财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司运营收益为6270万美元，即每股0.40美元；GAAP净亏损为1.312亿美元，即每股0.86美元，净亏损反映了每股0.98美元的特定贷款准备金，以及本季度采用CECL准则计提的每股0.22美元的一般准备金 [19] - GAAP每股账面价值在计提一般CECL准备金之前为14.94美元，而第四季度末为16.03美元；自季度末以来，公司终止了利率互换，这进一步使每股账面价值减少了0.03美元 [21] - 截至3月31日，公司信贷安排总额为45亿美元，已使用36亿美元，加权平均剩余期限不到三年；加权平均预支率为67% [8][9] - 过去八周，公司同意对部分有担保借款进行去杠杆化，总额为1.44亿美元，占3月31日有担保信贷安排借款的不到5% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，本季度末贷款组合总额达64亿美元；前两个月完成了5.62亿美元的新浮动利率第一抵押贷款发放，其中4.4亿美元已发放；还收到了密歇根州底特律市一处酒店物业8700万美元第一抵押贷款的全额还款；自3月以来未进行新的发放交易 [12] - 4月，公司收到了未偿还贷款预期利息的99% [13] - 公司对酒店贷款计提了3200万美元的减值准备，对北辛辛那提的零售物业Liberty Center计提了2000万美元的额外减值准备 [14] - 迈阿密设计区1.83亿美元的贷款和富尔顿街1.54亿美元的贷款，因销售进程受疫情影响，均转为非应计状态，并对这两笔贷款共计提了9500万美元的减值准备 [15] - 预计2020年剩余时间净资金投入为1.8亿美元；5月初，公司主动出售了三笔无杠杆第一抵押建筑贷款的权益，承诺总额约2.61亿美元，其中9000万美元已发放，加权平均价格为面值的98.9%，此次出售减少了建筑风险敞口，产生了8800万美元的收益，并消除了1.73亿美元的未来资金投入义务 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直注重在资产负债表中保持资金储备，并在杠杆使用上保持自律，以应对当前市场情况 [8] - 目前专注于现有投资组合的资产管理，与借款人保持定期建设性对话，根据不同情况制定解决方案 [13][14] - 未来将继续受益于阿波罗平台的广泛资源和支持，持续关注市场机会，根据具体交易情况在高级贷款和夹层贷款之间灵活选择投资 [18][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为由于其稳健的资本结构和对资产下行保护的关注，公司业务能够应对当前市场动荡；同时，公司将继续受益于阿波罗平台的资源，并在必要时进行沟通和更新 [18] - 目前市场情况仍在演变，未来道路充满挑战，但公司团队的努力和奉献让管理层对公司应对机遇和挑战的能力充满信心 [6][17] 其他重要信息 - 阿波罗在3月第二周实施了在家办公计划，公司具备远程工作的良好条件，各团队沟通频繁有效，工作流程有序高效 [5] - 公司近期聘请了Daniel Ho担任房地产信贷资产管理主管，他拥有丰富的信贷和股权经验，将提升公司资产管理水平，释放其他高级团队成员的精力，专注于业务拓展 [13][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与贷款人达成的协议情况，是否使用现金，是否反映在当前流动性数据中 - 截至5月6日的当前流动性数据5.82亿美元（包括5.67亿美元现金和1500万美元未使用信贷额度）已包含为满足信贷提供者要求所提供的额外资产或现金，目前暂无额外预期，但对话仍在进行中 [24] 问题2: 协议中导致追加抵押品或现金、进一步偿还债务的因素 - 公司未使用多余现金或资产换取短期保护，与信贷提供者的讨论是基于具体资产的分析，是否需要进一步去杠杆取决于特定资产的情况，公司与贷款人保持密切沟通，贷款人表现出支持态度 [26] 问题3: 11亿美元无抵押资产的构成 - 无抵押资产均为贷款，大部分是未融资的夹层贷款头寸，也有少量尚未融资的高级贷款 [28] 问题4: 资产负债表中1.25倍最低要求的含义及关闭利率互换的决策原因和现金收益 - 1.25倍要求指的是公司未偿还的约4.97亿美元定期贷款B的一项契约，要求以无抵押资产（包括贷款资产、现金或其他资产）覆盖该定期贷款1.25倍 [32] - 关闭利率互换是因为自一年前签订互换协议以来利率变动较大，公司已在账面价值上承担了经济损失，关闭互换将使未来收益更清晰，且对流动性无实质影响 [33] 问题5: 投资组合中门户城市的占比，以及是否担心门户城市复苏缓慢导致商业房地产贷款损失增加 - 管理层无法提供确切百分比，但补充资料中提供了每笔贷款所在城市信息；大致估计，纽约市占比约35%，伦敦占比约21%，整体门户城市占比可能超过75%；目前判断长期影响还为时过早 [36][37] 问题6: 与酒店借款人的沟通情况，借款人对酒店价值、股权状况及投入资金支持酒店的意愿和能力的看法 - 与借款人的沟通因情况而异，但总体上借款人关注资产，近期重点是现金管理和债务偿还管理；公司与借款人讨论了使用可用储备金偿还短期债务、短期债务延期偿还等问题，借款人愿意为资产投入额外资金，部分酒店业主也在探索政府PPP计划 [40][41][42] 问题7: 非应计贷款的总余额 - 管理层无法立即提供该数据，将在会后由相关人员跟进提供 [44] 问题8: 4月收到的利息中，从现有储备金支付的比例 - 管理层估计该比例在10% - 15%之间，但需进一步核实 [46] 问题9: 未来普通股股息的考虑 - 公司认识到股息对股东的重要性，目前股息政策未变；将在6月初与董事会讨论第二季度股息，并尽快公布决定，股息决策一直是逐季进行的，主要基于运营收益 [47] 问题10: 考虑股息分配要求时，除了核心收益指标，是否还有其他需考虑的问题 - 公司一直根据运营收益来考虑股息，由于四年前与AMTG的交易，公司在应税收入方面有税收保护，未来仍将延续这一做法 [50] 问题11: 是否会继续出售贷款权益以减少未融资承诺，以及可能出售的投资组合比例和潜在第三方 - 目前公司没有进一步出售的计划，近期重点是管理2020年底前的流动性；但公司认为市场对其部分资产有需求，未来如有需要或意愿，有多种选择；公司将在今年晚些时候根据建设项目进展情况再做考虑 [52] 问题12: 疫情过后，是否更倾向于转向夹层贷款以获取回报，而非依赖资产负债表杠杆 - 目前判断还为时过早，公司在高级贷款和夹层贷款之间的选择一直较为灵活，主要取决于具体交易的资本结构和承担的风险回报情况 [54] 问题13: Dan Ho的背景以及他的角色与Scott的角色对比 - Dan Ho来自摩根士丹利，在信贷和股权方面都有经验，思维方式与阿波罗的投资方法一致 [56] - 他加入公司有两个原因，一是处理具体交易情况，二是提升公司资产管理的组织和沟通水平，从而使Scott等高级团队成员有更多精力专注于业务拓展 [57][58] 问题14: 鉴于CMBS资产类别风险降低，是否会增加证券投资以保持资金配置 - 目前来看可能性不大，公司每天关注市场，但目前尚未发现特别有吸引力的机会；不过公司会继续关注CMBS市场，寻找合适的投资机会 [60][61] 问题15: 迈阿密和富尔顿街贷款9500万美元减值准备的计算思路 - 管理层建议参考10 - Q报告，其中详细说明了分析的关键输入因素，包括对建设项目的假设、租金水平、终端价值或资本化率等 [64] 问题16: 4月租金中通过储备金收取的比例是否反映了借款人寻求贷款减免或修改的情况，以及自疫情以来寻求此类帮助的借款人在投资组合中的占比 - 管理层在回答关于储备金支付比例的问题时，考虑了交易结构中的利息支付安排，并非仅指近期借款人寻求减免的情况 [66] - 目前难以给出具体比例，大部分活动集中在酒店和零售贷款部分 [67] 问题17: 信贷安排是否有利差标记，酒店贷款触发追加保证金通知的因素 - 信贷安排是基于信用的讨论，没有利差标记；关于触发追加保证金通知的因素，不同银行和资产的情况不同，讨论不仅基于历史数据，还包括对资产未来价值的预期以及借款人的行为 [70][71] 问题18: 各银行在处理相关问题时的态度是否一致 - 公司合作的六家银行在与公司的对话中都表现出建设性和支持性，公司没有与RBC有业务往来，RBC的相关情况与公司的贷款业务不同 [73] 问题19: 是否有合理的最低还款额预测，以及是否与借款人讨论过折价还款 - 目前除了已签订合同的待售住宅单元的还款外，不做其他还款假设，预计到年底这部分还款在7500万 - 1亿美元之间 [76] - 公司与借款人有过关于引入新股权的讨论，但尚未有认真考虑的折价还款讨论 [75] 问题20: 出售的三笔建筑贷款的具体情况 - 公司出售了两笔全额贷款和一笔部分贷款权益，包括旧金山的一个待售住宅开发项目贷款（全额出售），以及英国的两笔办公室建设贷款（一笔全额出售，一笔部分出售） [78]