财务数据和关键指标变化 - 第四季度总运营资金（FFO）为21亿美元，即每股1.34美元，较上年同期增长74% [21] - 第四季度运营FFO（排除处置收益和已实现附带权益的影响）达到创纪录的10亿美元，每股0.66美元 [21] - 第四季度股东收入为6.43亿美元，即每股0.40美元 [22] - 年末收费资本增加220亿美元，达到3120亿美元，带动收费相关收益强劲增长，三个月收费相关收益增至4.11亿美元，全年总计14亿美元，较2019年增长19% [22] - 第四季度产生12亿美元的总附带权益，未实现附带权益余额达到47亿美元 [23] - 包括处置收益在内，本季度投资资本FFO为6.44亿美元，较上一时期增长45% [23] - 本季度可分配现金（CAFDAR）为9.57亿美元，较2019年第四季度增长45%；全年产生创纪录的30亿美元CAFDAR，较上年增长19% [24] - 过去一年通过股息和股票回购向股东返还超11亿美元资本 [25] - 公司流动性强劲，除610亿美元未提取的基金承诺外，集团核心流动性约160亿美元，其中BAM直接持有超70亿美元，可动用资本总计770亿美元 [25] - 公司债务与市值比率为12%，公司债务平均剩余期限为14年，2023年前无单笔债务到期 [26] - 董事会宣布每股0.13美元的股息，将于3月底支付，较当前季度股息率增长8% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 收费资本增加带动收费相关收益增长，年末收费资本达3120亿美元，另有330亿美元资本投资后将产生约3.3亿美元的增量年费收入 [22][23] 住宅单户业务 - 2020年美国新单户住宅销量超80万套，较2019年增长约20%，市场活跃库存（可购买的二手房）在年底下降35% [32] - 公司自身房屋销售从4月低点增长六倍，全年完成超3500套销售，同比增长15%，剔除八周几乎零销售后增长超30% [32] - 进入2021年，公司有超1900套房屋积压订单，较2020年增长50% [33] - 美国所有市场房价增长约10%，预计2021年和2022年有类似增长轨迹 [33] 资产处置业务 - 2020年下半年交易活动回升，2021年初活跃，已出售超150亿美元资产，实现总收益约60亿美元，公司份额为15亿美元 [14][17] - 第四季度多项资产出售产生8.1亿美元处置收益，确认4.34亿美元附带权益，使2020年附带权益总额达6.84亿美元 [18] - 年初以来处置活动加速，如出售Enwave获利近20亿美元，出售生命科学投资组合获2.7倍投资资本回报等，预计2021年实现附带权益达10亿美元 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年几乎每个国家GDP下降，失业率大幅上升，主要市场利率降至接近零，政府实施前所未有的经济刺激措施 [8] - 2021年全球市场呈现积极势头，借贷成本低，疫苗开始推出，预计随着高危人群接种疫苗，经济将逐步正常化 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 处于募资超级周期早期，有信心实现1000亿美元旗舰募资目标，目前正在为第四只房地产旗舰基金募资，预计未来12个月私募股权和基础设施基金将启动新一轮募资 [10][11] - 确定再保险、能源转型、二级交易和科技投资四个新增长领域，已开展相关业务，如推进再保险交易、为房地产二级交易募资、设立科技团队、启动全球转型基金募资等 [11][12] - 致力于向净零碳经济转型，全球转型基金将支持这一目标，公司6000亿美元资产已实现零碳，有能力协助其他公司转型 [13] - 资产处置与资本部署并行，在市场强劲时出售成熟资产实现收益，同时寻找非主流、资本稀缺领域进行投资 [39][40] 行业竞争 - 住宅单户业务中，前十大公共建筑商市场份额增至约40%，公司作为北美前五大住宅土地所有者，计划增加土地供应并发展自身住房业务 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年环境特殊，但公司全年实现创纪录的FFO和可分配现金，尽管约20%的业务受经济停摆影响，仍凸显资本结构、资产管理业务和所拥有业务的优势 [7] - 2021年全球市场有积极势头，低利率环境对资产管理业务和实物资产有利，公司业务更适应经济复苏，有望在衰退后提升业务价值 [8][9] - 住宅单户业务受益于结构性需求、低利率和供应下降，预计2021年行业将继续保持良好态势，公司对该业务长期增长前景感到兴奋 [31][36] 其他重要信息 - 公司住宅业务包括土地开发、房屋建设和土地信贷业务，自1987年投资以来，实现22%的复合内部收益率，目前土地价值约75亿美元，股权价值约30亿美元，年运营现金流超6亿美元 [28][29] - 公司住宅业务运营于北美12个城市约30个总体规划社区、100个街区，每年平均建造4000套房屋并向其他建筑商出售4000块土地，控制约85000块土地，相当于超10年的市场供应量 [29] - 公司在过去12个月重新定位数字销售业务，提供虚拟和线下销售服务，降低购房过程中的摩擦，预计新技术将降低销售成本，提高土地价值 [35][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全球转型基金的75亿美元是否包含在1000亿美元旗舰募资目标内，以及资产处置与资本部署如何平衡 - 全球转型基金有助于实现1000亿美元旗舰募资目标，是战略的补充和演变 [38] - 市场强劲时出售资产实现价值，但仍会寻找非主流领域投资，目前会更有耐心，相信有能力有纪律地部署资金 [39][40] 问题2: 住宅业务的股权和现金流情况 - 住宅业务股权约30亿美元，是土地和住房五年预测现金流的平均值 [41] 问题3: 疫情对投资机会规模和时机的影响 - 市场变化时公司需灵活调整投资策略，虽当前市场强劲适合资产变现，但仍有很多可投资的领域和机会 [43][44] 问题4: 住宅业务在IFRS下的投资资本核算、账面价值与内在价值比较，以及市场动态对FFO的影响时间 - 土地和住房业务在资产负债表上直接持有未上市部分约30亿美元，大部分按折旧成本核算，随着资产出售会有价值提升 [46] - 业务的强劲表现和积压订单将在2021年上半年开始反映在财务报表中 [46] 问题5: BPY交易完成后，出售资产给新老基金与直接出售的平衡，以及时间与价格的权衡 - 具体比例需视情况而定，会综合考虑资产特点和市场情况，目标是实现资产的合理价值，未来会通过直接出售和创建新产品降低房地产敞口 [50][51] 问题6: 美国基础设施投资增加对公司的影响 - 全球政府为应对疫情支出巨大，未来需通过税收和出售基础设施解决资金问题，这为公司提供了基础设施投资和变现的机会 [53] 问题7: 是否针对各国政府的资产进行投资目标研究和讨论 - 目前仍处于早期阶段，基础设施私有化是一个渐进的过程，越来越多的城市、州和国家将促进私人资金进入基础设施领域 [56] 问题8: 如何看待新一年FRE利润率 - 业务利润率持续强劲，产品多元化和新策略推出需要投资，但整体情况与之前指引相比无重大变化 [59] 问题9: BPY的经济流、投资资本与FRE的关系，以及如何拓展美国零售市场 - BPY预计继续支付费用和现金分配，具体情况会随交易进展更新 [61] - 公司与橡树资本合作，利用自身资源拓展美国零售市场，目前约7% - 8%的收费资本来自高净值零售渠道，未来将开发新产品以扩大该渠道 [63] 问题10: 公司私人资产管理业务资本流动速度的演变及未来发展方向 - 公司业务发展稳健，投资流程成熟，但资产管理分销方面仍有提升空间 [66] 问题11: 住宅建设业务的未来发展形式 - 土地开发业务利润高但不稳定，不适合公开市场，可能会保持私有或引入机构客户 [68] 问题12: 今年和明年管理费用的预期 - 管理费用增长会随旗舰基金的关闭而出现阶段性变化，若实现募资目标，未来五年FRE有望翻倍 [71][72] 问题13: 第三方资本参与BPY交易的意愿及对BAM的FRE影响 - 部分客户对BPY交易感兴趣，公司会在筹集资本和执行业务计划之间寻求平衡 [74] - 长期来看，预计围绕BPY资产会形成新基金和策略，带来更高质量的收入流，但具体数字会随时间变化 [75] 问题14: 公司未来五年现金流增长预期 - 仍保持之前的增长轨迹和预期 [78] 问题15: BAM股票分拆进展 - 正在办理相关手续，预计在今年上半年完成分拆 [80] 问题16: 核心房地产产品的资金流入情况 - 永续基础设施和房地产产品对机构有吸引力，目前基础设施业务资金流入较多，房地产业务受市场情绪影响资金流入较少，但预计2021年市场情况改善后会有所变化 [82] 问题17: BPY取消股息并留在OPCO层面是否有税收节省 - 预计BPY将继续产生强劲现金流并进行分配，目前未发现取消股息有重大税收节省 [85] 问题18: 33亿美元承诺资本转化为收费AUM的节奏 - 这部分资本与募资无关，部分已在投资，预计未来几年会持续稳定投资 [88] 问题19: 全球转型基金的长期可寻址市场及是否能创建更多基金 - 可寻址市场很大，公司有能力协助企业转型，该业务可能会发展壮大，但创建新基金需视资金投资情况而定 [90]