财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股2.26美元，同比增长15.9%，比指引中点高0.06美元 [7] - GAAP住宅收入同比增长8.5%，现金基础上增长近10%，GAAP收入增长比第一季度指引假设高150个基点 [9] - 全年预计核心FFO增长16%，更新指引考虑净坏账不确定性、驱逐禁令影响及收购活动调整 [12][13][14] - 预计全年外部资本需求近700百万美元，较年初计划减少约200百万美元 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 本季度完成开发项目收益率6.9%，全年预计约7亿的开发项目完成，平均收益率6.3% [8] - 五个合并社区租赁中租金比预期高230美元或9%，收益率达6.1%，预计完工价值超10亿美元，成本6.9亿美元，创造价值约3.6亿美元，利润率52% [15] - 第一季度末开发权管道增长至40亿美元，年初为33亿美元，新增项目位于丹佛、奥斯汀、新英格兰和北加州 [16] 投资业务 - 第一季度执行4.95亿美元股权交易，作为2023年底前的资本来源 [8] - 推出结构化投资计划（SIP），预计未来几年投资规模达3 - 5亿美元 [19][20] 运营业务 - 运营平台转型取得进展，目标提高利润率200个基点或增加4000 - 5000万美元NOI，目前已产生约1000万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 入住率保持在96.5%，年化周转率低，30天可租赁库存占比低于5%，组合整体租赁损失率为14%，年初以来要价上涨4% [11] - 续租报价处于低两位数，比预算预期高约150个基点 [39] - 东南部佛罗里达市场收入同比增长25%，是市场基本面和收购资产管理改善的综合结果 [74][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续投资运营平台，推进Wi - Fi、智能门禁和移动维护等变革性举措 [20] - 依靠开发平台，扩大开发权管道，注重在扩张市场增长，优化投资组合 [21] - 推出结构化投资计划，利用开发、建设和金融专业知识增加收益和创造价值 [21] 行业竞争 - 结构化投资计划面临来自一些REIT同行的竞争，但市场条件变化使其更具吸引力，公司凭借关键关系和专业知识具有竞争力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是强劲开端，多项利好因素支持运营基本面，进入租赁旺季形势良好 [20] - 开发业务虽面临硬成本上升，但仍有压缩空间和良好回报，开发权管道收益率有一定安全边际 [15][17] - 预计2023年若无重大宏观经济冲击将是不错的一年，如坏账减少、租金增长和部分市场限制解除等因素有利 [92] 其他重要信息 - 租金增长受多种因素支持，如远距离迁入增加、去密集化、新居民收入提高和租购成本差异大等 [9][10] - 建设供应链方面，供应和可用性问题有所改善，但获得最终许可、入住证明和电力公司安装电表等环节仍有延迟 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 进入结构化投资计划后，预计多久扩大到3 - 5亿美元规模，如何安排交易和赎回时间 - 预计需要两到三年，取决于交易市场量和业务开展情况，投资期限通常为三到五年，达到规模后每年有赎回和新投资 [23] 问题2: 进入结构化投资计划时，如何看待市场竞争，是否有购买或拥有交易项目的选择权 - 没有购买选择权，该计划旨在利用专业知识和市场存在获取风险调整回报；市场存在竞争，但市场条件变化使其更具吸引力，公司有关键关系和专业知识优势 [25][26] 问题3: 收购指引下调约0.05美元，结合近期股权融资，是否用股权融资支持未来开发，暂停收购市场，是否采取中长期策略 - 股权融资预计在2023年用于支持开发；收购指引下调是基于当前市场情况评估，整体核心FFO预期上调，收购活动可能动态变化，目前平衡收购和处置规模，将资金从成熟地区重新配置到扩张市场 [29][30][33] 问题4: 为何不加速处置资产，将资金作为储备资金 - 公司采取长期优化投资组合的方法，大部分资产表现良好，同时考虑资产当前和未来价值以及市场动态，目前相对价值可能在未来改善 [35][36][37] 问题5: 5 - 7月续约情况与第一季度和4月相比如何 - 已发出的承诺续约报价处于低两位数，比预算预期高约150个基点 [39] 问题6: 续约接受率是否有变化 - 续约和租约中断接受率均大幅下降，周转率同比下降约20%，与疫情前相比下降15% - 16%，公司定价能力强，租客考虑转换成本倾向续租 [41] 问题7: 全年坏账或无法收回款项的假设是多少，与2021年相比如何 - 全年预算假设无法收回收入占收入的270个基点，目前为264个基点，净坏账总体与初始展望基本持平，2021年报告的无法收回收入为210万美元，2022年重新预测为264万美元 [43][45] 问题8: 建设供应链情况如何，新项目启动面临哪些挑战 - 建筑成本上升，公司作为总承包商有优势；供应和可用性问题有所改善，但获得最终许可和相关检查环节仍有延迟，部分项目启动推迟几个月 [49][50] 问题9: 年初至今要价上涨4%的情况与预期相比如何，全年走势如何 - 要价上涨情况略超预期，通常租金在7 - 8月前上涨，下半年减速，今年预计恢复正常季节性模式，但宏观经济和供需动态将决定最终走势 [54] 问题10: 按照当前预期，14%的租赁损失率会下降多少，进入2023年还剩多少 - 目前难以给出准确范围，基于现有情况应高于平均水平 [57] 问题11: 计划筹集的资本金额与2月最初计划相比是否有变化，是否仍主要通过债务融资 - 资本计划有变化，目前预计全年外部资本需求近7亿美元，较年初减少约2亿美元，约一半来自净处置收益，一半来自新的无担保债务，已对1.5亿美元进行套期保值 [60] 问题12: 下调指引高端值几个美分，达到高端值和低端值的因素分别是什么 - 达到高端值主要靠全年预期租金收入增加，收购活动等有较小影响；达到低端值可能是意外宏观经济事件导致收入大幅下降 [64][66] 问题13: 目前续约率处于低两位数，与去年相比，寻求低价租房的情况是否有反转 - 租客因租金上涨或财务原因搬出的情况同比略有上升，但不明显，主要是居民工资增长强劲，新迁入居民收入同比增长12% - 13%，系统压力不大 [68] 问题14: 行业整体开发交付延迟情况如何，哪些市场延迟特别高，是否会影响运营结果 - 供应交付时间会延长，不会突然大量交付，丹佛和奥斯汀市场延迟压力较大 [72][73] 问题15: 东南部佛罗里达市场25%的收入增长，多少是市场基本面因素，多少是收购资产此前管理不善因素 - 是两者的综合，市场基本面健康，租金增长显著，部分收购资产在管理上有提升空间，即使不考虑管理因素，市场仍有较高增长 [75][76] 问题16: 收购指引调整的考虑因素是什么 - 主要是基于当前市场情况更新评估，宏观市场因素如利率上升，但资金流入多户住宅领域强劲，公司关注杠杆买家受影响情况，采取长期投资策略，仍积极寻找收购机会 [79] 问题17: 去密集化趋势是永久的还是疫情异常现象 - 目前难以确定，有多个宏观因素支持其可能是长期现象，如在家工作需求、住房支出增加、人口结构变化和居民财务健康等 [81][82][84] 问题18: 如何看待开发业务扩张，哪些因素会使其更加谨慎 - 公司注重风险管理，有大量开发权管道和选择权，目前开发经济有利，会匹配资金并谨慎管理风险；公司资产负债表强劲，有财务灵活性 [86][87][88] 问题19: 如何将当前租金增长机会延续到2023 - 2024年 - 公司关注通过运营模式转型提高利润率和NOI，优化投资组合，利用开发管道和寻找新的资本配置途径增加收益；2023年若无重大宏观经济冲击将是不错的一年，如坏账减少、租金增长和部分市场限制解除等因素有利 [90][92][93] 问题20: 租金应收账款中，加州和联邦项目的占比，以及现有居民和前居民欠款的细分情况 - 公司将离线提供详细信息，高层面来看，2020 - 2022年2月收到的资金中约三分之二来自加州，10%来自马萨诸塞州 [96][97] 问题21: 第二季度指引低于市场预期，是否有抵消因素或谨慎因素 - 难以与市场分析师预测进行调和，公司根据业务计划更新预测，认为风险平衡在每股9.55美元左右，收购活动调整影响0.05美元 [102][103] 问题22: 结构化投资计划对未来资本部署偏好有何影响，为何现在推出 - 对资本部署策略是补充，不影响原有计划；公司在开发融资项目中积累经验，认为该计划能利用专业知识和市场机会，且当前市场环境更有利于此类投资 [106][107] 问题23: 结构化投资计划的贷款是固定利率还是浮动利率 - 最初几笔交易是固定利率，会根据市场情况调整 [109]