财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为6110万美元或每股035美元 超出市场共识预期001美元 [38] - 净收入为90万美元或每股001美元 [38] - 投资收入为450万美元 较200万美元的指引高出250万美元 主要由于5000万美元优先股投资的提前终止 加速确认了约150万美元的费用和130万美元的补偿利息 [39][40] - 利息支出为1520万美元 较第二季度预测低80万美元 主要由于在405 Colorado项目上资本化的利息高于预期 [42] - 一般及行政费用为710万美元 较750万美元的指引低40万美元 主要由于员工成本降低 [43] - 固定费用覆盖率为43 利息覆盖率为41 均较第二季度有所改善 [43] - 年化净债务与EBITDA比率降至65 处于63至65指引范围的高端 [43] - 股息支付率FFO为54% CAD为81% 五年来股息增长率为53% CAD增长率为8% [22] - 第四季度指引：投资组合运营收入预计为7000万美元 来自非合并合资企业的FFO贡献为610万美元 一般及行政费用为710万美元 利息支出为1550万美元（其中资本化利息约为200万美元） 终止费和其他收入约为250万美元 土地销售和税收准备金约为130万美元 [45][46][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合入住率提高至约35% 低于5万平方英尺的租户入住率现已超过50% [4] - 本季度执行了464,000平方英尺的租约 包括347,000平方英尺的新租赁活动 [19] - 租户保留率高于2021年业务计划范围 今年签署的59笔新交易的加权平均租期为78年 其中68%的租期超过四年 [11] - 第三季度资本成本低于所产生收入的8% 现金按市价计值为正12% GAAP按市价计值为正16% [12] - 第三季度GAAP同店NOI为2% 年初至今结果在21%范围内 第三季度现金同店NOI为55% 高于3%至5%的2021年范围 [14] - 预计第四季度将有约10万平方英尺的正吸纳量 [9] - 将投机性收入目标从2050万美元至2100万美元的中点范围提高了50万美元 修订后的目标已完成99%以上 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城郊区市场第二季度产生了超过35万平方英尺的租赁活动 环比增长427% [15] - 费城CBD市场也实现了181,000平方英尺的租赁活动 费城的复苏情况优于许多其他美国主要城市 其空置率低于全国平均水平 [16] - 奥斯汀市场在管道中有40万平方英尺的活动 [63] - 华盛顿特区市场在管道中有30万平方英尺的活动 [63] - 宾夕法尼亚州郊区市场在管道中有超过50万平方英尺的活动 [63] - 费城CBD市场在管道中有40万平方英尺的活动 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于减少远期展期风险 已将截至2024年的远期展期风险敞口降至平均68% 截至2026年的年度预测展期风险敞口低于10% [6] - 关键近期盈利驱动因素是填补几个关键空置 预计将产生每股007至010美元的增长 目前已租赁了约46%的目标平方英尺 实现了约45%的远期收入增长 平均现金按市价计值为12% GAAP按市价计值为19% 相关收入预计在2022年第三季度前基本到位 [7] - 观察到租户需要更高质量空间的明确趋势 这使公司的投资组合处于非常有利的地位 [8] - 自疫情开始以来 约有10万平方英尺的交易从低质量竞争对手转移到Brandywine的楼宇 约有20家租户扩大了约122,000平方英尺的办公场所 [20] - 开发项目进展：250 King of Prussia Road（169,000平方英尺翻新项目 针对生命科学和办公室）成本因增加MEP工作和额外发电机而增加 目标收益率减少约20个基点 [25][26] Schuylkill Yards West项目（326套公寓单元 200,000平方英尺商业和生命科学空间 9,000平方英尺零售）按计划进行 预计2023年第三季度交付 混合收益率为7% [28] 405 Colorado（奥斯汀）现已完工 租赁率从24%增至44% [30] 3000 Market Street（91,000平方英尺生命科学翻新）已全部租出12年 开发收益率为96% 已于10月1日投入使用 [31] Cira Labs（50,000平方英尺生命科学孵化器）将于2022年1月1日开放 目前已租赁约49% [32] - 未来开发：Schuylkill Yards可开发约300万平方英尺的生命科学空间 3151 Market（424,000平方英尺生命科学楼）已完全设计就绪 目标在22年初启动 [33][34] Broadmoor Block A（363,000平方英尺办公室和341套公寓 总成本321亿美元）将于第四季度晚些时候启动 Block F第一阶段（272套公寓单元）将于22年第一季度启动 [35][36] - 资本配置：出售了三块非核心土地 产生近1100万美元收益和90万美元收益 [23] 5000万美元的优先股投资被赎回 整个期间产生了近21%的内部收益率 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管与Delta变种相关的重新开放出现延迟 但办公室市场继续改善 看房活动、租赁谈判和交易执行保持积极趋势 [4] - 租赁管道增至160万平方英尺 较上季度增加约60万平方英尺 比19年第三季度结果好7% [18] - 交易转化率与上一季度结果持平 但交易周期中位数仍比疫情前水平长约30天 [19] - 安全、健康和便利设施计划仍然是所有大小潜在客户的首要任务 新的开发和优质库存将保持非常积极的地位 [57] - 公司非常专注于两个前瞻性增长动力 即在Schuylkill Yards交付更多产品 租赁正在开发的项目 并很高兴能在今年晚些时候和22年第一季度推进Broadmoor的第一阶段 [58] - 3000 Market、The Bulletin Building、Cira Labs的成功以及专注于22年初启动3151 将拥有超过100万平方英尺的生命科学空间投入运营或建设中 开始建立收入多元化的基础 [59] - 私人股权仍然很容易以非常有效的定价获得 债务市场非常有竞争力和优势定价 像Brandywine这样强大的运营和开发平台对项目级投资具有很大的吸引力 [60] - 预计决策时间线将在今年晚些时候和22年初压缩 并预计在改善的市场条件和不断上涨的建筑价格推动下 按市价计价将继续保持积极 [56] 其他重要信息 - 现金收款率超过99% 非常强劲 [44] - 本季度有一些净运营冲销 总计约70万美元 降低了该季度的投资组合运营收入 [44] - 3000 Market将在第四季度加入核心投资组合 因为它100%租给了Spark Therapeutics [44] - 在Schuylkill Yards的建设贷款已结束 初始利率约为375% [49] - 计划重组和延长目前困扰4040 Wilson合资企业的贷款 这将使借款成本降低约100个基点 [50] - 2021年第四季度的资本计划非常简单 为14亿美元 包括7000万美元的开发和再开发活动 3300万美元的普通股息 1500万美元的收入维持资本支出和1500万美元的收入创造资本支出 以及向合资企业贡献约500万美元 [51] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁管道增加了60万平方英尺 能否谈谈其中的重大变动以及增量部分是什么 按市场和开发情况提供更多细节 [62] - 管道不包括任何开发项目 只是核心投资组合 16亿平方英尺的构成是120万平方英尺的新交易和约40万平方英尺的续约 在各地区分布相当均匀 奥斯汀40万平方英尺 华盛顿特区30万平方英尺 宾夕法尼亚郊区略高于50万平方英尺 CBD 40万平方英尺 [62][63] - 增量部分是由于租户现在更倾向于做出决定 因为他们知道返工时间更近了 以及向高质量转移 并且有一些2023年及以后到期的大型续约正在考虑某种类型的混合和扩展 [65] - 随着经济真正开始重新开放 并且有更明确的返回工作场所的路径 通常看到来自经纪界、租户代表以及潜在客户本身的更积极的对话 试图认真思考他们在2022年的空间选择 自劳动节以来 整体活动出现了相当不错的上升 [66][67] - 活动并非由一个子市场主导 在宾夕法尼亚郊区仍然看到良好的活动 特别是Radnor、King of Prussia、Conshohocken走廊 CBD活动在最后几个月很好地升温 北弗吉尼亚和马里兰投资组合中的管道也在以良好的速度增长 [68] 问题: 在拥有相当规模的费城郊区和CBD投资组合的独特优势下 是否看到任何显著趋势 在混合工作模式下 一些租户希望从市中心搬到郊区 反之亦然 [69] - 并没有真正看到 罕见有讨论考虑从一方转移到另一方 [69] - 看到少数市中心租户在郊区占用一小块空间 但不放弃城市的任何平方英尺 只是为了适应员工通勤模式等 但规模相对较小 可能不是趋势设定者 [70] - 看到一点弹性办公室的吸引力 有人不想开车的一天 因为他们有学校问题或其他情况 因此利用郊区的位置 [72] - 所提供的touchdown是一种便利设施 不是租赁情况 看到的几笔较小交易是三到四年 [73] 问题: 优先投资的赎回 失去了未来的收入 是否在寻找更多的优先交易 现在将用这5000万美元做什么 [75] - 继续寻找一些机会 利用本地网络来确定在哪里可以促进有利的短期投资 目前没有准备宣布任何事项 [76] - 当进行该交易时 知道它可能非常短期 因此建立了一些退出费安排 如果什么都不做 对2022的影响将不到2% [77] - 期望能够为那5000万美元找到其他可部署的机会 无论是与需要一些过渡融资的高质量集团进行另一种类型的优先投资 还是将其投入非常活跃的开发管道或翻新大堂以获得良好的增量资本回报等 [78] 问题: 引入机构资本的方法是否有所改变 现在是否会更多按单栋建筑或单项目为基础 并将该项目提供给机构合作伙伴 因为外部资本很多 或者仍然会进行更大的交易以更广泛地涵盖大型项目 [79] - 与之前相比没有任何变化 一直在处理持续的平衡 如何利用认为非常好的市场开发机会 并找出正确的融资平台来实现这一目标 同时非常注意相对于资产净值的折扣 [80] - 鉴于当前公开市场定价 Brandywine股权资本成本较高 在私募市场可以看到 可以获得非常有效定价的第三方股权 远低于加权平均股权成本 同时为股东保留巨大的上行潜力 这是为一些大型项目融资的一个相当好的算法 与上一季度相同的流程、相同的计划、相同的目标 [81] 问题: 收款方面的几次减记或冲销的更多细节 涉及哪些类型的租户或地区 [82] - 是零售行业的几个租户的组合 还有一个在奥斯汀的租户 但不是趋势 数量不多 但有几个零售商或非办公用户和一个办公用户 [82] - 办公用户是较大的部分 使公司下降了几个基点 [83] 问题: 空间规划以及这些公司如何设计新空间 新空间的密度看起来如何 或者他们计划与可能搬出的空间相比 [84] - 没有可辨别的趋势线 似乎仍然是非常轶事和公司特定的 [85] - 看到许多租户 如所拥有的扩张数量所证明的那样 继续发展他们的业务和物理足迹 因为他们雇佣了更多员工 看到每个员工更多的空间 更大的工作站 固定墙办公室的比例更高 更多但更小的会议中心 更宽的流通区域 [85] - 没有看到很多租户关注hot desking或共享工作站 除了极少数例外 即使在那些关注混合工作安排的租户中也没有看到这一点 例外是希望为每个员工消除个人工作空间的租户 [86] - 许多租户 特别是大公司 正在尝试思考返工时间表和配置 因此尽一切努力与每个租户保持联系 内部空间规划团队与现有租户和新潜在客户保持不断沟通 看到的趋势是刚刚阐述的那些 [88] 问题: 在Broadmoor看到良好需求 管道约为50万平方英尺 还有另外150万平方英尺的询价 能否描述一下租户类型 这些是已经存在于奥斯汀市场的租户 还是可能将整个业务或部分业务迁入奥斯汀的潜在搬迁 [89] - 大部分是在奥斯汀有一定足迹的租户 他们正在寻找显著扩张 主要是科技租户 [90] - 整个奥斯汀的活跃潜在客户管道接近260家公司 其中约40家是科技公司 但还有超过20家金融服务公司 超过22家生命科学公司 看到市场回归主要潜在客户寻找更高质量的新开发空间 速度比希望的要慢 但通过与合作伙伴一起启动Broadmoor的第一阶段 将能够真正进入一些较大潜在客户的竞争 [90] 问题: 提到的007至010美元 其中40%已完成 鉴于租赁管道和那里的潜在客户 认为何时可以完成另外60% [92] - 最大的变量是1676 Northern Virginia物业的交付速度 在奥斯汀部分和PA郊区部分完成后 在费城Logan's有几个洞有非常好的租赁潜在客户 [92] - 主要变量真的是加速1676吸纳的速度 那里有一个非常健康的管道 市场竞争非常激烈 在定价和优惠方案方面一直积极迎合市场 [92] - Commerce Square是第二大风险敞口 团队在填补那些较大空置方面做得非常好 现在在费城面临的挑战是没有很多大租户 因此大多数租户在8,000至20,000平方英尺范围内 [93] - 1676约占其中的40% [94] 问题: 获得的按市价计价一直很好 资本成本很低 因此净有效租金似乎不错 当在Schuylkill和Broadmoor推出时 租户对要求的租金的反应是什么 是否对获得那些承销的租金有信心 [95] - 感觉非常好 实际上 有一个项目是250 in Radnor 在那里目标租金范围 目前正在就一些正在谈判的租约进行 在Schuylkill Yards和奥斯汀405的 outstanding proposal 以及在Broadmoor的 pending discussions 根本没有看到太多阻力来满足 pro forma租金 [96] - 市场认识到新的高质量建设需要花钱 建筑成本一直在上涨 鉴于与许多潜在客户交谈的基调 他们真正专注于将员工带回的顶级质量空间 尚未看到任何导致降低所要求租金的侵蚀 因此对定位感到相当满意 在所有市场中相对于竞争对手肯定处于非常有利的地位 [97] 问题: 在Block A 预计启动 鉴于供应链问题 在采购材料方面处于什么位置 [98] - 在启动项目之前 已经完成了全面的定价练习 谈判了完整的G&P 该G&P基于分包商的投标及其交付时间表 因此无论是Broadmoor还是在Schuylkill Yards West或250的经验 都不预计供应链有任何问题 [98] - 主要部件 无论是钢材、玻璃 还是在某些情况下的管道 都提前发布包 使自己在交付周期中排队 以满足关键路径 因此认为正在进行的项目在供应链问题方面处于非常良好的状态 [99] 问题: 本季度完成的租赁TI和租赁佣金较低 是否努力尽可能多地直接交易而没有经纪人 或者这只是本季度碰巧的情况 而不是战略上的任何改变 [100] - 不是战略上的改变 有时这些季度结果在那里有点插曲 这真的是一个功能 方法一直是尽可能与租户密切合作 始终尊重经纪市场及其可以带来的价值 但如果有机会与长期租户预先谈判直接交易 这当然是关键部分 没有真正改变通常开展业务的方式 [101] 问题: 随着租赁复苏的对话 管道有详细说明 但反论是入住率一直在下降 同样 拥有强大的按市价计价 看起来持久 但反论是市场租金正在下降 在指引中预测了一些入住率复苏 认为未来几个月办公室和Brandywine的叙述是入住率面临压力 市场租金难以站稳脚跟 还是鉴于所看到的和租赁环境中的一些乐观情绪 认为接近一点 入住率可以稳定 市场租金可以稳定 鉴于对在家工作的恐惧和其他正在发生的事情 是否可以在未来几个月内开始站稳脚跟 [102] - 实际上对所见所闻相当满意 如果回溯 四到六个季度前的叙述是天要塌下来了 租金将崩溃 没有租户寻找空间 [103] - 实际上看到相反的情况 实际上看到人们在一个物理空间中一起工作的统一元素是许多这些潜在客户正在寻找的关键驱动因素 转租市场 至少在所在的市场 继续下降 就可用平方英尺而言 没有看到任何净有效租金的真正下降 当然 一些子市场竞争仍然非常激烈 [104] - 刚刚谈论北弗吉尼亚 这是一个竞争非常激烈的市场 但即使在该市场 也没有看到有效租金与几个季度前相比真正减少 因此从战略上思考 至少在租赁层面战术上 正在与每个租户保持联系 一年前的主要目标之一是通过2024年减少远期展期风险敞口 以便在出现一些乌云的情况下支撑自己 [105] - 已经做到了 远期展期风险敞口在该时间段内低于7% 到2026年低于10% 这确实为增长平台定位了 在低90%的入住率下运行投资组合不是想要的 希望将其恢复到中90% 并处理摩擦性空置 认为正在实现这一目标的道路上 如果看看远期展期风险敞口 [106] - 对主要租约感到相当满意 管道再次反映了租户越来越仔细地查看他们搬入的空间质量 认为库存整体上 暂时忘记开发项目 但从当前质量集和现场物业管理、工程和维护服务方面确实产生很好的共鸣 这些服务提供给租户 [107] - 这些东西对现在的租户潜在客户列表非常有意义 他们想知道他们正在与一个动手的房东打交道 该房东了解建筑 拥有多年投资于建筑的记录 这创造了租赁动力 将建立管道 当然 正如迄今为止发布的数字所证明的那样 预计将继续看到租金稳定和投资组合管道的改善 [108] 问题: 关于2022年入住率讨论的后续 有一个大租约滚动 已经回填了一半 可以看到补充中显示的预期开始日期 并谈到了管道 试图理解 还有什么没有看到 因此入住率似乎应该在2022年实际上升 [110] - 认为它会 几个关键因素 记住 1676的空置空间是134个基点的