财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为5070万美元，摊薄后每股0.14美元，其中包括飓风伊恩造成的610万美元净损失 [17] - 剔除飓风伊恩影响，第三季度核心FFO每股0.39美元，同比增长11.6%；调整后FFO每股0.33美元，同比增长9.8% [18] - 全年同店核心运营费用增长预期中点上调200个基点至7.75%，同店核心NOI增长预期为9%，全年核心FFO每股1.54美元，FFO行业领先增长率为13.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度收到近25万份租赁咨询，网站流量同比增长21%，每处可出租房产的独特带看量比疫情前平均水平高60% [15] - 同店平均入住天数为97.1%，新租和续租租金增长率分别为12.5%和8.3%，综合租金增长率为9.5%，带动同店核心收入增长8.1% [15] - 核心运营费用率为6.1%，同店核心NOI增长9.3% [15] 开发业务 - 第三季度交付501套房屋，其中265套交付至全资投资组合，236套交付至合资投资组合 [19] 收购业务 - 第三季度收购145套房屋，全资投资组合新增410套房屋，预计总投资成本约1.55亿美元 [19] 处置业务 - 第三季度出售164处房产，净收入约4900万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前20大市场中，租房比买房便宜约15% [9] - 过去10年，单户租赁库存从1300万套增加到1700万套，平均每年增加40万套 [41] - 目前市场上有数千套建筑商房屋库存，上市房屋积压量不断增加，市场销售天数持续延长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取耐心和谨慎的方式收购房屋和土地，等待价格调整至合适水平 [10] - 开发项目是公司持续增长的最佳途径，公司拥有超1.5万宗地块的土地储备，将继续谨慎投资 [12] - 公司在可持续发展方面取得进展，已在便利设施中心安装太阳能系统，并开创太阳能租赁社区 [13] - 行业面临不确定经济时期，高通胀和高利率导致住房市场动荡，但单户租赁资产类别具有韧性 [8] - 住房供应短缺，需求持续增长，租房比买房更具性价比，为公司业务提供支撑 [9] - 建筑商放缓开发项目，公司开发项目成本有望降低，未来开发交付收益率将提高 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基于住房基本需求，供应短缺和需求增长使其在多元化市场中具有优势 [24] - 运营平台高效、可扩展，能够应对通胀环境 [25] - 增长项目由投资级资产负债表支持，开发项目和灵活收购渠道将为股东创造价值 [25] - 2023年，公司收入有望受益于今年签订的租约、预计收回的租金损失、持续强劲的需求和开发项目交付增加 [16] - 由于通胀短期内不会缓解，公司明年的首要运营任务是通过优化服务平台降低成本 [16] 其他重要信息 - 公司向飓风伊恩救援工作捐款，员工也积极参与社区援助 [7] - 2022年交付指引因佛罗里达州的施工延误略有下调，这是飓风导致的时间问题 [10] - 德克萨斯州非业主自住单户住宅2022年预计将面临大幅物业税增长，公司正在上诉评估价值 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化2023年预期收益以及当前和年底的租金损失情况 - 2023年预计收益增长4% - 5%，租金损失预计为个位数高位 [28] - 今年剩余时间续租租金增长率预计为8%，续约租金与10月水平一致 [28] 问题2: 2023年其他州是否有物业税升高风险，业主自住和非自住物业税是否会进一步分化 - 除德克萨斯州外，今年整体物业税增长符合5%的预期，部分州有上限或多年重新评估机制 [30] - 目前难以预测2023年物业税情况，但预计长期会与房价涨幅相关 [31] - 目前尚不清楚这是否是其他州的趋势，公司正在调查并与相关部门沟通 [33] 问题3: 建筑商市场受利率上升影响如何，是否会将待售房屋转为租赁，对公司业务有何影响 - 建筑商放缓开发对公司开发项目有利，可降低建设成本，目前已降低约10%，未来降幅更大 [38] - 市场上有大量建筑商库存，但多数不符合公司要求，价格也未达理想水平 [39] - 部分建筑商将房屋转为租赁，但多位于二三线市场，对公司影响不大，单户租赁需求强劲，库存将被消化 [41] 问题4: 开发平台的收益率预期如何，在高资本成本下如何投资 - 开发项目成本降低，土地和建筑成本均有下降，预计投入成本将降低20% - 25%，收益率将提高 [44] - 公司开发项目健康，多元化投资组合和多渠道收购为其提供优势 [46] 问题5: 德克萨斯州物业税情况是否会影响公司长期在该州的投资 - 目前判断为时尚早，公司将与税务部门沟通，进行教育宣传，展示相关规定的长期影响 [48] 问题6: 第四季度坏账指引是多少，2022年净坏账情况如何，2023年趋势怎样 - 第三季度坏账率处于低位1%左右，与预期一致，第四季度预计保持在该水平 [50] - 2022年全年坏账率预计为1% - 低1% [54] - 目前难以预测2023年情况，但租金援助减少的同时收款情况改善 [56] 问题7: 从租户人口统计数据中能看出什么，对租金和续约有何影响 - 租户收入租金覆盖率约为5倍，多数家庭有多个收入来源，近90%租户有大学学位 [58] - 租户主要从事医疗、教育、政府、军事等专业行业，经济压力下公司仍能快速出租房屋 [59] 问题8: 确认1%的坏账率是否已扣除300万美元的租金援助 - 是的，该坏账率已记录在损益表中，是扣除租金援助后的净额 [62] 问题9: 除物业税外，其他费用项目有何变化，通胀有何影响 - 第四季度非物业税费用增长预计放缓，主要受去年同期费用基数和薪资调整影响 [64] - 维修和保养费用增长低于通胀预期，团队通过内部工作和提前准备缓解成本压力 [66] - 物业管理方面，人员配备充足，为今年和明年的业务做好准备 [66] 问题10: 佛罗里达州和佐治亚州的物业税增长是否符合预期 - 是的，这两个州的市场价值增长在20% - 30%之间，符合公司之前的预期 [68] 问题11: 目前开发项目的收益率与历史6%相比如何，何时能受益于成本降低 - 目前交付的房屋收益率在5%左右，因前期商品价格和资本成本较高 [71] - 成本降低的效益存在时间滞后，未来房屋收益率有望提高 [72] 问题12: 短期内开发项目中合资项目和表内项目的比例如何，合资项目收益率是否更高 - 随着开发项目增长，预计表内项目比例将增加 [74] - 目前合资项目进展顺利，约60%的资金已投入，预计还需12 - 24个月完成 [74] 问题13: 本季度完成收购的房屋资本化率是多少，有何特点 - 本季度收购的房屋资本化率在5%左右，这些收购是第二季度签订的合同 [77] - 目前公司在收购市场持观望态度，等待价格调整 [77] 问题14: 德克萨斯州物业税中租户自住和业主自住房屋的差异是否有监管规定，高估值能否通过上诉维持 - 这一情况与德州物业税改革法案的3.5%上限有关，不同资产类别受到不同待遇 [79] - 这与历史情况不同，公司正在上诉评估价值 [79] 问题15: 请确认佛罗里达州和佐治亚州物业税增长情况，以及其他地区是否无增长 - 佐治亚州市场价值增长约20%，佛罗里达州部分增长约30%，整体为高个位数增长 [83] - 其他州有上限或多年重新评估机制，整体物业税增长为5%（除德州外） [84] 问题16: 除木材外，建筑成本是否下降 - 干墙施工前的建筑阶段成本已下降，降幅为个位数到低两位数 [86] - 预计未来成本将继续下降，回到历史趋势水平 [86] 问题17: 每套房的经常性资本支出同比增长24%的原因是什么 - 部分原因是处理受疫情影响的租户问题，更主要是第三方工作和材料的通胀增加 [89] 问题18: 目前一套房的正常维护成本是多少 - 长期来看，预计维护成本略低于3000美元，并随通胀增长 [92] 问题19: 土地银行机会如何，是否存在地区差异 - 近期土地银行有大量房产回流，但买卖价差较大，目前无交易 [95] - 西部市场机会最多，东南部机会相对较少 [95] - 首次出现可快速开发的空置熟地机会 [96] 问题20: 提到的建筑商库存是指房屋还是地块 - 指的是地块，建筑商取消了与土地银行的地块期权，土地银行重新控制土地 [98] 问题21: M&S渠道供应情况如何，是否对定价有压力 - 部分市场存在供应压力，但对公司房屋影响不大，公司房屋位置和质量更优 [101] - 公司保持高入住率和租金增长率，未使用租金优惠 [101] 问题22: 租户购买房屋的迁出情况如何 - 迁出率略有下降，预计将继续下降，降幅与整体房屋销售降幅相当（低两位数） [103] 问题23: 如果宏观环境恶化，公司是否会使用租金优惠策略 - 目前公司产品需求旺盛，网站流量和带看量高，无需使用租金优惠 [106] - 租金优惠是一种工具，公司过去曾使用过 [106] 问题24: 近期是否有辅助收入方面的新举措 - 目前主要是继续推广宠物项目，无重大变化 [108] 问题25: 公司市场的人口迁入趋势是否放缓 - 未放缓，来自加利福尼亚州的迁入同比增长30%，州外迁入居民数量也高于疫情前 [110] 问题26: 租户迁出的原因是什么 - 主要原因是购买房屋，其次是生活变化等，续约率略有上升 [112] 问题27: 单户租赁与多户租赁的关系如何，租户主要来源是哪里 - 多户租赁是公司租户的重要来源之一，占比约20%，目前已恢复到疫情前水平 [115] - 多数租户来自单户住宅，无论是自有还是租赁 [116] 问题28: 多户租赁新租需求放缓的原因是什么，是否会影响单户租赁市场 - 单户租赁和多户租赁的租户群体和产品不同，单户租赁提供更多空间和优质社区 [118] - 公司服务平台和产品价值得到认可，预计不会受多户租赁市场影响 [118] 问题29: 如果利率长期维持高位，业主将房屋出租是否会对公司造成压力 - 公司正在监测供应情况，目前这种情况不明显 [121] - 公司房屋与业主出租房屋在服务和质量上有差异，具有竞争优势 [121] 问题30: 如何看待凤凰城市场，房价下跌与租金强劲的差异能否持续 - 凤凰城是公司表现最好的市场之一，入住率、租金增长和收款情况都很好 [123] - 该市场受益于加州人口迁入和投资活动，供应增加的房屋与公司产品不构成直接竞争 [124] 问题31: 符合公司质量和位置要求但价格不合适的房屋，买卖价差有多大，业主能持有多久 - 目前价格已下降约5%，公司希望再下降15% - 20% [127] 问题32: 收购和开发项目的收益率差距是多少 - 历史上收购和开发项目的收益率差距约为100个基点，目前仍处于该水平 [129]