财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.43美元，同比增长5.8%；调整后每股运营资金为0.40美元，同比增长6.5% [7][15] - 归属于普通股股东的净利润为1.093亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍，资产负债表上有1.25亿美元现金，12.5亿美元循环信贷额度未动用 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同店新租、续租和综合租金率涨幅分别为4.8%、5.9%和5.6%，同店平均入住天数为96.2%，推动同店核心收入增长5.3%，核心运营费用增长5.9%，同店核心净营业收入（NOI）增长4.9% [11] - 4月同店平均入住天数为96.6%，新租、续租和综合租金率涨幅分别为5.1%、5.2%和5.2% [12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付469套房屋，其中全资投资组合交付441套，总投资成本约1.71亿美元 [15] - 预计全年AMH开发项目交付2200 - 2400套房屋，平均经济收益率在高5%区间（扣除资本支出储备后） [12] 处置业务 - 第一季度出售471处房产，获得约1.45亿美元净收益，平均经济处置收益率在高3% - 4%区间 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 网站活动同比两位数增长，进线咨询量环比强劲回升，入住率和租赁价差高于长期历史平均水平 [11] - 前20大市场新房供应量约为疫情前的一半，部分中西部市场价格略有下降 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注开发项目，为解决住房短缺问题提供优质住房选择 [9] - 内部开发房屋是主要增长方式，持续评估收购机会，保持谨慎和纪律性 [12][80] - 推进资产处置计划，释放资金用于未来增长 [59] 行业竞争 - 与个体房东相比，公司凭借优质服务平台、房屋投资等优势具有一定定价权，个体房东定价策略逐渐向公司靠拢 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，单户租赁市场需求健康，宏观驱动因素表明需求将持续稳定 [7][8] - 高利率环境可能继续抑制新房供应，为公司发展带来机遇 [9] - 春季租赁旺季需求加速，业务势头良好，全年业绩有望保持强劲 [7][11] 其他重要信息 - 上周发布第6份年度可持续发展报告，太阳能试点项目扩展至居民，2023年交付房屋平均比美国典型房屋节能54% [9] - 公司位于拉斯维加斯的总部获得LEED金级认证，体现公司对环保实践的承诺 [10] - 3月1日公司被纳入标准普尔400指数，通过股权销售计划出售约300万股A类普通股，未来总收益1.106亿美元用于扩大增长能力 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：外部增长和收购机会，以及开发收益率情况 - 第一季度收到包含超3.5万套房屋的收购信息，约1.5万套在公司市场内，理想项目经济收益率在高4% - 5%，名义会计收益率需在此基础上加10 - 20个基点，当前需交易价格下降15%左右才能达成交易 [21][22] - 市场新房供应减少，价格无显著下降，经济收益率在高4% - 5%，开发项目经济收益率在高5%，名义净营业收入收益率约6% [23] 问题2：本季度同店收入中减少的坏账和较高费用增加的50个基点是否可持续，近期坏账是否下降 - 2024年初收款和坏账情况与去年一致，处于低1%区间，3月团队执行良好使第一季度坏账略低于1% [26] - 由于地方市政和法院系统处理时间未明显改善，目前判断全年情况尚早，但公司持乐观态度 [27] 问题3：费用方面是否有高于或低于预期的情况，以及对今年财产税的看法 - 全年费用增长预期中点为6.25%，主要组成部分包括财产税增长低7%、保险增长高个位数、可控费用通胀增长约5%，目前预期与年初一致 [30][31] - 财产税评估值多在夏季收到，随后进入上诉季，税率和账单通常在第四季度收到，目前全年财产税增长低7%的预期不变 [31] 问题4：开发收益率能否提高，除土地低成本外是否有其他费用驱动因素 - 除土地因素外，收入增长快于投入成本增长，其他投入成本总体平稳，未来几年有望提高收益率 [33] 问题5：将西雅图市场139套房屋重新分类到波特兰市场的原因，以及是否有其他市场分类不合理情况 - 部分位于波特兰都会区但实际在华盛顿州温哥华的房屋进行了转移，管理团队不变，无实质变化 [36] 问题6：5月和6月续租价差情况 - 5 - 6月续租价差与4月类似，约为5% [38] 问题7：全年新租和续租增长预期是否有变化 - 全年预期基本不变，新租需求良好，4月增长5.1%，预计5月继续上升，团队将努力把握增长机会 [42] - 续租方面，年初在高5%区间，目前约5%，全年预期仍在5%左右 [42] 问题8：与个体房东在定价和供应方面的竞争情况 - 个体房东定价策略逐渐向公司靠拢，但公司凭借优质服务平台和房屋投资具有一定定价权 [47] - 单户租赁市场数据获取难度较大，但情况有所改善，个体房东会参考市场定价 [48] 问题9：3月和4月入住率上升是否是为提高入住率而牺牲价格，旺季时入住率是否会回升 - 第一季度需求增长符合预期，3月入住率上升是需求推动，且新租和续租率增长强劲，未提供租赁优惠 [51] - 虽然下半年有大量租约到期，但目前情况良好，希望需求持续到5月，第二季度保持高入住率 [51][52] 问题10：分类为待处置的新建房屋情况 - 这是资产管理功能的一部分，与处置现有房屋无异，数量较少，公司不会改变业务方向，将通过多重上市服务（MLS）出售 [54] 问题11：4月续租租金增长略有下降的原因 - 并非租户续租时的抵制或谈判导致，4 - 6月续租率约5%是合理增长，符合季节性规律，收入管理团队有效应对季节性因素 [57] 问题12：2024年和2025年处置房屋数量是否会同比增加 - 公司有机会加大处置力度，本季度出售471套房屋，全年可能出售和循环利用4 - 5亿美元资本 [59] - 第一季度偿还2014 - SFR2证券化产品，释放约4500套房屋，今年另一证券化产品到期偿还后将再释放4000 - 4500套，为资产处置提供机会，但需等待租约到期和租户搬出 [60] 问题13：目前需求良好，但是否有价格敏感度增加或无法维持第一季度租金涨幅的迹象 - 需求持续强劲，第二季度保持良好态势，租户对续租提议反馈积极，与第一季度预期一致 [65] - 市场住房短缺，公司所在市场人口和就业增长高于全国平均水平，需求大于供应，但租金增长有上限 [66] 问题14：周转率略有上升是否是后疫情时代的正常化，房屋销售回升对投资组合的影响 - 周转率上升是季节性因素导致，并非永久性问题，第二季度情况良好，无需担忧 [68] 问题15：亚特兰大市场近期坏账占收入的比例趋势，以及今年该市场租金和入住率是否会因其他单户租赁和公寓运营商处理大量驱逐案件而面临压力 - 亚特兰大是重点关注市场，因法院和市政系统处理延迟，坏账高于其他市场，但预计是暂时的，问题解决后将恢复正常 [71] 问题16：近期是否有市场坏账情况恶化 - 除受市政处理延迟影响的市场外，3月部分市场收款情况良好，无负面变化，仍存在一些处理速度慢于历史平均水平的情况 [73] 问题17：展望12个月后公司的资本结构 - 今年第四季度有一个证券化产品到期，计划将其再融资到无担保债券市场，可根据利率和资本市场环境，通过留存现金流、处置收益和信贷额度进行再融资 [76] - 2025年有两个30年期证券化产品有提前还款机会，若不还款将按市场价格重新定价，公司计划将其再融资到无担保债券市场，使资产负债表在2025年底实现100%无抵押 [77] 问题18：外部增长方面，与开发商合作的想法是否改变，以及对第三方资产管理的看法 - 公司内部开发项目能提供位置和质量更好的房屋，收益率更高且无需支付开发费用，目前从全国性房屋建筑商收购房屋较少，会继续评估机会 [79][80][81] - 曾评估第三方资产管理业务，认为其利润率低且分散精力，公司更关注开发项目和核心业务 [82] 问题19：某些市场（如坦帕）房价下跌，是否影响租户购买房屋搬出情况 - 第一季度租户购买房屋搬出的比例为27%，是历史最低水平，历史比例在30% - 35%之间，各地区情况不同，坦帕暂无明显变化 [85] 问题20：行业受到媒体关注，公司如何应对 - 媒体关注的相关法案多为竞选或宣传法案，在联邦层面未获通过，且今年是选举年，预计不会有进展 [87] - 州层面有一些促进住房的法案通过，表明各州认识到住房短缺问题并在努力解决 [88][89]