财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后EBITDA为4700万美元，较上年第四季度增长30%；2022年全年调整后EBITDA为2.41亿美元，同比增长74%，剔除联邦和州政府补助后，较上年增长约25% [9] - 第四季度调整后自由现金流包含两项特殊现金用途，最终的《关怀法案》政府还款约3200万美元，利率互换对10月再融资进行套期保值产生一次性影响600万美元；其他驱动因素包括利息支出5600万美元和非开发性资本支出3900万美元；2022年非开发性资本支出约1.7亿美元，符合全年预期 [9] - 截至12月31日，总流动性为4.53亿美元，较第三季度末的3.96亿美元增加5700万美元，其中包括11月有形股权单位发行的净收益；GAAP净资产（股东权益）为5.83亿美元，较第三季度末的4.91亿美元增加9200万美元，有形股权单位发行使权益增加1.13亿美元，租赁协议修订产生的一次性7400万美元非现金收益也增加了权益，这些独特项目抵消了运营导致的权益减少，包括与自然灾害相关的减值费用 [81] - 1月加权平均入住率为76.6%，较12月加权平均入住率季节性下降40个基点，而疫情前第一季度通常环比下降约80个基点；1月RevPAR同比增长约13% [10][79] - 第四季度同一社区RevPAR较上年第四季度增长10%，RevPOR同比增长4.5%，加权平均入住率较上年同期增加370个基点，12月是连续第14个月实现同比入住率增长；全年RevPAR增长10%，实现了指引，总营收和其他运营收入超出预期 [80] - 由于费率上调，同一社区调整后运营收入从第四季度的21%提高到1月的20%中段，这是自三年前疫情开始以来的最佳实际运营收入表现 [82] - 第一季度调整后EBITDA指引为7000万 - 7500万美元，该指引未考虑流感和COVID - 19病例显著增加以及严重天气事件的潜在影响 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活入住率自2021年低点以来增加570个基点，而NIC报告的同期增幅为360个基点；辅助生活入住率同期增加740个基点，NIC报告的增幅为670个基点 [4] - 合同劳动力方面，从2021年12月的峰值到2022年12月，公司将合同劳动力大幅减少了80%；1月合同劳动力较第四季度平均水平下降25%，合同劳动力在收入中的占比为低个位数，且主要集中在熟练护理业务 [76][85][129] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司战略重点仍围绕吸引、培养和留住优秀员工，以最有利可图的价格让每个可用房间投入使用，通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家庭的信任与满意度这三个方面，但会更加聚焦 [4][60] - 为实现上述战略，公司采取了一系列措施，包括调整运营支持职能，如财务规划和分析，以支持社区领导者；改进执行总监的角色，强调增长思维和销售能力；扩大成功的试点项目，如为员工提供教育和职业发展机会、多元化招聘计划、改进培训和入职流程等，以降低员工流失率 [5][61][62] - 行业内，由于宏观经济条件，包括历史低位的失业率、低薪工人薪酬大幅增加、护士劳动力压力以及利率上升，高级生活运营商都认识到需要提高服务收费，行业内折扣减少，价格上涨 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2022年是公司业务增长和持续复苏的一年，但仍有改进空间；2023年公司有望实现有意义的增长，入住率增长势头将持续，1月是连续第15个月实现同比入住率增长，预计第一季度入住率环比变化将好于疫情前的正常季节性趋势 [4][7] - 尽管劳动力市场仍然是挑战，但公司在吸引员工、增加内部劳动力、减少合同劳动力方面取得了进展，未来将继续关注降低员工流失率和提高劳动生产率，以控制成本 [62][76][88] - 公司对2023年充满信心，相信执行既定计划将推动持续增长，实现更高的RevPAR，适当控制费用，同时继续提供高质量的护理和个性化服务，赢得居民的信任和满意度，为股东创造长期价值 [11][67] 其他重要信息 - 公司在10月对2023年到期的所有债务进行了再融资，除了一笔由待售资产计划担保的高覆盖率贷款；下一笔机构债务到期时间为2024年9月 [29][66] - 第四季度修订了一份现有租约，导致非现金收益，租约从融资性租赁重新分类为经营性租赁，这一会计变更将从2023年第一季度开始影响调整后EBITDA，季度现金设施经营租赁付款将增加约550万美元，调整后EBITDA降低，但利息费用净额等额减少，对调整后自由现金流无影响，对调整后EBITDAR这一常用估值指标也无影响 [30] - 冬季风暴Elliott对公司产生了广泛影响，估计影响近400万美元，包括低于保险免赔额的维修成本以及公用事业和地面维护等间接成本；在同一社区基础上，调整补助收入并对自然灾害费用进行正常化处理后，调整后运营收入较第三季度环比增长7.7%，即近1000万美元，这是过去六个季度中最大的运营收入增长 [108] - 2023年公司将提供季度指引，以提高预测和预期的透明度，第一季度指引为RevPAR同比增长11% - 12%，调整后EBITDA在7000万 - 7500万美元之间 [109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度指引显示可能实现此前预期的设施运营费用的连续改善，信心来源是什么，对本季度剩余时间的可见性如何？ - 公司认为员工流失率在第四季度到第一季度有所改善，预计会持续改善，因为有员工保留计划，且社区员工数量和结构趋于合理，净招聘增长放缓；1月合同劳动力较第四季度平均水平下降25%；2022年社区员工增加15%（近5000人），更有能力用正常工资员工填补班次；超过一半的社区小时工入职不到一年，随着服务时长增加，他们将提高服务居民的生产力 [14][85] 问题2: RevPAR指引在第一季度逐月下降的原因，以及全年RevPAR和入住率的预期？ - 第一季度RevPAR逐月下降是由于折扣以及2月天数较少影响按天计算的收入流，同时第一季度通常会因自然减员和流感季节导致入住率每月下降；全年来看，近期的定价上调预计将支持2023年RevPOR增长高于2022年，入住率将回归更具季节性的模式，大部分入住率增长将在第三季度的夏季销售旺季实现，2023年全年同比入住率增长可能略低于2022年的390个基点 [15][16] 问题3: 如何看待杠杆率，是否有发行额外股权工具或资产出售的预期？ - 公司认为杠杆率问题主要是调整后EBITDA受疫情影响，预计2023年调整后EBITDA将大幅增加，对杠杆率产生积极影响；从指引中点并年化来看，杠杆率同比将有近30%的改善，预计2023年杠杆率将大幅改善，2024年继续改善，在不久的将来回到合理水平 [25][43][44] 问题4: 如何调和第一季度入住率指引与管理层关于1月强劲入住情况的表述？ - 公司表示入住率指引是一个范围，目的是确保能够达到或超过该指引，管理层之前的表述是基于整个范围而言 [46] 问题5: 本季度流感流行高峰提前对第四季度和第一季度入住率的影响，以及对第一季度指引中流感影响的考虑？ - 公司表示由于强大的感染控制协议，第四季度和第一季度均未受到流感的显著影响，今年没有因流感导致的社区关闭；虽然流感对老年住房的影响可能晚于普通人群，但公司将保持警惕至4月，目前判断已度过流感季节还为时过早 [48] 问题6: 如何看待业务需求弹性，以及执行总监角色变化、激励方案和员工保留方面的情况？ - 公司自去年10月1日开始以新市场价格销售，2022年全年入住人数比三年前疫情前平均水平多7%，显示出80岁以上人群的强劲需求；对于现有居民提价，公司与居民沟通了劳动力市场压力和利率上升等原因，居民反应良好，虽然预计会有一些因财务原因导致的搬离，但1月RevPAR同比增长13%是积极的信号；在执行总监角色方面，公司帮助他们明确未投入使用公寓的价值和增长机会，试点了特殊补偿计划；在员工保留方面，减少激进的招聘有助于员工融入公司文化，同时公司为护理人员提供职业发展路径，为部门经理提供领导力发展项目，以提高员工保留率 [120][121][93] 问题7: 1月提价后居民搬离情况与疫情前趋势的对比，以及竞争对手的价格增长情况？ - 公司预计提价后会有一些因财务原因导致的搬离，并在预算中进行了建模；竞争对手方面，95%的竞争对手运营五个或更少的社区，公司拥有近700个社区，观察到行业内普遍存在减少折扣和提高价格的情况 [125] 问题8: 合同劳动力占收入或设施成本的比例，以及是否会降至零或维持在较高水平？ - 合同劳动力在收入中的占比为低个位数，公司将继续努力减少合同劳动力，预计到2023年底会更加正常化；目前合同劳动力主要集中在熟练护理业务，公司希望回到疫情前社区不大量使用合同劳动力的水平 [129][104] 问题9: 新员工流失的成本以及降低流失率的措施？ - 新员工流失成本包括招聘、入职前和培训成本，以及培训期间需要他人照顾居民产生的重叠成本；降低流失率的关键是确保新员工入职前90天的无缝体验，使其融入公司文化；同时，减少大规模招聘，选择性招聘并为新员工提供良好的入职体验也很重要 [105] 问题10: CAPEX未来几年的预期，以及增长CAPEX的情况和资金来源？ - 公司未提供CAPEX的未来指引，历史上曾有临时增加CAPEX后再降低的情况；2023年房东对CAPEX的报销预计会减少，公司会谨慎评估每一笔支出；2023年预计不会有重大的开发性CAPEX，可能有少量2022年的溢出资金 [106] 问题11: 第一季度设施运营费用的预期？ - 预计设施运营费用会因劳动生产率提高、溢价劳动力减少以及定价的有利影响而显著改善，设施运营费用占高级住房收入的百分比将从第四季度开始大幅下降 [112] 问题12: 全年RevPAR是否会加速增长？ - 无明确回复 问题13: 某投资组合租赁续约计划及不续约对EBITDA的影响？ - 无明确回复