财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre约为1.01亿美元，同比增长6%；调整后资金运营现金流为8300万美元，同比增长5% [7] - 第一季度可比酒店总营收为3.32亿美元，同比增长1.5% [20] - 第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA约为1.12亿美元，同比下降3%；调整后酒店EBITDA利润率为33.7%，同比下降160个基点 [26] - 截至2024年3月31日，公司总未偿债务净额约为15亿美元，约为过去12个月EBITDA的3.4倍，加权平均利率为4.6% [27] - 2024年公司更新全年展望，净收入中点增加1600万美元，可比酒店调整后酒店EBITDA利润率中点提高20个基点，调整后EBITDAre中点增加900万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店平均每日房价（ADR）为154美元，入住率为72%，每间可售房收入（RevPAR）为111美元，与2023年第一季度持平 [7] - 第一季度同店客房预订渠道组合季度环比相对稳定，品牌官网预订占比40%，在线旅行社（OTA）预订和直接预订分别略有下降至12%和24%，全球分销系统（GDS）预订占比上升超过100个基点至18% [24] - 第一季度同店细分市场与2023年第一季度基本一致，酒吧业务占比33%，其他折扣占比28%，团体业务占比15%，协议客户业务占比18% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度凤凰城市场10家酒店RevPAR下降8.5%，ADR下降7%，入住率下降1.7%；阿拉斯加州安克雷奇市2家资产RevPAR增长22%；华盛顿特区市场5家资产RevPAR同比增长11.5% [21] - 4月份初步数据显示，公司整体RevPAR高于全年指引范围上限 [8][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购重点继续聚焦于城市、高密度郊区和发展中市场的高品质品牌酒店，受益于多种商务和休闲需求驱动因素 [14] - 公司积极评估收购交易，同时考虑回购自身股票，以实现股东利益最大化 [15] - 公司持续对现有酒店进行再投资，确保酒店在各自市场保持竞争力，实现EBITDA增长 [17] - 公司近期收购具有显著增值作用，增加了对高增长市场的敞口，提升了整体投资组合表现和盈利能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计随着进入二季度和三季度入住旺季，将有机会提高房价，休闲需求持续强劲和商务需求进一步复苏，结合近期供应增长有限，将推动公司实现同比强劲增长 [9] - 公司认为业务基本面良好，需求持续强劲，新供应有限，投资策略在经济周期中具有韧性，有望为股东带来持续优异回报 [18][19] 其他重要信息 - 公司近期以1.168亿美元（每间客房49.9万美元）收购华盛顿特区会议中心AC酒店，该资产位置优越，设施优质，通过屋顶酒吧、餐厅、底层零售空间和广告牌等产生额外收入 [12] - 公司有两家酒店正在建设中，分别是威斯康星州麦迪逊市中心的Embassy Suites（约7900万美元）和纳什维尔市中心的Motto（约9800万美元） [14] - 第一季度公司出售阿肯色州罗杰斯市的Hampton Inn和Homewood Suites，总价3350万美元，实现约1800万美元收益，部分收益用于完成1031交换，递延应税收益1510万美元 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 复活节假期对4月业绩的影响以及4月业绩与预算的比较，去除假期因素后4月下旬同比表现如何？ - 公司对4月整体表现满意，全月工作日和周末入住率及RevPAR均有增长，增长主要集中在前两周，下旬工作日需求持续强劲，可能出现工作日需求回升部分抵消周末休闲需求的趋势，年初至今整体呈正向增长 [36] 问题2: 利率环境变化对卖家预期和交易市场机会数量的影响？ - 总体交易成交量变化不大，目前公司承保的大部分交易来自因融资或翻新需求而考虑出售的卖家，预计短期内会有更多资产进入市场，但行业整体交易成交量仍较低，公司认为自身在当前市场中具有竞争优势，若资本成本合适，仍有能力进行收购 [38][39] 问题3: 华盛顿特区AC酒店与当地酒店相比的稳定情况如何？ - 酒店收购时已稳定运营，其增长部分来自市场持续增长，包括强劲的会议日程和政府工作人员返回城市，同时新管理团队在提升酒店业绩和利润方面表现出色，公司认为随着市场增长和管理效率提升，酒店仍有增长机会 [41][42] 问题4: 公司对消费者现状的看法，休闲客户、小团体和中小企业是否愿意出行？ - 行业和公司数据未显示消费者疲软，消费者仍偏好旅游，随着工作日商务旅行增加，可能会部分抵消周末休闲需求，第一季度难以得出关于旺季的广泛结论，公司预计二季度和三季度有机会提升RevPAR，且不同市场的趋势差异较大，目前判断特定趋势还为时过早 [45][47][48] 问题5: 对本季度剩余时间业绩节奏的看法？ - 从平均每日预订、经理预测和实地反馈来看，团队对本季度整体表现感到鼓舞，预计5月和6月将延续4月的增长态势 [50] 问题6: 休闲需求疲软是需求端问题还是价格敏感问题，是否有特别疲软的市场？ - 入住率和房价动态相关，休闲市场曾是最对价格敏感的细分市场，随着时间推移可能回归更正常的行为模式，目前部分市场周末入住率下降在很大程度上被工作日业务增长所抵消，从整体盈利能力来看，工作日表现增强是有利的转变 [52][53] 问题7: 华盛顿特区AC酒店屋顶零售空间和广告牌在1000万美元EBITDA中的占比，以及交易过程、背景、其他竞标者和卖家动机？ - 屋顶和零售收入占总营收近20%，约80%来自客房收入；卖家是一家多市场开发商，因非相关写字楼投资组合面临困境，希望出售资产获取流动性，公司认为以合适价格收购该资产，未来前景良好 [56][57] 问题8: 屋顶零售空间和广告牌收入是否为100%利润率？ - 餐厅由第三方管理，有相关费用，并非100%利润率，其他业务接近100%利润率 [59] 问题9: 如何定义休闲需求，与周末入住率是否可互换？ - 休闲需求与周末入住率密切相关，但并非完全等同，公司也会单独考虑协议客户业务，多数酒店周末以休闲业务为主，工作日以商务旅行为主 [62] 问题10: 除劳动力成本外，业务中其他成本通胀情况，哪些费用同比增长最大？ - 第一季度团队在控制成本方面表现良好，劳动力成本和其他成本均有减速，水电费下降，许多管理部门成本增长相对于第四季度有所放缓，整体成本环境趋于稳定 [64] 问题11: 除华盛顿特区外，公司还希望拓展哪些市场，选择新市场的标准是什么？ - 公司希望在多个市场布局，战略是聚焦于高档和中高档的客房型酒店，在城市、大型城市、小型城市和高密度郊区市场实现多元化，大型城市市场定价较高，进入难度较大，但近期利率上升和贷款机构收缩使公司在这些市场更具竞争力，同时公司也关注高密度郊区市场，主要标准是相对全国平均水平的增长轨迹和需求驱动因素的多样性 [66][68] 问题12: 利率上升对公司出售资产的能力和意愿有何影响？ - 目前在小型资产市场有竞争和需求，公司可以出售小型市场的优质资产，特别是有近期资本支出需求的资产，然后重新配置到竞争较小的大型资产上，公司会根据市场动态调整策略 [73] 问题13: 如何看待未来几年的费用增长情况？ - 第一季度总费用同比增长4%，低于第四季度的5%，开始出现正常化趋势，长期来看，费用增长取决于宏观经济和通胀情况，历史上3% - 4%的增长较为合理，若当前趋势持续，未来几年维持在该范围内是合理的，若通胀得到有效控制，费用增长可能更低 [75][77]