财务数据和关键指标变化 - 2023年可分配收益为2.44亿美元，即每股1.69美元，股息覆盖率为1.21倍 [13] - GAAP普通股股东可获得的净收入为4600万美元，即每股摊薄普通股0.29美元 [13] - 年末投资组合账面价值为84亿美元，加权平均无杠杆收益率为8.7%，较2022年末高110个基点，较2021年末高380个基点 [13] - 年末贷款组合未偿还本金余额从89亿美元降至86亿美元 [16] - 截至12月31日，总CECL拨备为贷款组合摊余成本基础的261个基点 [16] - 不包括一般CECL储备和折旧的每股账面价值为14.73美元，与上一季度基本持平 [16] - 季度末债务与权益比率为3.0倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司完成三笔新交易，新承诺金额达5.36亿美元，其中2.75亿美元在季度内完成资金注入，2.12亿美元在季度末后注入，其余将在未来注入 [10][14] - 2023年公司收到12亿美元的贷款还款和销售款项，其中包括2.7亿美元的写字楼贷款 [10] - 年末公司拥有50笔贷款，总计84亿美元 [10] - 截至年末，约81%的投资组合本金余额由利率上限覆盖 [15] - 年末投资组合的加权平均风险评级为3.0 [16] - 第四季度未计提增量特定CECL拨备，一般CECL拨备占贷款组合摊余成本基础的38个基点，较去年增加2个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入2024年，市场对美联储实现软着陆的能力信心增强，预计全年美联储将降息100 - 150个基点 [7] - 10年期国债收益率与2023年初基本持平，目前对其进一步上升的担忧有所缓解 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司专注于主动资产管理、保持超额流动性，同时拓展和多元化融资渠道 [9] - 第四季度公司战略转向，部署5.36亿美元用于两笔新贷款交易和一笔现有贷款的增额，这些贷款均以欧洲房产为抵押 [10] - 公司仍活跃于美国市场，阿波罗的房地产信贷团队2023年在美国完成了超100亿美元的交易 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年初商业房地产行业情况与2023年初相似，虽市场对经济和利率的乐观情绪有所增加，但商业房地产仍面临资产价值下降、贷款到期和资产层面资本结构调整等问题 [5][8] - 商业房地产大部分领域运营表现稳定向好，但部分写字楼市场和多户住宅领域因供应增加出现租金增长下降情况 [9] - 从长期看，物业层面运营表现将与宏观经济环境密切相关，许多物业板块将受益于过去几年新增供应的显著减少 [9] 其他重要信息 - 公司季度股息为每股0.35美元，自2020年初疫情开始主动下调后一直维持该水平，目前公司模型显示对当前股息水平感到满意，但仍需董事会季度审查 [12] - 华盛顿特区酒店已质押给循环信贷安排，为公司带来额外杠杆回报，公司将继续监测市场以确定出售该资产的最佳时机 [17] - 季度末公司总流动性为2.78亿美元，包括手头现金、现有信贷安排的可用额度和贷款服务商持有的贷款收益 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 现有问题资产的解决时间 - 亚特兰大酒店可能在今年上半年出售，若对话未达成交易，公司将重新评估是否通过运营创造更多价值或重新启动正式销售工作 [20] - 华盛顿特区的五月花酒店目前产生有吸引力的杠杆回报，公司希望观察利率和融资市场情况后再决定是否出售 [21] - 俄亥俄州的零售资产租赁进展良好，整体入住率达90%左右，若未来6 - 12个月与重要租户续约成功，且市场环境良好，公司可能在明年初退出 [22] - 施坦威大厦需逐单元推进销售，未来几个季度到几年内逐步完成 [22] - 布鲁克林的多户住宅开发项目将于2024 - 2025年建设，2025年末 - 2026年出租，届时公司将考虑退出，目前暂无合资计划 [23] 问题: 芝加哥办公室贷款的最新情况 - 公司在芝加哥有两笔办公室贷款，一笔于2022年末发放，金额为1亿美元，目前租赁活动令人鼓舞；另一笔自2018年起就在投资组合中，近期获得少量还款，公司协商了额外还款和担保，预计赞助商将继续支持该资产，目前大楼入住率约75% [26][27] 问题: 今年新贷款发放和还款的预期，以及投资组合是否会净增长 - 公司试图使新贷款发放和还款相匹配，2023年底的部署使公司提前完成部分任务，今年剩余时间的节奏取决于问题资产释放资本的时间，对于预期还款，公司将保持谨慎 [29] 问题: 欧洲市场与美国市场的投资偏好 - 欧洲的两笔新交易涉及独特资产类型，规模使公司能够创造有吸引力的结构和经济回报，美国仍是公司业务的关注重点，阿波罗房地产信贷团队2023年在美国完成了超100亿美元的交易 [31][32] 问题: 曼哈顿和长岛市办公室资产的情况 - 长岛市资产于2023年进行了重组，有大量资本进入，此后有租赁活动，租户对该地区兴趣持续，交易为租赁和装修费用提供了数年资金支持 [35] - 曼哈顿的一笔贷款于2022年上半年发放，公司为高级抵押贷款人，目前股权赞助商可能缺乏资金，公司正在与次级债务方就资本重组进行对话 [37] 问题: 贷款保持当前状态或违约的驱动因素，以及利息从储备金和物业现金流支付的比例 - 约20%或略多的利息收入来自储备金，在开发或重建项目中，将利息成本计入贷款是常见做法 [40] 问题: 借款人对冲的动态，包括套期保值成本是否下降以及借款人是否可以选择建立利息储备而非购买上限 - 上限成本有所下降，不同借款人有不同策略，部分借款人购买价内上限，部分购买价外上限作为保险，一般较少选择建立利息储备，若借款人想减少上限支出，通常是对现金流和覆盖率有信心或有担保的情况 [44] 问题: 目前83%的贷款有上限这一指标的历史情况 - 年末本金余额的81%由利率上限覆盖，对于无上限的贷款，公司有其他形式的补充信用增强措施 [15][46][47] 问题: 英国或欧洲市场的不良贷款或止赎情况 - 到目前为止，公司在欧洲的表现强劲，即使赞助商未实现业务计划，底层房地产价值也足以保障公司交易不受损失 [49] 问题: 英国市场是否有使贷款人对借款人更具控制权的业务原则或习俗 - 英国市场除了常见的现金触发和延期测试外，还有财务契约，违反时会促使各方协商，当地法治和执法较强，伦敦是吸引资本的中心，市场流动性好 [51]