财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净收入为110万美元，2021年第一季度为250万美元；2022年第一季度净收入包含资产处置收益70万美元，低于2021年第一季度的340万美元；调整诉讼后，2022年第一季度净收入为200万美元，2021年第一季度为500万美元 [17] - 2022年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.00美元，2021年第一季度为 - 0.02美元；调整诉讼后，2022年第一季度为0.02美元，2021年第一季度为0.05美元 [17] - 2022年第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）为210万美元，2021年第一季度为 - 160万美元；调整诉讼后，2022年第一季度为300万美元，2021年第一季度为90万美元 [17] - 2022年第一季度加权平均每股AFFO为0.04美元，2021年第一季度为 - 0.05美元；调整诉讼后，2022年第一季度为0.06美元，2021年第一季度为0.03美元 [17] - 截至2022年3月31日，总债务为4.65亿美元，季度结束后进一步减少1690万美元；截至4月29日，完全稀释股份数为5140万股 [18] - 2022年第一季度收入减去销售成本为1240万美元，2021年第一季度为1130万美元 [23] - 2022年AFFO预计在1140万 - 1400万美元之间，2月预计为910万 - 1170万美元；调整诉讼后，2022年AFFO预计在1340万 - 1600万美元之间，2月预计为1180万 - 1440万美元 [28] - 2022年每股AFFO预计在0.22 - 0.28美元之间，2月预计为0.19 - 0.25美元；调整诉讼后，2022年每股AFFO预计在0.27 - 0.32美元之间，2月预计为0.25 - 0.31美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定支付包括固定农场租金、风能租金、太阳能租金、休闲租金、租户报销、管理费和贷款利息收入，固定农场租金占固定支付的绝大部分，截至目前已收到约60%的年度固定农场租金 [19][20] - 可变支付是租户按农场总收益的一定比例支付的租金，公司有一份约650万美元的大型可变租金合同，被认为风险相对较低 [21] - 直接运营业务风险高于可变支付，但回报上限也更高，2022年更多农场转向直接运营，柑橘农场从第三方合同转向直接运营，由于柑橘价格变化，直接运营毛利润有所下降 [21][26] - 其他业务包括拍卖、经纪等活动，由于拍卖业务增加，其他业务收入有所增长 [22][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已续约约25%将于2022年底到期的租约，续约租金涨幅在15% - 20%之间 [7] - 公司目前管道项目规模约3亿美元或更多，但不会在年底前完成3亿美元的新收购，下一季度预计会有几千万美元的交易 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购时注重交易质量，平衡投资组合、资本回报率和农场长期增值潜力，优先选择优质农场 [32] - 公司加强投资者关系工作，将参加多个机构投资者会议 [15] - 公司在部分特种作物（如柑橘）上采用直接运营模式，认为长期来看比租赁更有利可图，同时保留与Olam公司的长期净租赁协议 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度公司经营状况良好，土地价格上涨，MWA拍卖和经纪部门销售和收入增加，租金特别是行作物地区租金大幅上涨，农场盈利能力强劲 [7] - 粮食需求增加和优质农田供应减少是推动业务发展的长期因素，南美天气不佳、印度作物减产、美国种植延迟以及乌克兰战争等因素进一步推高了谷物价格和农民盈利能力，有利于公司业务 [8] - 公司董事会因业绩强劲和对未来的积极展望，批准将股息提高20% [9] - 投资者对农田资产类别和公司的兴趣显著增加，原因包括资产的稳定性、美国农田的地缘政治优势、抗通胀特性以及ESG和可持续性友好性质 [10][11][12] 其他重要信息 - 公司租户在环境可持续性方面表现出色，97%的租户投资改善土壤健康，94%的行作物租户采用保护性耕作，87%使用变量率应用技术，51%参与联邦自然资源保护计划 [14] - 公司此前诉讼费用预计在240万 - 300万美元之间，现降至180万 - 240万美元 [27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 今年的收购量预期、未来三个月的活动情况以及资本回报率和定价是否因利率变化而改变 - 公司管道项目规模约3亿美元或更多，但不会在年底前完成3亿美元的新收购，下一季度预计会有几千万美元的交易，收购量可能高于或低于该水平，主要取决于交易质量 [32][33] - 目前未看到因利率上升导致的价格变化，因为许多农田收购使用现金，农田资产整体杠杆率约为13% [34] 问题2: 续约租金涨幅能持续多久以及租户是否有抵触情绪 - 公司目前正在重新谈判2023 - 2025年的租约，已续约约25%，租金涨幅在15% - 20%之间，预计这种涨幅将持续数年，因为当前谷物短缺情况不会很快得到改善 [37][38][39] - 租户会有抵触情绪，但由于盈利能力较强，最终愿意接受租金上涨 [40] 问题3: 如何将直接运营业务与100%的入住率和农民的高需求相结合 - 公司在农场重建（如安装新灌溉系统、改变作物种植）时会进行直接运营，因为此时难以出租 [43] - 许多机构在特种作物上采用直接运营模式，公司也决定在部分柑橘作物上采用该模式，认为长期来看比租赁更有利可图，同时保留与Olam公司的长期净租赁协议 [44][45][46] 问题4: 本季度近200万美元的作物保险收益是否在原指导范围内，今年是否能收获相关作物，以及未来作物保险情况 - 作物保险收益在原指导范围内，是预期水果销售的替代收益，对于明年的情况目前尚不清楚，后续会将其纳入2023年的预测中 [49] 问题5: 根据今年固定同店租金增长约2.1%以及25%的租约滚动和15% - 20%的租金涨幅，明年的有机增长率是否在3% - 4%左右 - 目前还处于早期阶段，但这种计算方式基本正确，建议使用15%的涨幅进行谨慎预测，因为目前仅续约了约25%的土地 [51][52] 问题6: 是否考虑追回与法律问题相关的损失 - 公司正在对引发集体诉讼的对冲基金进行追偿，希望在未来获得可观的赔偿，但目前难以量化赔偿金额 [55][58] 问题7: 优先偿还债务资本结构的哪一部分 - 公司考虑债务的绝对利率、现金的其他用途、利率重置时间以及贷款的抵押物情况，优先偿还即将重置利率的债务，同时注重释放抵押物以增加融资灵活性 [60][61] 问题8: 近期去杠杆化是为了增加收购资金还是希望长期降低杠杆率 - 两者兼而有之，去杠杆化提供了财务灵活性，使公司在有好机会时能够发展业务，同时公司总体趋势是长期保持略低于历史水平的杠杆率 [63]