财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO为6280万美元，合每股035美元，较去年同期每股收益增长约61% [27] - AFFO每股收益与2022年第一季度持平，主要由第一季度末收购产生的收入所抵消 [27] - 第二季度总一般及行政费用为930万美元，其中现金费用为790万美元，季度间保持稳定 [28] - 期末杠杆率为53倍（净债务与年化调整后EBITDAre之比），公司致力于维持低于6倍的保守杠杆率 [31] - 公司修订2022年全年AFFO指引至每股138美元至140美元，中点隐含较2021年每股131美元增长61% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资182亿美元收购15处物业，加权平均初始现金资本化率为64% [15] - 收购的租赁合约包含强劲的加权平均租赁期约20年，以及21%的年度租金增长，转化为80%的加权平均GAAP资本化率 [15] - 第二季度收购更集中于工业机会，占82%，零售和医疗保健交易分别占11%和7% [17] - 投资组合包含764处物业，由213个租户组成，分散于57个行业，单一最大租户占年度基本租金比例不超过2% [9] - 第二季度基本租金收取率为100%，期末投资组合出租率为998% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度通过ATM计划以每股2142美元的加权平均售价出售320万股普通股，净收益6830万美元 [30] - 8月1日签订两笔新的无担保银行定期贷款，包括2亿美元五年期贷款（2027年到期）和3亿美元七年期贷款（2029年到期） [33] - 新定期贷款的借款利率基于SOFR加上利差，五年期和七年期贷款的适用利差分别为095%和125% [33] - 截至季度末，ATM计划剩余容量约为166亿美元 [30] - 目前无重大债务到期，直至2026年 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 多元化净租赁策略在市场波动时期具有防御性和韧性，投资组合高度分散以抵御单一租户信用事件 [7][8][10] - 灵活的收购策略允许公司根据资本成本变化快速调整资本配置，在不同资产类别间转换以维持增值利差 [14][16] - 公司致力于维持强大的资产负债表和长期思维，通过提前进行股权融资和长期债务管理来去风险 [40][41] - 与许多净租赁同行相比，较小的资产基础使得公司能够通过相对适度的收购水平产生有意义的盈利增长 [25] - 行业竞争格局中，杠杆买家、私募支持买家和有担保融资买家普遍退出市场，为公司在某些资产类别上创造了资本化率缓解的机会 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观经济不确定性和资本市场波动，公司对所有业务领域的强劲季度业绩表示满意 [6] - 当前环境投资者关注通胀、利率上升和潜在衰退，公司通过积极的资本市场活动来应对动态市场背景 [29] - 收购环境交易量依然强劲，第二季度评估了超过40亿美元的机会，但需要保持高度选择性 [46][47] - 资本化率在某些资产类别中有所上升，但尚未出现与年初至今资本成本变化相称的有意义扩张 [14] - 公司对实现2022年7亿至8亿美元收购指引的中点（73%）充满信心，并对下半年的机会集感到乐观 [24][52] 其他重要信息 - 截至季度末，公司已结束或控制约544亿美元收购，占当前收购指引中点的73% [24] - 季度结束后又完成了8000万美元交易，目前约有7100万美元机会处于控制中（已执行合同或意向书） [23] - 董事会宣布每股普通股和OP单位股息027美元，将于10月14日或之前支付给9月30日的记录持有人 [38] - 公司继续与董事会按季度评估未来增加股息的可能性 [38] - 全年指引基于关键假设：收购量7亿至8亿美元（不变），处置量7500万至1亿美元（不变），总现金G&A 3100万至3300万美元（不变） [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购环境、定价及下半年展望 [44][45] - 交易量依然强劲，第二季度评估机会超40亿美元，但市场动态和竞争组合发生变化，杠杆买家退出为某些资产类别带来资本化率缓解 [46][48] - 观察到竞标范围在100至150个基点之间宽幅波动，且部分交易因买家无法执行而多次回流市场，为公司这类稳定且信誉良好的企业创造了执行机会 [49][50] - 公司有能力在不同资产类别间转换，例如第二季度重点转向工业（占82%），这与第一季度侧重零售和餐厅形成对比，推动了资本化率差异 [51][52] - 下半年预计工业领域仍有大量活动，医疗保健今年略显平淡，零售和餐厅也有良好机会，公司希望机会主义地执行额外增长 [55][56][57] 问题: 股权融资与资产处置的平衡 [58] - 资产处置策略主要是修剪表现较差的资产，但考虑到摩擦成本和长期持有意愿，通过股权融资为收购提供资金比通过处置收缩投资组合更受青睐 [59][60] - 公司从资本配置角度评估这两种方式，但对通过股权融资而非处置来为收购提供资金感到满意 [61] 问题: 当前市场环境下对租户的承保方法 [62] - 承保哲学与历史相比没有显著不同，但更密切关注可能受到消费者压力影响的零售或餐饮行业，确保收购最高质量、表现最佳的站点 [63] - 信用风险团队与收购团队合作，压力测试每个租户，例如利率上升400-500个基点对固定费用覆盖率的影响，以及利润率压缩10%或20%的影响 [64][65] - 同时关注租户的再融资风险，审视资本结构并了解未来两到四年的再融资风险，这些是目前比以往更关注的因素 [66][67] 问题: 工业资产交易中因声誉和交易确定性而获胜 [68] - 公司确实因15年可靠的交易完结记录、无融资意外条款以及在市场中的声誉而赢得交易，这对确保卖家资金到账至关重要 [69][70] - 公司坚持承诺，例如7月初关闭了一笔3月握手成交的工业交易，即使在当前环境下可能定价不同，但维持稳定形象更为重要 [71][72] 问题: 新无担保定期贷款的选择与利率展望 [73] - 收购步伐稳健，公司对最近的定期贷款执行感到兴奋，评估所有债务资本形式后，鉴于债券市场波动，选择通过银行定期贷款锁定永久性融资是明智之举 [74][75] - 利用强大的银行关系获得了七年期贷款，在全部互换基础上，七年期贷款成本约为高3%范围，而债券市场七年或十年期成本约为中5%范围，因此锁定当前资本成本是明确选择 [76][77] 问题: 新无担保贷款保持浮动利率的原因 [78] - 在5亿美元总定期债务中，19亿美元用于偿还已互换的2024年定期贷款，公司正在评估将剩余3.1亿美元新定期贷款风险以五到七年期限固定下来，可能很快会固定部分 [79] 问题: 观察名单的变化 [80] - 观察名单自第一季度以来没有实质性变化，仅少数租户，公司持续监控，但未有新租户以有意义的方式加入或移除 [81] - 更多是从主题角度关注，如消费者可自由支配支出、通胀压力、供应链中断对投资组合的影响，特别是在餐饮等消费可自由支配领域，但尚未有具体租户被列入观察名单 [82] 问题: 杠杆率上限与股权市场融资时机 [84] - 公司对在低至中5%区间运营感到满意，季度末杠杆率为5.3倍，季度结束后通过ATM筹集了更多股权，并确定了交易，因此中5%区间在当前环境下仍感觉非常舒适 [85] 问题: 加拿大市场的收购机会 [86] - 加拿大市场被视为补充，本季度考察了两个工业组合但未完成，模式通常是“三处美国资产加一处加拿大资产”，这能通过售后回租交易提供整体解决方案，从而在竞标中差异化 [86][87] - 同时与考虑加拿大空间的租户保持对话，并探索加拿大零售垂直领域的更多机会，但目前较为初步 [87] 问题: 资本化率拓宽最明显的领域及最佳机会 [88] - 非投资级工业领域（如轻制造、食品加工）资本化率拓宽最为明显，其次是非投资级零售也有所拓宽 [89] - 医疗保健今年较为平静，投资级零售因1031交换买家强劲而保持稳定，当前增量资金机会更多集中于非投资级工业领域，约占管道一半，其余三个垂直领域权重相当 [89]