为这取决于公司的租赁活动；公司对主要到期租约所在建筑物的租金水平感到满意，起始租金一直很强劲且稳定，显示了公司建筑物的质量和租赁步伐的加快 [30] 问题4: 市场租金在过去六个月的毛增长趋势下，TI和免租期方面的情况如何 - 优惠仍然居高不下，优质建筑物的租金继续小幅上涨，但优惠水平保持不变 [33] 问题5: 新的薪酬计划是否会终止旧计划，为何在年中推出该计划 - 旧计划不会终止，将于2025年到期；年中推出新计划是因为公司处于具有挑战性的时期，希望通过该计划激励员工留任并奖励绩效，该计划对股东和团队都有好处，得到了股东和行业同行的支持 [38][39][41] 问题6: 请提供Pier 94工作室交易的更多细节，包括经济情况、运营模式和公司的角色 - 交易细节尚未最终确定，该工作室将是曼哈顿岛上唯一的工作室，公司拥有一半权益，Hudson Pacific是运营商，Blackstone是其合作伙伴和公司的合作伙伴 [43] 问题7: 请介绍旧金山和芝加哥的租赁活动情况，并比较两个市场的现状 - 旧金山市场租户需求较少，但公司在555 Cal项目上取得了成功；芝加哥市场租户需求不足，特别是大型租户，市场较为冷清；两个城市总体上都存在需求不足和政府不确定性的问题 [46][47] 问题8: 本季度纽约办公室租赁（不包括PENN1）的利差是多少 - 公司无法立即提供该数据，将后续回复 [50] 问题9: 未来两到三年，公司是否有计划出售特定部分的投资组合，或者业务是否会收缩 - 公司没有针对特定类型资产的出售目标，但会寻找能够增值并为股东创造价值的资产出售机会 [52] 问题10: 请预测下半年零售和办公室业务的NOI情况 - 公司不进行下半年的预测或指引 [54] 问题11: 公司是否考虑出售Farley大楼的合资企业股份，是否考虑为该大楼提供抵押贷款 - 公司对该资产表示看好，暂不评论未来计划；该大楼是优质资产，有长期租约且无抵押贷款，可能是重要的流动性来源 [57][59] 问题12: 本季度0.72美元的FFO中，哪些是一次性项目，哪些是经常性项目 - 本季度一次性项目主要是345 Montgomery租户终止合同带来的0.07美元收入，以及St. Regis贷款重组相关的0.02美元额外利息支出，净非经常性项目为0.05美元；股票薪酬费用将在今年剩余时间内持续存在，但明年增量会减少 [62] 问题13: 如何看待租赁管道对未来入住率的影响，未来入住率的走势如何 - 今年剩余时间内入住率将在当前水平附近波动，具体取决于交易完成时间；希望随着交易的完成，未来几个月能看到更多的吸纳量；入住率可能会在明年年初略有下降，但公司有信心随着时间推移，空置空间将被填补，入住率将得到恢复 [64][65]