财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO同比增长21%，同店收入较去年增长近12%，较第二季度环比增长2.2% [7] - 第三季度核心FFO每股低于指引0.02美元，全年核心FFO每股下调0.07美元，更新全年核心FFO增长预期至18.5% [9] - 第三季度末净债务与EBITDA的杠杆率降至4.6倍，低于去年第四季度的5.1倍，且低于5 - 6倍的目标范围 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度收入增长11.8%，主要由租赁费率同比增长9.5%、减免优惠影响减少240个基点等因素驱动，租金减免造成140个基点的不利影响 [14] - 同店周转率略高于预期，但仍远低于疫情前水平，实际入住率降至96%，但仍比季度典型水平高约20个基点 [15] 开发业务 - 目前处于租赁阶段的开发项目收益率近7%，预计稳定后将为净资和核心FFO带来强劲增长 [18] - 目前正在进行的26亿美元开发项目大多处于建设早期，上季度仅产生1900万美元的年化NOI，预计稳定后将增加1.3亿美元的NOI [18] 资产处置业务 - 第三季度出售五项全资资产，获得5.4亿美元收益，加权平均资本化率为4.1%，每套房屋定价48万美元 [20] - 上季度完成一个私人投资基金工具中最终资产的出售，每套房屋定价47万美元，资本化率为3.6% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今，公司既定沿海地区的资本化率上升约75 - 100个基点，扩张地区上升约100 - 150个基点，既定地区资产价值可能下降10% - 15%，扩张市场可能下降15% - 25% [21] - 第三季度新入住居民的新租赁收入同比增长11%，入住价值同比增长约10% - 11% [44] - 第三季度来自150英里以外的迁入量较疫情前正常水平增长约20%，城市和郊区就业中心环境趋势良好 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计2023年收益高于传统水平，现有租金滚动带来积极收益势头，潜在的租金损失也将进一步提升收益 [8] - 预计未来几年三项举措将带来约2亿美元的增量NOI，包括开发项目、运营模式改进和结构化投资计划 [8][9] - 今年调整战略，先出售资产锁定资金成本，再选择性地在扩张市场进行收购，减少新开发项目启动 [11] - 2022年新开发项目启动从11.5亿美元降至预计的8.5亿美元，2023年预计启动规模低于此前预期 [12] - 持续根据租金和建筑成本趋势、潜在开发收益率与市场资本化率的差距以及增量资本成本进行调整，目标是保持100 - 150个基点的利差 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩延续上半年强劲势头，但未达指引，主要因租金季节性回归和费用高于预期 [9][10] - 预计2023年租金内置增长约4%，为历史第二高水平，损失与租金差距约6%，为续租租金增长提供机会 [16] - 预计2023年坏账整体呈下降趋势，租金减免影响较小，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [17][37] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，有足够的财务灵活性，无需在较长时间内进入资本市场融资 [23][24][25] 其他重要信息 - 公司在可持续发展和企业责任方面表现出色，连续八年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）5星评级，在11家上市多户住宅公司和37家上市住宅公司中均排名第一 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金季节性影响何时开始偏离预期，哪些特定市场导致了这种情况？ - 公司预计第四季度受影响更大，实际从8月下旬开始出现偏差，主要影响新入住，续租情况相对较好，主要影响市场为北加州、太平洋西北地区和中大西洋地区 [30][31] 问题2: 为何现在是发展结构化投资产品计划的合适时机，夹层市场和收益率有何变化？ - 进入该领域是一两年前的战略决策，目前资本稀缺，公司有更多选择和议价能力，投资利率有所上升，会根据市场情况进行严格的风险评估 [33][34] 问题3: 2022年净坏账总数是多少，2023年趋势如何？ - 2022年预计报告的净坏账约为1.7%，剔除租金减免影响，潜在坏账年初在4%以上，预计年底降至约2.7%，2023年预计租金减免极少，潜在坏账趋势持续改善，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [36][37] 问题4: 明年即将启动的项目回报率如何，是否需要降低成本或提高租金才能实现目标？ - 不同项目情况不同，目前开发项目收益率在5%以上，部分项目已高于6%，管道中的项目平均收益率约为5%，部分项目需成本下降或土地重新定价，目前建筑成本有企稳迹象 [39][40] 问题5: 是否看到任何行为趋势，如合租、室友、搬家等，对2023年需求产生担忧？ - 目前未看到相关行为趋势，新入住居民的租赁收入和入住价值同比增长，来自150英里以外的迁入量持续增加 [44][45] 问题6: 为何不提供季度内运营情况的实时更新？ - 公司认为没有必要，第三季度收入与预期相差仅0.01美元，未达到需要提前披露的重要程度 [48] 问题7: 从长期来看，公司发展项目的合适水平是多少？ - 公司希望扩大发展项目在业务中的占比，但短期内会因经济环境而受限，目前占比约为4% - 5% [51] 问题8: 目前开发管道中，基于100 - 150个基点利差定价的项目占比是多少？ - 难以给出具体百分比，部分项目在当前环境下可行，部分项目可能需要成本或土地价值的调整 [53] 问题9: 城市和郊区资产的表现趋势有何差异？ - 租金变化方面，城市约为12.5%，郊区约为10.2%，北加州和西雅图的城市环境相对较弱，城市和郊区就业中心的迁入量较多 [58][59] 问题10: 能否讨论租户搬出的原因调查情况？ - 第三季度周转率与去年基本持平，略高于预期，部分租户因租金上涨搬出，同时坏账改善导致更多驱逐情况，其他原因如搬迁、购房等导致的搬出有所减少 [64][65] 问题11: 租户因租金上涨搬出后，是否有关于他们去向的评论？ - 相关信息多为轶事，缺乏可靠数据支持 [67] 问题12: 目前租金与收入比率的最新指标如何，与过去相比有何变化？ - 第三季度新入住居民的家庭收入同比增长约11%，入住价值同比增长约10%，整体租金与收入比率相对稳定 [70] 问题13: 预计年底前损失与租金差距是否会缩小？ - 第四季度约20%的租约到期，租户将获得续租租金增长，对损失与租金差距的影响相对较小，第三季度影响较大 [72] 问题14: 2023年成本增长的潜在因素有哪些？ - 主要包括物业税、工资、维修和维护、公用事业等方面，物业税可能面临上涨压力，工资增长受限，维修和维护可能受工资通胀和周转率影响，公用事业在上半年可能面临价格压力，但智能服务收入有望大幅增长 [74][75] 问题15: 与土地卖家的谈判中，是否感觉到他们开始降低土地价格？ - 目前还处于早期阶段，土地交易具有滞后性，预计先在交易市场看到变化，然后逐渐影响到土地市场 [78] 问题16: 北加州10月3%以上的有效租金变化是否意味着新租赁增长为负？ - 目前仍为正增长 [79] 问题17: 是否需要在北加州或太平洋西北地区提供减免优惠或降低租金以维持入住率？ - 有可能，具体情况取决于市场环境 [81] 问题18: 目前开发项目的资本化率是如何测算的？ - 公司关注开发项目与基础资本化率之间保持100 - 150个基点的利差，部分项目可能略低于该水平 [85] 问题19: 开发和租赁项目近7%的收益率是特定项目还是计算方式不同？ - 目前仅4个处于租赁阶段的项目达到该收益率，原预计为6.5%，若其他项目也有类似租金提升，整体收益率可能提高40个基点 [87][88] 问题20: 整体开发管道5.8%的收益率是基于原始测算还是当前市场租金？ - 4个已标记市场的项目基于当前市场租金，其他13个项目基于初始测算，整体收益率可能升至6.0% - 6.1% [90] 问题21: 为何第三季度周转率未达到预期，如何看待周转率回归到疫情前水平？ - 公司原本预计第三季度周转率将延续前两个季度低于去年的趋势，但实际与去年持平，主要因前两个季度租金上涨幅度较大 [93] 问题22: 中大西洋市场表现较弱的原因是什么？ - 该市场表现略低于预期，主要因租金变化减速较快，但绝对数字仍健康，华盛顿特区和北弗吉尼亚部分地区表现较差，主要因办公利用率低和就业增长弱 [95][96][97] 问题23: 如何考虑资本化率上升对开发项目的风险，以及如何在测算中纳入该因素？ - 主要通过匹配资金来锁定利差，同时不考虑租金和NOI的增长，以提供一定的保守性 [100][101] 问题24: 测算时在收入方面考虑了多少缓冲？ - 公司根据当前的NOI、租金、费用和成本计算即期收益率，并与即期资本化率或资产价值进行比较，通常项目稳定后的收益率会高于测算值 [102] 问题25: 测算时是否使用即期费用，如何考虑其风险？ - 使用即期费用，通常项目稳定后租金和运营费用都会有所增长，若两者增长比例相同，将带来更高的NOI [104] 问题26: 公司与Industrious合作的联合办公空间业务的经济情况、机会规模和对底线的贡献如何？ - 该业务是公司激活底层零售空间的一部分，与Industrious的合作是试点项目，采用共享模式，有望为居民创造增值空间 [107][109]