财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.38美元，同比增长16%；调整后FFO为0.34美元，同比增长16.8% [7][19] - 归属于普通股股东的净利润为5660万美元，摊薄后每股收益为0.16美元 [19] - 同店核心净营业收入（NOI）增长10.2%，连续多个季度实现两位数增长 [16][19] - 上调全年同店核心收入预期中点25个基点至8.5%，上调全年同店核心NOI增长预期中点50个基点至10%，但全年核心FFO预期保持在每股1.56美元不变 [16][23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度有超28.5万次租赁咨询，近50%为数字咨询；每套可出租房产的带看量接近疫情前的两倍 [15] - 同店平均入住天数达97.4%，新租、续租和综合租金价差分别为14.2%、7.4%和9.3%，带动同店核心收入增长9.4% [15] - 7月同店平均入住天数为97.2%，新租和续租价差分别为13.2%和8.1%，综合租金增长率为9.7% [16] 房产收购与开发业务 - 本季度全资投资组合新增928套房屋，合资投资组合新增214套房屋，其中529套来自AMH开发项目 [19] - 本季度出售197处房产，获得约6100万美元净收益 [19] - 截至季度末，拥有和期权土地储备超过1.5万宗，另有约7000宗土地正在进行尽职调查 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房短缺300 - 500万套，单户住宅开工量连续四个月下降 [8] - 部分MLS市场房价出现下跌，西雅图约下降6%，丹佛和波特兰约下降2%，奥斯汀约下降3% [33] - 租户申请收入同比增长约9%，申请租金涨幅略低于8%，租金与收入比有所改善 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 内部开发计划是增长战略的核心，可增加优质资产并控制开发过程，提供稳定可预测的增长渠道 [9][10] - 因利率上升和市场不确定性，暂时缩减一次性MLS交易，待市场重新平衡后再行动 [11] 行业竞争优势 - 是唯一拥有完全集成开发计划的上市单户租赁业主和运营商，不依赖MLS市场或第三方建筑商 [10] - 开发项目为自有投资组合建房，不受销售市场风险影响，能以低于市场价值的价格增加房屋，创造股东价值 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场供应短缺，单户租赁需求持续，公司处于有利地位 [8][9] - 内部开发计划优势凸显，随着建筑成本下降，收益率将提高 [27][55] - 市场调整期需保持耐心和纪律，未来将有更多收购机会 [28][39] - 对公司未来充满信心，单户租赁需求和差异化增长战略将助力公司长期领先 [14][137] 其他重要信息 - 公司被标准普尔评级上调至BBB，展望稳定，体现了其优秀的资产负债表和不断改善的信用状况 [20] - 截至季度末，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为6.2倍，12.5亿美元循环信贷额度未使用，1月股权发行还有约4.9亿美元可用 [21] - 本季度关闭9亿美元双档无担保债券发行，并赎回1.55亿美元5.875%系列F永久优先股 [21] - 预计2022年收购1500 - 1900套房产，资本投资约7亿美元，较之前预期减少约500套房产和2亿美元 [21] - 决定暂不赎回1.15亿美元5.875%系列G永久优先股，该系列赎回期权无到期日 [22] - 资本计划调整后，2022年公司资本需求降至约16亿美元，创造3 - 4亿美元的资金储备 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3 - 4亿美元资金储备的潜在增长机会及是否考虑收购和土地购买以外的机会 - 公司有三个收购渠道，开发项目仍在提供优质资产，随着建筑成本下降，收益率提高 [27] - 预计后期MLS市场和全国建筑商市场会出现机会，目前正在等待价格与资本成本匹配 [27] - 收到很多来自小业主和全国建筑商的咨询，但买卖双方出价差距仍较大 [28] 问题2: 新兴增长机会是否主要是获取房屋的渠道，而非拓展相关业务 - 目前主要机会是获取房屋的渠道，但不排除其他机会，市场价格调整后将出现有吸引力的机会 [30] 问题3: 公司是否完全退出MLS和建筑商收购市场，收购标准是什么 - 未完全退出，但收购量大幅减少，较年初减少超80% [33] - 目前在MLS市场有更多机会，部分市场房价下跌，公司会选择性收购高收益率房产 [33] - 年初至今通过收购渠道已投入约5.5亿美元，预计全年投入约7亿美元，下半年约1.5亿美元 [35] 问题4: 收购放缓是否影响土地市场，土地价格有何变化 - 收购放缓影响到土地市场，土地所有者正在进行价格调整 [37] - 全国建筑商减少土地收购，土地价格已出现下降，公司已获得一些有吸引力的交易 [38] - 公司与土地银行有合作关系，预计未来会有更多土地机会 [38] 问题5: 移民对租户负担能力筛查的影响，以及租金援助减少对坏账的影响 - 租赁与购房的成本差距达17%，租户申请收入同比增长约9%，申请租金涨幅略低于8%，租金与收入比改善 [42] - 二季度同店坏账率为90个基点，预计下半年收款情况良好，坏账率在1% - 低1%区间 [45][46] 问题6: 土地银行合作的最新进展 - 公司正在与5 - 6方进行讨论，并已与其中一些达成交易，各方有不同标准，合作将带来优质土地和更好的合作条件 [49] 问题7: 租户签订一年以上租约的比例 - 初始租约几乎都是一年期，约10%的续租为两年期 [51] 问题8: 目前开发项目的收益率，以及租金增长和建筑成本的假设 - 收益率与资本成本相关，建筑成本方面，基础工作和前期材料成本下降约5%，木材价格大幅下降 [54][55] - 建筑成本下降5%可使收益率提高20个基点，且租金上涨也会提高收益率 [55] 问题9: 本季度费用情况，以及房地产税的高峰时间 - 费用增长符合预期，上半年因通胀和处理新冠相关家庭问题而增加，物业管理费用同比增长6.6% [57] - 目前已完成约50%的物业评估，部分州评估值有增减，但整体全年物业税增长预期仍为5% [58] - 难以预测房地产税周期，但预计部分地区房价涨幅放缓将影响物业税 [59] 问题10: 新兴增长机会中，收购投资组合的资本化率预期及过去一年的趋势 - 目前来电者的定价预期仍停留在3月水平，买卖双方出价差距较大，在有实际交易前，资本化率数字参考意义不大 [62] 问题11: 资本支出（CapEx）同比增长20%的原因 - 主要是新冠相关租户搬离导致的房屋翻新成本增加，以及通胀影响 [65] - 与2021年季度对比的时间因素也有影响，预计下半年CapEx增长率将有所缓和 [66] 问题12: 下半年和2023年的租赁增长预期 - 下半年租赁季节性减弱，全年续租租金预计增长高7%左右，新租租金预计为两位数增长，综合租金价差预计为中8%左右 [69][70] - 全年NOI增长预期上调至10% [70] 问题13: 目前的租金损失情况 - 租金损失仍处于低两位数水平，续租情况有改善 [72] 问题14: 7月季节性减弱的原因 - 季节性包括租户搬离分布和需求背景两方面，7月租户搬离情况符合预期，但需求依然强劲 [75] - 多项需求指标显示需求持续旺盛，如租赁咨询量、网站用户和会话数、API线索等增加，以及移民趋势持续 [76][77] 问题15: 开发房屋和购买房屋的CapEx差异 - 开发房屋为新房，初期CapEx负担轻，目前有限的翻新经验符合预期 [79] 问题16: 如何培训和维护区域经理的最佳实践 - 培训基于提供高质量租户体验，包括特定培训模块、激励计划，选拔能提供优质服务的人员 [82] - 通过技术系统实现规模化管理，采用轮辐式系统分配物业经理，确保个性化服务 [82] - 公司有内部调查系统，监测租户反馈，并将其纳入培训计划，同时关注谷歌评分 [83] - 培训是持续的，每个地区每月有培训模块，公司正在开发净推荐值（Net Promoter Score） [84][85] 问题17: 2024年开发项目的交付水平 - 公司拥有或控制约2.2万宗土地，基础设施可支持每年建造4000 - 5000套房屋 [87] - 2023年仍在爬坡，2024年交付量有望接近购买水平，达到4000 - 5000套 [88] 问题18: 新增地块到房屋交付的时间 - 购买生地需进行基础设施建设、规划审批等，耗时2 - 3年；购买已开发土地可跳过此阶段 [91] - 房屋建设平均需120 - 150天，社区交付会根据物业管理情况以每月6 - 12套的节奏进行，整个社区交付需4 - 5年，大型社区可能更长 [91][92] 问题19: 监管环境是否有变化 - 监管环境与上季度相比无明显变化，行业受关注，但公司未面临重大调查，将持续应对相关问题 [94] 问题20: 住房短缺与收购放缓的矛盾如何解释 - 收购放缓是为等待市场价格调整，目前市场处于价格发现阶段，库存增加，价格开始下降，但尚未完全调整到位 [97][98] - 利率上升影响购房者负担能力，尽管需求强劲，但价格需反映资本成本变化 [101] - 租赁需求长期强劲，公司处于有利市场，短期调整不影响长期增长 [102][103] 问题21: 续租价差的季节性变化及调整预期 - 续租价格提前三个月以上确定，二季度的调整可能是市场组合因素，影响较小 [106] - 7月续租情况持续改善，预计全年保持增长势头，季节性对续租价差影响较小 [106] 问题22: 租户搬离特征是否有变化 - 租户搬离主要原因是购房，随着购房负担能力下降，预计下半年因购房搬离的比例将继续降低 [108] 问题23: 资本市场波动对开发项目交付节奏的影响 - 公司自开发项目启动就自行融资，年初通过股权和债务融资近18亿美元，目前仍有资金可用 [111] - 公司有12.5亿美元信贷额度，信用评级提升，有能力通过多种方式融资，预计开发项目交付不受影响 [111][112] 问题24: 本季度物业管理费用同比和占总收入比例上升的原因 - 主要是时间因素和工资通胀，年初至今物业管理费用增长6.6%，二季度增长15.2% [115] - 2021年8月工资调整，目前与2021年一季度和二季度对比基数较低，预计三季度和四季度对比情况将改善 [116] 问题25: 未来12 - 24个月，不同时期购买土地开发房屋的利润率变化 - 开发房屋利润率高于市场同类房产，公司设计房屋时考虑降低维护成本和缩短翻新时间 [119] - 目前开发房屋在同店组合中占比小，但随着时间推移，将对利润率产生积极影响 [119] 问题26: 评估土地银行合资伙伴时，地理、微观位置或价格点是否有不同目标 - 土地银行主要是为降低土地资产负债风险，公司对合资机会的评估与现有房产相同，并非进入不同市场 [121] 问题27: 今年续租增长能否在明年持续 - 目前租赁需求旺盛，无新供应冲击市场，预计今年剩余时间有定价权 [124] - 公司有望在明年初保持强劲入住率和增长势头，利用春季租赁旺季实现持续增长 [124] 问题28: 抵押贷款利率降至5%以下后，市场成交节奏和房价是否有变化 - 未观察到明显变化，MLS库存仍较高，房屋挂牌时间长，市场仍需时间稳定 [128] - 尽管当前 affordability有所改善，但仍远低于今年3月和去年后期水平 [128] 问题29: 价格发现是等待价格稳定还是追求更高的资本化率 - 两者都有，为实现增长计划的增值效益，需要更高的收益率，可通过租金增长或价格下降实现 [131] 问题30: 低两位数的租金损失在今年剩余时间的变化，以及2023年的收益预期 - 预计租金损失在今年剩余时间保持在低两位数，可能因续租率提高而略有下降 [135] - 2023年收益预期在4% - 5%左右 [135]