财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.59美元，去年同期为0.89美元，减少0.30美元 [17] - 第三季度租金收款（不包括延期）提高500个基点至93%，其中办公室租金收款95%（含延期为97%），零售租金收款82%（含延期为85%），综合收款率为93%（含延期为95%） [12] - 年初至今已延期租金3090万美元，减免租金880万美元 [12] - 第三季度末纽约办公室入住率为95.8%，纽约零售入住率为79.9%，下降主要由于疫情 [18] - 纽约板块第三季度现金基础同店NOI下降9%，排除零售、可变业务因疫情导致的临时收入损失以及住宅和亚历山大公司股份后，核心纽约办公室业务增长1.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 本季度共租赁145.3万平方英尺，初始租金为每平方英尺92.74美元 [23] - 排除Facebook租约后，第二代现金按市值计价差距分别为26.2%和7.7% [23] - 有22万平方英尺租约正在谈判，纽约还有85万平方英尺的潜在租约，新租约和续约租约比例为50:50 [23][50] - 旧金山本季度与一家主要金融服务租户续约9万平方英尺，并正在敲定与另一家公司的续约 [23] 零售业务 - 本季度执行了2.5万平方英尺的租约，包括与麦迪逊大道阿玛尼的租约，另有新租约和续约租约共计5万平方英尺正在进行中 [24] 住宅业务 - 截至9月，220 Central Park South在疫情期间已完成30套单元和套房的交易，净收入9.39亿美元，其中第三季度完成19套，收入5.91亿美元 [15] - 从项目开始到9月30日，已完成95套单元和套房的交易，净收入27.6亿美元 [15] - 10月完成4套单元的交易，净收入1050万美元 [15] 开发业务 - Moynihan Train Hall将于年底开放 [13] - 2021年第一季度开始向Facebook交付Farley大楼73万平方英尺的空间 [14] - PENN 1的改造和重建项目将于2022年分阶段完成，北大厅将于明年第三季度向租户开放 [14] - PENN 2将紧随其后进行开发 [14] - 33街长岛铁路入口将于12月按计划开放 [25] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 办公室市场：租赁市场基本处于停滞状态，预计年底前新租赁活动较少，续约将占主导 [20] - 零售市场：环境仍然困难，游客预计至少要到2021年下半年才会回归，零售空置率上升，租金面临下行压力 [24] 旧金山市场 - 办公室市场：与主要租户完成续约，租金按市值计价表现良好 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续积极推进555 California Street和1290 Avenue of the Americas的交易，可能采取出售、部分出售、合资或再融资的形式 [13] - 利用有利的融资市场，以低利率置换债务，确保资产负债表能够应对各种环境 [28] - 关注困境市场中的收购机会，特别是零售、酒店和纽约的公寓市场 [77][78] - 对生命科学行业感兴趣，正在寻找切入点，但目前该行业没有困境收购机会 [91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情是百年一遇的事件，纽约和其他美国城市的活动水平远低于正常水平，但正常状态将在几个月内恢复，而不是几年 [9][10][16] - 公司核心办公室业务表现良好，受长期租约和优质租户的保护，随着疫情消退，可变业务将恢复到以前的运营水平 [19] - 零售市场虽然困难，但公司拥有优质的零售资产，随着纽约市的复苏，零售业务将受益 [24][67][68] - 公司对Farley大楼的零售租赁前景非常乐观，认为这是纽约市目前最好的零售机会之一 [33] - 纽约市的政治和财政状况将发生变化，公司认为这是购买资产和股票的好时机 [60][62] 其他重要信息 - 公司目前流动性强劲，现金及受限现金为14.9亿美元，27.5亿美元循环信贷额度中未提取21.8亿美元，共计36.7亿美元 [11] - 本季度偿还了5亿美元的循环信贷额度 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Farley零售租约在疫情环境下的讨论是否有变化，租金和TIs等指标如何？ - 租户对Farley大楼的兴趣未减，租金基本不变，部分交易的TIs可能略有增加 [31][32] - 该项目被称为“漏斗”，预计将有大量人流，是纽约市目前最好的零售机会之一，公司对其前景非常乐观 [33] 问题2：未来是否有其他大型空间的租户可能搬离或退还空间？ - 未来几年公司的租约到期情况较为温和，除了New York & Company和一些小面积空间外，没有大型租户的租约到期 [37] 问题3：The Home Depot空间的最新情况和前景如何？ - The Home Depot的租约到2025年到期，公司多次与他们沟通收回空间，但目前该空间仍在租赁中，公司在未来五年内有财务保障 [39] - 该空间有来自几家重要零售租户的意向，但具体情况尚不确定 [40] 问题4：选举结果对纽约市和公司的影响如何？ - 选举结果难以预测，但民主党横扫的可能性不大，这对公司来说是好事 [42] - 纽约市和其他大城市面临预算问题，政府需要平衡预算，可能会采取削减开支和寻求联邦援助的组合方式 [43][44] - 公司担心纽约市的愚蠢立法和不可持续的税收增加，特别是房地产税的增加 [46] 问题5：零售业务在疫情后的赢家和输家分别是哪些？ - 公司认为自己拥有最好的零售资产位置，但零售房地产价值和租金将受到市场影响而下降，需要时间恢复 [48] 问题6：租赁管道中的租户需求和空间规划如何，新租约和续约租约的比例是多少？ - 租赁管道活跃，新租约和续约租约比例为50:50 [50] - 租户类型多样，包括非营利组织、娱乐公司和科技公司等 [50] - 目前还很难看出租户对空间设计的策略变化，但优质空间和建筑更受青睐 [51] 问题7：净有效租金在过去六个月的变化情况如何，未来可能的走势如何？ - 租赁活动仍然缓慢，租金和优惠政策的调整还不确定，需要等到人们回到办公室、市场恢复正常后才能确定 [55] - 目前租金总体保持稳定，但TIs有所增加 [55] 问题8：纽约市的政治环境是否有利于商业发展，政治家是否理解他们的需求？ - 纽约市是世界上最伟大的城市之一，其基础设施和商业社区无法复制，尽管目前面临政治和财政问题，但未来仍将是主导城市 [60][61] - 公司认为目前是购买资产和股票的好时机，因为资产价格较低 [62] 问题9：555和1290资产的最新想法是什么，倾向于哪种处理方式？ - 公司认为这是重要资产，将有可接受的价值，但可能无法达到最初的预期 [63] - 公司正在考虑多种选择，包括出售、部分出售、合资或再融资，以实现资产的变现 [63] 问题10：旅游业的回归对零售入住率、租金收款和减免有何影响？ - 预计旅游业将在2021年下半年回归，这将导致零售销售下降，但零售商正在适应，公司认为自己的零售资产相对较好 [66][67] - 随着人们能够再次旅行，纽约市的旅游业将繁荣，零售商将受益 [68] 问题11：TheMART的贸易展览何时重新开放？ - 大型贸易展览原定于6月举行，已推迟到9月，预计2021年第三季度的Armory Show也将举行 [70] 问题12：85万平方英尺的租赁管道是否包括PENN 1的大型锚定租户？ - 不包括，可能指的是PENN 2 [71] 问题13：Farley大楼为Facebook的建设情况如何，TIs与历史相比如何？ - 公司不讨论具体的建设细节和TIs情况 [74] 问题14：目前零售业务有哪些机会，公司如何从中受益？ - 零售市场中，最差的资产最先出现问题，公司关注优质的高街零售资产，目前尚未看到符合要求的大规模机会，但机会将逐渐出现 [75][76] - 公司有财务能力在困境市场中进行收购，将关注贷款止赎带来的机会 [77][78] 问题15：纽约办公室现金NOI本季度环比下降的原因是什么？ - 第三季度应收账款准备金是第二季度的2.5倍以上，但公司希望离线提供更精确的答案 [81] 问题16：办公室房东可以采取哪些措施加速员工返回办公室，CEO们的计划是什么？ - 公司与租户保持密切沟通，了解他们的需求，并为建筑物做好准备，包括空气过滤、温度检查和卫生等方面 [87] - 员工返回办公室主要取决于医疗行业解决疫情问题，目前大多数CEO尊重员工对健康风险的担忧 [85][86] 问题17：生命科学行业的资产是否在公司的收购目标范围内，目前的发展管道中是否有扩展该领域的机会？ - 公司对生命科学行业感兴趣，但目前该行业没有困境收购机会 [91][92] - PENN 1和PENN 2不太适合进行生命科学改造，其他建筑物或新建项目更适合 [94] 问题18：Signage业务的恢复情况如何？ - Signage业务受旅游业影响，广告商减少投放，但随着旅游业和员工返回，预计将恢复到危机前的水平 [96] - 公司认为该业务规模大、组织能力强，具有竞争优势，对其前景充满信心 [97] 问题19：第五大道的零售空置情况和租金前景如何？ - 第五大道的零售租金将从几年前的峰值回落，Harry Winston的交易被视为积极信号，可能表明当前租金的调整范围 [100][101] 问题20：PENN的地面租赁情况和PENN 2的大型锚定租户前景如何？ - PENN 1的地面租赁重新评估将于2023年进行，公司认为情况将朝着有利的方向发展 [103] - PENN 2与麦迪逊广场花园的总部租赁处于暂停状态，但公司对其前景非常乐观，认为该位置和设施具有优势 [103][104] 问题21：办公室租赁结构是否会因共享办公和远程工作的变化而改变？ - 长期租约对大型租户和房东都很重要，将仍然是主流 [106][107] - 小型租户的租赁结构可以更加灵活，公司有能力为其提供短期租约和装修服务 [107] 问题22：为什么认为办公室市场不会像购物中心市场那样发展？ - 公司认为办公室工作对于员工的职业发展和团队管理至关重要，人类需要在办公室进行团队协作和交流 [115] - 虽然远程工作可能会在一定程度上存在，但核心办公室业务仍然有价值，优质资产和位置将更具优势 [116] 问题23：为什么液化555和1290资产对公司的未来计划很重要？ - 公司希望将这些资产置换为现金，以寻找更好的投资机会，创造股东价值 [119][120] 问题24：第三季度的运营费用是否是合理的运行率，一次性收益是怎么回事？ - 第三季度的运营费用可以作为未来的合理运行率，直到利用率大幅提高 [120] - 一次性收益在管理和租赁费用中显示，但在少数股东权益部分被消除，对底线没有影响 [123]