财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，净收入为正110万美元，而2021年第三季度为负270万美元，增加了380万美元；摊薄后每股净收入为正0.01美元，而2021年第三季度为负0.17美元，增加了0.18美元；调整后基金营运现金流（AFFO）为正250万美元，而2021年第三季度为负320万美元，增加了570万美元；摊薄后每股AFFO为正0.05美元，而2021年第三季度为负0.09美元，增加了0.14美元 [16] - 2022年前9个月，净收入为正520万美元，而2021年为负310万美元，增加了830万美元；摊薄后每股净收入为正0.05美元，而2021年为负0.39美元，增加了0.44美元；AFFO为正580万美元，而2021年为负850万美元，增加了1430万美元；摊薄后每股AFFO为正0.11美元，而2021年为负0.26美元，增加了0.37美元 [17] - 截至2022年9月30日，总债务为4.1亿美元，自2021年12月31日以来，净债务减少了超过8000万美元；本季度额外偿还了50万美元的A类优先股，截至2022年9月30日，A类优先股余额为1.09亿美元；截至10月21日，完全摊薄后的股份数量为5580万股 [18] - 2022年全年AFFO预计在1430万 - 1610万美元之间，而7月预测为1340万 - 1560万美元；摊薄后每股AFFO预计在0.27 - 0.31美元之间，而7月预测为0.26 - 0.30美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金方面，50% - 100%的年度租约在种植前支付，通常在第一季度，公司在一年的大部分时间里营运资金为正；有一份约650万美元的大型可变租金合同，由农场收入很好地覆盖；固定付款加上这份大型可变租金合同占收入减去销售成本项目总额的80%以上 [20] - 2022年第三季度，收入减去销售成本为1140万美元，而2021年第三季度为970万美元；2022年前9个月，收入减去销售成本为3480万美元，而2021年前9个月为3040万美元 [21][23] - 固定付款方面，2022年第三季度较2021年第三季度，相同行作物农场表现增加了20万美元，与收购、处置和其他项目相关的固定付款增加了90万美元；2022年前9个月较2021年前9个月，相同行作物农场增加了60万美元，与收购、处置和其他项目相关的固定付款增加了170万美元 [22][24] - 可变付款方面，第三季度的差异基本符合预期，山核桃的正向差异是由于东南部的山核桃，柑橘的负向差异是由于柑橘农场在本季度直接运营，未产生可变租金，所有其他作物的下降主要是由于2022年出售了一个农场；前9个月，山核桃下降是由于2020年第四季度收获后的收入滑入2021年第一季度，而2022年第一季度没有受益于上一季度的收入下滑，柑橘下降是由于2022年没有第三方租赁的柑橘农场支付可变租金，葡萄下降是由于时间和表现不佳，所有其他作物下降是由于2022年出售了一个农场 [23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年，伊利诺伊州农田价值上涨12.7%，过去两年上涨20.3%；爱荷华州过去一年上涨21.5%，过去两年上涨33%；即使面临干旱挑战的加利福尼亚州，过去一年价值也上涨了10.1%，过去两年上涨了20% [10] - 全国范围内，过去一年农田房地产价值上涨12.4%，过去两年上涨20.3% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购活动上会更加谨慎和有选择性，但仍会继续进行，尤其是遇到有吸引力的机会，如潜在回报预期高、有战略因素（如购买临近或相邻的农场）时会出手 [14] - 公司会继续发展Murray Wise Associates业务，包括农场管理、经纪和拍卖业务，可能通过小型收购和有机增长的方式，预计2023年该业务在整体收入和盈利能力中的占比会略有提高 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度公司业绩强劲，收入和AFFO上升，营业收入较2021年第三季度增长超过200%，这一趋势预计在第四季度将持续，因为农民盈利能力高且将保持高位，受全球主要商品供应短缺、乌克兰局势不稳定以及西欧、南美和美国的天气挑战等因素驱动 [7] - 过去9个月农田增值强劲，2021年更是如此，预计2023年增值速度可能放缓，但农田价值仍将保持增长 [8] - 公司目前拥有约1.2亿美元的可用流动性，处于强势和安全的地位，尽管对通胀和利率上升的前景感到担忧，但认为农业经济将较好地应对未来的挑战 [8] - 农田市场的周期通常为3 - 5年，目前处于市场好转的1.5 - 2年，预计2023年谷物价格将保持高位，因为主要作物的库存相对较低，且短期内难以恢复到过剩状态；优秀的农民已提前出售了大部分2023年甚至部分2024年的谷物，能在市场低迷的前1 - 2年免受影响 [48][49][50] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，包括与投资组合未来表现、收购和处置、业务发展机会以及业务、租金和农业市场前景相关的陈述，同时会讨论某些非GAAP财务指标，这些陈述存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 公司提醒听众，电话中的言论截至2022年10月25日，之后不会更新；非GAAP指标的定义和与最可比GAAP指标的对账包含在公司宣布第三季度收益的新闻稿中，可在公司网站上查看 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已续签2022年到期租约的60%，剩余40%情况如何，是否有特定作物或地区的租约讨论更具挑战性？ - 目前60%的续签率符合预期，预计不会有困难，最终所有行作物地区的续签率将超过15%，很多租约尚未到期，农民忙于田间工作 [27] 问题2: 农田价值上升，租金率如何变化，与农田价值上升幅度相比如何？ - 农田价值快速上升时会出现一定程度的利率压缩，因为租金调整速度较慢，但目前农田租金也在快速上涨 [29] 问题3: 考虑到农田价值上升、租金上升但可能滞后、名义上的资本化率下降以及债务成本上升，公司在今年下半年和2023年初如何考虑资本部署？ - 由于资本成本问题，公司会非常谨慎，但从总回报模式来看，仍相信农田的长期增值潜力；目前资本化率是考虑因素之一，但不是唯一决定因素，公司会进行收购，但规模会较小 [32] 问题4: 2023年初，MetLife的几笔贷款和Rutledge贷款安排有调整日期，这些贷款的利率会如何变化，对Rutledge贷款安排的预期如何？ - 有超过1.5亿美元的债务在2023年重置，部分债务可能用现金流偿还，但无法全部偿还；MetLife贷款协议允许公司在重置日期全额偿还贷款，有一定谈判杠杆，预计利率会上升，但具体幅度无法确定；Rutledge贷款的利差在周年日重置，范围在SOFR上加1.8% - 2.25%，目前为1.95%，根据运营情况可能会调整到更高层级以降低利差 [35][36][37] 问题5: 今年到期的农场租约占总农场的百分比是多少？ - 每年约有三分之一的农场租约到期，今年略低于三分之一，因为最常见的租约是3年期租约 [40] 问题6: 收购Murray Wise Associates已满一年，公司内部对此次收购的评价如何，是否为收购提供了更多机会？ - 这是公司有史以来最好的收购之一，在财务表现上，前12个月的收入和盈利能力高于预期；在业务拓展方面，为公司提供了更广泛的收购机会，减少了公司内部的人员成本 [43] 问题7: 如果收购变得不那么有吸引力，是否有机会增加对Murray Wise Associates的投资？ - 公司会继续发展Murray Wise Associates业务，包括农场管理、经纪和拍卖业务，可能通过小型收购和有机增长的方式，预计2023年该业务在整体收入和盈利能力中的占比会略有提高 [45][46] 问题8: 除2023年外，更长远来看，农业市场处于周期的什么位置，未来情况如何？ - 农田价值通常不会下降，市场周期表现为资产价值的激增和平台期交替；一般农场经济周期为3 - 5年，目前处于市场好转的1.5 - 2年，预计2023年谷物价格将保持高位，因为主要作物的库存相对较低，且短期内难以恢复到过剩状态；优秀的农民已提前出售了大部分2023年甚至部分2024年的谷物，能在市场低迷的前1 - 2年免受影响 [48][49][50] 问题9: 公司农民提前出售作物的比例是多少？ - 公司未进行具体调查，但绝大多数行作物农民至少会提前出售部分作物，预计2023年他们已预售了30% - 50%的作物，2024年预售比例约为20% [53] 问题10: 与今年第三季度相比，明年第三季度利息费用的增加是否可能在20% - 25%的范围内？ - 无法确定具体的利率重置情况，公司会根据市场数据和与贷款伙伴的沟通来评估，但预计利率会上升；并非所有借款都将重置，公司有大量借款仍锁定在有利的利率水平，同时还有超过1亿美元的优先股股息率为3%；利率上升对公司2023年的现金流不利，但公司并不特别担心，因为通胀推动的农田价值增值是财富创造的关键驱动因素 [55][56][58] 问题11: 公司的收购管道情况如何，是否有预计在年底前完成的收购数量？ - 公司有一些收购项目在管道中，但规模较小；公司在夏季放缓了收购进程，但会履行已承诺的收购交易；会继续进行小型的相邻地块收购，目前收购速度比6 - 12个月前慢，这与资本成本有关 [60][61] 问题12: 从长远来看，拥有农田的理由充分，为何不加大收购力度，尤其是考虑到当前股票的市盈率倍数使得收购在股权层面具有增值性？ - 公司认为如果无限制的增长能得到市场回报，会加大收购力度，但过去7年的上市经验表明，公司因创造价值而得到回报；目前公司股票交易价格略低于其清算价值，不想稀释现有股东权益；虽然股票市盈率倍数有吸引力，但考虑到潜在的资产价值，公司会采取平衡的方法 [66] 问题13: 是否预计飓风伊恩会导致作物损失？ - 公司在佛罗里达州只有少数农场，所有农场都受到了大风和降雨的一定影响，但没有与该事件相关的重大可衡量损失 [69] 问题14: 鉴于第三季度和第四季度初利率的显著变动，农田收购的资本化率是否发生变化，还是仍然保持稳定？ - 资本化率非常稳定，因为农田收购方面的杠杆率很低，美国农田总借款占比约为13%；许多农场用现金或自有股权购买，即使借款也是利用已有农场的增值部分；没有看到因利率上升而导致高杠杆农场主进行困境出售的情况 [71][72] 问题15: 在考虑收购时，是更注重收购当天债务成本的正利差，还是更看重总回报和增值潜力？ - 公司以总回报为导向，相信农田的长期增值潜力，会进行不考虑当前收益率的收购，但数量不会太多，因为要考虑损益表；当遇到当前收益率为5% - 6%的收购机会时，会优先考虑，因为这些项目能覆盖借款成本 [74]