财务数据和关键指标变化 - 2022年上半年公司完成创纪录的31亿美元新贷款发放，实现可分配收益，足以覆盖每股0.35美元的季度股息 [5] - 第二季度可分配收益为4950万美元，即每股0.35美元；GAAP普通股股东净利润为6790万美元，即每股0.48美元，摊薄后净利润为每股0.44美元 [11] - 截至第二季度末，贷款组合总额达89亿美元，较2021年第二季度增长19% [6] - GAAP每股账面价值在扣除一般CECL拨备和折旧前，从第一季度末的15.01美元微升至15.19美元，主要归因于外汇和利率套期保值的未实现净收益 [11] - 截至6月30日，一般CECL拨备因新贷款发放和更不利的宏观经济前景而略有增加，但部分被投资组合成熟的影响所抵消；特定CECL拨备方面，本季度冲回了1000万美元此前为布鲁克林一处多户住宅开发项目贷款计提的拨备，同时为佐治亚州亚特兰大一家酒店的贷款计提了700万美元拨备；本季度末CECL总拨备约占摊余成本基础的2.2%，与上季度和年末相比相对持平 [13][14] - 本季度末债务与股权比率增至3，因投资组合逐渐转向以第一抵押贷款为主 [14] - 本季度末公司总流动性为2.66亿美元，包括现金和现有信贷安排下未提取的信贷额度，以及17亿美元无抵押的贷款资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，98%的投资组合为浮动利率贷款，上一季度基准利率的上升明显有利于公司的净利息收入；40%以上的投资组合为欧洲资产贷款，公司通过当地市场融资和套期保值有效降低了汇率风险 [7] - 还款业务方面，年初至今有11笔贷款（约10亿美元）全额偿还，另有2亿美元部分偿还；第二季度还款中包括一笔较大的纽约市写字楼贷款，使公司写字楼业务敞口降至20% [6][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国和英国市场，截至季度末，87%的美国浮动利率贷款和100%的英国浮动利率贷款超过各自的利率下限；美国和英国利率再分别提高50个基点，将分别带来每股0.04美元和0.03美元的额外净利息收入 [12] - 欧洲市场，欧元兑美元贬值，市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在部署新资本时会更加谨慎，会综合考虑宏观经济数据、贷款实时数据、借款人情况等因素，在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] - 公司将继续使用银行市场进行融资，维持选择灵活性，目前不考虑在公开资本市场进行融资 [34][35] - 公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，未来三到六个月有望明确其发展方向 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为今年下半年仍能保持良好的盈利状况，有能力用现有资金偿还8月到期的2022年可转换优先票据，无需进行公开资本市场交易 [6] - 从贷款组合来看，酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好 [29][30][32] 其他重要信息 - 布鲁克林富尔顿街多户住宅塔楼（现称The Brook）已开工建设，公司与Witkoff公司合作开发该项目，并已与两家知名房地产贷款机构达成全额协商的建设贷款，预计未来几周内完成 [8] - 五月花酒店运营表现持续改善，公司正积极出售该酒店，潜在投资者反馈积极 [9] - 西57街111号已开始单元交割，未来几个月预计有更多已签约单元完成交割，近期外国买家回归市场，客流量增加，市场对该建筑兴趣浓厚，公司预计秋季销售活动将随着营销活动和配套设施的完善而加快 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司当前的流动性状况如何，即将到期的可转换债券对流动性平衡和未来贷款增长有何影响？ - 即使偿还可转换债券，公司预计第三季度末仍将拥有数亿美元的流动性；流动性的使用将取决于市场机会和对全年预期还款情况的判断；若情况如预期发展，公司将有足够的可部署流动性，在有杠杆支持的情况下，可支持7.5亿至10亿美元的业务部署 [18] - 实现季度末数亿美元流动性的方式包括布鲁克林开发项目的建设贷款，这将使公司收回此前投入的部分资金，以及其他一些大型交易的融资完成后将增加的流动性 [21] 问题2: 对于公司投资组合中的商业房地产，特别是过渡性贷款市场，固定收益市场中哪个基准最重要，10年期国债收益率下降是否意味着商业房地产最终资本化率将实现软着陆？ - 公司更关注宏观数据，而非仅关注利率变动；会综合考虑贷款实时数据、借款人情况、阿波罗房地产股权业务数据以及宏观经济数据等，来判断经济走向和部署新资本；在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] 问题3: 从贷款组合和其他方面跟踪的数据来看，是否有迹象表明经济将实现软着陆或硬着陆，公司对投资组合的信用前景有何看法，除了关注名单上的资产外，是否还有其他需要关注的领域？ - 酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好，关注名单上的资产是公司目前关注的重点 [29][30][32] 问题4: 从无抵押资产借款的预计利率是多少，如果利差继续收窄，公司是否会考虑发行债券？ - 回购市场对借款人的有利程度有所下降，借款成本有所上升，但公司仍能以较高的基准加1% - 2%的利率借款；目前继续使用银行市场融资并保持选择灵活性仍是更具成本效益的方式，公司目前不考虑在公开资本市场进行融资 [33][35] 问题5: 考虑到欧元兑美元贬值，欧洲商业房地产需求对资本流动的敏感度如何？ - 欧洲市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 问题6: 公司预计下半年的还款情况与上半年12亿美元的还款额相比如何？ - 如果情况按计划发展，公司预计下半年净股权基础上可能还有数亿美元的还款，即总还款额约4亿 - 5亿美元；第三季度预计还款情况较为确定，随着时间推移，不确定性会增加，但市场总体仍在正常运转；预计下半年还款额与预期相差不大，还款资金将为公司提供数亿美元的可部署资金 [42][44] 问题7: 在前端承保时，公司对资金成本的敏感性压力测试是怎样的，对借款人获取利率上限或互换合约有何要求？ - 公司要求借款人100%进行利率套期保值，通常要求在初始借款期进行套期保值，任何展期都需要延长套期保值工具；在考虑资金成本时，公司会使用上限成本和远期曲线来确保交易在初始阶段能够覆盖债务偿还 [46] 问题8: 考虑到Citadel将总部迁至迈阿密，公司在迈阿密的物业未来三到五年内是否会受到积极影响？ - 迈阿密是疫情后的赢家，人口结构变化、税收政策和远程工作等因素都对其有利，Citadel的迁入更是锦上添花；公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，可能发展为精品写字楼或其他用途；目前与该物业相关的沟通越来越积极，未来三到六个月有望明确其发展方向，公司预计在接下来的两次财报电话会议之间会对迈阿密物业的发展路径给出相关评论 [49][50][53]