财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度服务收入增长14.1%，基础调整后毛利增长12.7%，基础调整后EBITDA季度环比增长12.5% [13] - 剔除北京10、11、12收购贡献，二、三季度服务收入季度环比增长约8%，调整后毛利增长约7% [13] - 截至9月底，资本支出（CapEx）达66亿人民币，预计四季度再支出34亿人民币，全年CapEx指导为10亿人民币不变 [14] - 香港IPO现金收益后，资产负债表有187亿人民币现金，净债务与EBITDA比率为1.2倍；假设北京14收购在2021年第一季度完成，该比率将在几个季度内回升至约4倍 [15][16] - 上调2020年全年收入和调整后EBITDA原指导下限，上限不变；预计总收入在57 - 57.5亿人民币，调整后EBITDA在26.6 - 26.7亿人民币，同比分别增长38.3% - 39.5%和45.8% - 46.4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第三季度新增近24,000平方米或46兆瓦新客户承诺，前九个月有机净增超72,500平方米，超去年全年 [6] - 2020年有望实现约95,000平方米有机销售，加上并购的27,000平方米，净增超120,000平方米，超目标20% [7] - 2020年第三季度净新增使用面积16,589平方米，预计四季度迁入水平相似；每平方米每月最低服务费（MSR）为2,519元，剔除北京10、11、12后为2,533元 [13] - 调整后EBITDA利润率维持在47%，仍受政府优惠政策小幅度利好 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去五年，公司与快速增长的新客户建立关系取得进展，与字节跳动和拼多多有重大突破，积极推进多个超大规模业务机会 [8] - 中国互联网行业持续产生大型公司，随着发展会部署私有云并需要外包数据中心服务，金融机构也开始部署混合云，公司在混合云领域有独特价值主张 [8][9] - 过去五个季度，建设项目从84,000平方米增至135,000平方米，预承诺率保持在60%以上 [9] - 2020年第三季度和第四季度分别增加超30,000平方米和70,000平方米未来开发用地，目前总计超400,000平方米 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在香港证券交易所上市，吸引新投资者，获超18亿美元净收益，增强股权基础，建立流动性市场，提升知名度和声誉 [5] - 维持销售势头，增加超100,000平方米安全开发管道，包括深圳附近新园区绿地 [6] - 继北京和上海城郊战略成功后，在大湾区建立新城郊园区，收购惠州绿地，预计建成后净建筑面积约72,000平方米 [10] - 继续追求增加在关键市中心位置的业务机会，如2020年第三季度宣布两笔北京市区并购交易，今日宣布上海19收购案 [12] - 计划扩大业务，巩固在现有一线城市市场份额，拓展中国新重要市场，积极开发东南亚业务计划 [32] - 努力优化债务资本结构，积极将大量现有在岸人民币项目债务再融资，以实现更长期限和更低成本 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为当前有机销售水平可持续，2021年有北京14潜在收购带来的20,000平方米并购可见性，每季度有三到五个超大规模订单，为未来销售奠定基础 [7] - 看到大型互联网公司采用混合云战略趋势，对未来该部分需求感到兴奋 [22][23] - 市中心数据中心需求依然强劲，将继续实施城郊和市中心数据中心建设战略 [40] - 数字化趋势加速结构转变，新业务达到更高水平，反映市场有更多机会，未来五年云服务提供商、互联网公司和企业将是数据中心需求关键驱动因素，5G未来两年将成为潜在关键驱动因素 [49][50][52] 其他重要信息 - 2020年第四季度预计将转让首个托管基站传输系统（BTS）项目，出售项目公司90%股权，收益将冲减部分CapEx，项目公司资产和负债将出表 [14] - 公司将发布首份ESG报告，正在加强电力领域专业知识，努力提高数据中心使用可再生能源比例 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 超大规模客户需求及互联网公司策略变化 - 目前在公司关注的一线城市市场，未看到客户自建数据中心情况变化；大型互联网公司IT架构更复杂，越来越多采用混合云战略，公司对该部分未来需求感到兴奋 [20][22][23] 问题2: 2021年发展和销售管道及对营收和EBITDA贡献的影响因素 - 2021年有机和潜在无机销售预期高于之前；营收和EBITDA滞后销售一到两年，新容量投入使用可带来显著增量积压订单；2020年新容量投入使用推迟到四季度，2021年上半年超50,000平方米新容量投入使用；MSR将继续微降，预计平均每季度约1%；EBITDA利润率今年显著提高，受政府优惠政策影响仍略高，2021年目标再提高1个百分点，但因公司计划增加企业支出，对利润率持谨慎态度 [25][26][27][28] 问题3: 香港上市收益对市场扩张的影响及债务再融资利息节省情况 - 筹集的18亿人民币净收益确保公司未来五年发展，计划巩固现有一线城市市场份额，拓展中国新重要市场，积极开发东南亚业务计划，但2021年是否走出中国尚不确定；债务再融资每年可节省数亿人民币利息，虽前期需注销部分前端费用摊销，但几个季度后效果将显现，目前再融资全成本降至5%或更低 [32][35][36] 问题4: 市中心和城郊数据中心需求差异及未来有机与无机资本支出情况 - 市中心数据中心需求依然强劲，公司将继续实施城郊和市中心数据中心建设战略；有机部分目前运行水平可持续，无机部分主要为在市中心创造更多容量，预计可维持当前并购水平，若北京14收购完成，2021年将增加20,000平方米并购面积 [40][42][43] 问题5: 与字节跳动和拼多多超大规模业务机会的项目位置、时间和营收贡献 - 上季度开始与两家公司建立业务关系，预计未来建立更牢固关系；公司数据中心平台有独特价值，能满足其城市和城郊超大规模需求，但目前谈细节太早，有信心近期获得新业务 [46] 问题6: 中国终端用户数字化趋势变化及5G应用情况 - 疫情加速结构转变，新业务达到更高水平，反映市场有更多机会；未来五年云服务提供商、互联网公司和企业将是数据中心需求关键驱动因素；目前谈5G应用尚早，但市场在讨论其在物联网、制造业和传统零售等行业的发展 [49][50][54] 问题7: 二季度部分地点供电激活延迟问题是否解决及项目建设执行难度和惠东项目供应、客户及当地供需情况 - 供电激活延迟问题在9月底已解决，虽可能偶尔发生，但影响较小；公司有全球最大数据中心建设项目，运营执行有挑战，但经过10年发展，能有效处理并将执行问题降至最低；惠东项目从政府购买土地，政府承诺碳配额、电力使用权利并协调国家电网供电，项目位于数据中心园区，承诺率高，对超大规模云客户有吸引力，一两个季度后将宣布第九个客户 [57][58][60] 问题8: 混合云需求增长对零售业务占比、定价和利用率的影响 - 短期内，需求主要来自云服务提供商，其次是互联网公司，最后是企业客户；企业客户补贴时间长，但看到架构变化，有来自大型金融机构的稳定需求；过去四年企业客户数量几乎翻倍；未来三到五年，目标是提高零售、金融机构和企业业务占比 [63][64][66] 问题9: 传统企业客户需求地点及对容量扩张和利用率的影响 - 企业部署主要在市中心，少数超1,000平方米订单可能去城郊；企业业务销售周期长且更密集，公司增加销售资源覆盖该领域，现有客户有后续销售潜力 [68] 问题10: 廊坊项目供电情况及其他地区保证供电的方式 - 廊坊有充足电力容量，公司作为先行者已计算未来发展电力容量，供电不会影响未来几年廊坊地区交付 [71][72] 问题11: 明年增加ESG支出能否扩大1% EBITDA利润率、可再生能源计划及对成本和MSR的影响，以及无机业务增加的原因 - 明年发布首份ESG报告，目前不设预期，公司重视并加强电力领域专业知识以提高可再生能源使用比例；2016年第二季度以来平均每年约两笔并购交易，希望维持或增加；并购项目分在建和已完成两类，在建项目为个位数倍数的预计稳定EBITDA，已完成项目因竞争倍数为两位数，期待中国数据中心REIT市场发展 [74][75][76]