财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司运营收益为6840万美元，即每股0.50美元，GAAP净收入为6090万美元，即每股0.43美元，其中包括370万美元（每股0.03美元）的提前还款收入 [7] - 截至季度末，公司投资组合摊余成本为52亿美元，较去年第一季度增长28%，组合包含69笔贷款，加权平均全杠杆非杠杆收益率为9.3%，加权平均剩余期限不到三年，93%的贷款为浮动利率 [8] - 公司将高盛信贷安排下的额度提高至5亿美元，使来自五家贷款机构的总额度达到32亿美元，还转换了剩余5.5%的票据并发行了200万股普通股，截至季度末，公司拥有超过3.6亿美元的可用资本，形式为现金和信贷额度 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了四笔贷款交易，总计4.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供了1.1亿美元资金 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年房地产市场年初因12月资本市场波动开局略缓，但随着资本市场快速复苏和大量待投资资金，市场活动显著增加 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低利率和房地产基金及其他投资工具中创纪录的股权资本水平将有利于业务发展，持续关注高级贷款和夹层贷款机会，目前业务管道更倾向于第一抵押贷款机会 [5][23] - 公司在欧洲业务取得进展，伦敦业务约占投资组合的14% - 15%，业务管道中有一些更广泛的欧洲机会，认为在欧洲经风险调整后资本回报略高于美国，且在套期保值方面有正向利差 [48][49] - 在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约的公寓信贷状况感到满意，但目前不打算增加相关投资 [49][50] - 行业竞争方面，第一抵押贷款和夹层贷款面临不同的竞争群体，夹层贷款可能面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场总体趋势积极，经济持续增长和低利率为房地产运营表现和投资创造了有利环境 [4] - 尽管市场年初有停顿，但公司第一季度完成了四笔交易，并按计划为之前的贷款提供资金，投资组合超过52亿美元，有望产生有吸引力的经风险调整回报，业务管道依然强劲 [6] - 公司信贷保持稳定，超过90%的借款人按预期偿还贷款，因为物业实现了业务计划 [6] 其他重要信息 - 本季度，公司签订合同出售北达科他州威利斯顿一笔多户住宅物业及额外土地，虽不能保证交易完成，但公司对结果有信心，预计在第二季度财报电话会议上提供更多细节 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司出售的具体资产是什么 - 公司已出售约90%的36套单户住宅，预计未来几个月清理剩余部分，主要出售的是一个330单元的花园式多户住宅综合体以及周边的一些已完成和未完成地块 [12] 问题2: 不考虑提前还款，未来12个月公司超过50亿美元投资组合预计正常还款的比例是多少 - 公司投资组合通常基础期限约为3年，意味着每年约三分之一会到期，实际经验显示每年还款比例在20% - 25%左右，大致每年约10亿美元 [14] 问题3: 部分贷款到期后是否会进行展期 - 公司会积极与借款人沟通，在借款人实现业务计划的情况下，会考虑通过调整利差来换取展期和更多提前还款保护，这也是公司及其同行拓展业务的机会 [16] 问题4: 今年7月和9月到期的两笔大额贷款情况如何，是否会展期 - 迈阿密贷款已开始摊销，公司预计会继续参与该贷款，同时降低自身风险敞口；9月到期的伦敦公寓项目贷款，借款人正在进行建设融资，公司有参与建设融资的选择权，贷款有被偿还的可能性，但公司可能会以某种形式继续参与项目 [19][21] 问题5: 第一季度贷款发放从高级贷款转向夹层贷款的趋势是否会持续，以及公司对投资组合杠杆水平的接受范围是多少 - 第一季度向夹层贷款倾斜是偶然情况，公司业务管道中第一抵押贷款机会更多；公司对杠杆水平的接受范围是1.5 - 2倍，目前杠杆率为1.0倍，过去三四年一直如此 [23][24] 问题6: 新交易中是否设置了LIBOR利率下限，与借款人的讨论情况如何 - 公司投资组合中加权平均LIBOR利率下限约为1%，目前大多数新交易的LIBOR利率下限约为2% [26] 问题7: 北达科他州资产出售合同是公司还是KKR签订的 - 是与资产相关的集团共同签订的，各方都需同意合同并执行文件 [29] 问题8: 公司预计北达科他州资产出售有积极结果，是否意味着收益会超过3200万美元的账面价值 - 可以这样推断 [31] 问题9: FAS贷款涉及的劳伦和克莱斯普林斯房产情况如何，剩余11套单元的销售预期如何 - 劳伦房产已出售超过18个月，目前仅剩下克莱斯普林斯的11套单元，乐观情况下9 - 12个月可售罄，具体情况取决于当前销售季 [32][33] 问题10: 公司业务中桥接融资交易的占比情况如何 - 公司总体上很少看到这种情况，仅在公寓库存融资方面看到一些定价改善和再融资需求，但整体市场上用新的桥接贷款替换旧贷款并大幅改变融资结构的情况不多 [36] 问题11: 从普通股权益角度看，公司杠杆率略高于之前提及的水平，公司对目标杠杆率的看法是否有变化 - 公司将优先股视为权益，目标杠杆率最终由业务机会和业务管道决定，随着开展第一抵押贷款业务，杠杆率有自然上升趋势，但从公司财务角度看，整体没有太大变化 [39] 问题12: 与同行相比，公司在次级贷款和第一抵押贷款方面的竞争动态如何，两种贷款类型的风险调整后回报情况如何 - 次级贷款面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争，从投资回报和风险保护角度看，两种贷款类型差异不大，市场上对夹层贷款的需求有所减少，但公司团队仍会关注两种机会 [42][44] 问题13: 目前公司接近资金充分部署，公司看好市场上哪些领域 - 公司从底层向上评估每个交易，目前欧洲业务有一定吸引力，伦敦业务占投资组合约14% - 15%，业务管道中有一些欧洲机会，且欧洲经风险调整后资本回报略高于美国；在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约公寓信贷状况满意但不打算增加投资 [48][50] 问题14: 公司是否愿意根据美联储政策调整，增加固定利率贷款敞口 - 公司不排斥固定利率贷款，如果能获得两位数的固定利率则比较理想，但目前市场对固定利率产品需求较少，公司在为关联方提供长期固定利率贷款方面有一定业务，有助于提升业务量和市场声誉，但总体而言，固定利率贷款对公司整体业务的适用性有限 [52][53]