财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度GAAP净亏损6700万美元，主要因部分房地产资产估值下降导致应计业绩分配产生1.07亿美元未实现损失 [5] - 2023年第一季度基本GAAP每股收益0.03美元，摊薄后每股亏损0.13美元 [5] - 可分配收益3340万美元，税后每股可分配收益0.19美元 [62] - 净变现额降至100万美元 [62] - 未实现carry降至4.477亿美元，调整变现后下降19%，自2021年IPO以来累计增长82% [63] - 董事会宣布每股股息0.15美元，将于6月2日支付给在册股东 [64] - 第一季度经常性基金管理费总计5110万美元，环比增长2.4%，同比增长15%，若计入Newbury，第一季度管理费收入将达6160万美元，同比增长28% [91] - 收费资产管理规模同比增长51%至222亿美元，自IPO以来增长115% [92] - 费用相关收益为3090万美元，较第四季度略有下降 [96] - 运营费用与第四季度相比相对稳定，同比下降 [98] - 第一季度利润率为43%，过去12个月为49% [100] 各条业务线数据和关键指标变化 固定收益策略 - 持续筹集和部署大量资金，目标回报率常与或超预期股权回报 [19] - 债务策略Fund IV、AMBS和净租赁工业收入工具均已部署大量资金，信贷占收费资产管理规模约23%且重要性将提升 [20][21] 房地产投资业务 - 第一季度部署8.66亿美元，主要在信贷策略 [41] - 购买3.68亿美元浮动利率投资级房地产CLO和CMBS债券，加权平均SOFR加506个基点；少量固定利率投资级CMBS债券，加权平均收益率9.3% [42] - 多户和劳动力住房资产占房地产收费资产管理规模39%，入住率93%，同店有效租金增长7.4%，净营业收入增长6.5% [44] - 单户租赁投资组合租金同比增长10.25%，第一季度入住率95% [45] - 物流业务空置率低于2%，过去12个月租赁表现净有效租金超收购承销24% [46] - 房地产股权基金价值季度内微降1.6% [47] 二级业务 - 收购Newbury Partners，其专注中小市场交易，与公司投资者基础重叠不足3%，交叉销售机会大 [22][25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度行业交易成交量同比下降56%，多户住宅部门交易下降64%，为2009年第一季度以来最大降幅 [28] - 低交易活动导致资本回报率和资产价值差异大，估值困难 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注投资信念，结合长期趋势和战术机会为投资者创造价值 [10] - 强调专业化，在房地产策略中向前整合物业管理以提升资产回报 [12] - 未来投资注重资产类别投资价值和资产层面创造阿尔法 [13] - 结合有机增长和精心策划的收购，收购Newbury Partners以多元化投资平台、增加收入反周期性 [35][36] - 耐心且有纪律地进行承保，不做市场时机选择者，等待合适投资机会 [41] - 保持全球募资，多元化募资渠道 [57] - 谨慎管理杠杆，维持公司资产负债表稳健 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动持续，多种因素影响投资环境，但为投资活动反弹和机会创造条件 [7][9] - 美国经济在多方面表现出韧性，为公司投资提供支撑 [14] - 商业房地产投资内在价值在衰退期表现优于主要指数，公司房地产投资策略有望受益 [17] - 固定收益策略是亮点，预计机会将增加 [19][20] - 二级业务前景光明，交叉销售机会大 [26] - 随着市场复苏，2023年部署有望产生积极成果 [43] - 长期看好住房、物流、私人信贷和二级策略等领域 [87][88][89] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，公司无义务更新 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关调整在补充幻灯片附录中 [4] - 公司资本基础平均期限7.4年，主要为无赎回特征的封闭式基金 [23] - 公司举办LP年度会议，对话积极，有望促进募资 [104] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年第一季度资金部署情况，信贷策略机会及未来股权与信贷部署转变，以及资金筹集展望 - 公司经验丰富的管理团队能把握机会应对挑战，本季度筹集6.74亿美元，主要用于信贷策略 [33][34] - 信贷部署广泛，包括旗舰债务策略、AMBS和净租赁等，部分在公开市场证券交易 [51][52] - 未来信贷和股权都有机会，公司会保持价格纪律，耐心等待合适股权机会 [53][54] 问题2: 本季度72%资金来自国际投资者，但总资产管理规模中国际占比仅41%，这是市场趋势还是特殊情况 - 全球募资有价值，公司多年来努力多元化募资，目前与投资者对话良好 [57][58][59] 问题3: 银行从房地产市场融资中退出的情况，对公司获取杠杆的影响，以及信贷业务机会 - 银行对不同房地产领域态度不同，住宅租赁和物流仍受青睐，办公室不受欢迎 [72] - 公司部分借款来自银行，更多来自联邦机构，银行市场收紧为私人信贷带来机会 [73] - 以过渡性多户住宅资产贷款为例，如今利差更高、杠杆率更低，对私人信贷有利 [74][75] 问题4: 股权交易活动潜在回升情况，不同策略资本投入限制因素 - 股权业务开始有少量活动，但市场仍不稳定，卖家出售意愿不一 [78] - 市场全面复苏需美联储停止加息、债务市场稳定和证券化市场开放 [80] - 公司所在行业基本面强，资产价值有望因净营业收入增长和供需关系恢复 [81] 问题5: Fund V部署情况、Fund VI时机和规模 - Fund V部署不足50%，市场有吸引力资产出现，公司看好该领域，预计会有更多资本困境机会 [109][110][111] - 对二级业务需求强劲，Newbury能提供全面流动性解决方案 [114] 问题6: 募资情况，包括当前募资基金、市场环境影响、未来募资策略和规模预期 - 强调住宅租赁、信贷产品和物流等主题，希望推出新的信贷策略产品 [129][130] - 美联储接近加息尾声有望增加债务市场流动性，公司希望提前完成Fund V部署 [133][134] 问题7: 非控股权益（NCI）的季节性动态 - 通常Q3、Q4才会为利润权益计划分配NCI，2023年因最后一个利润权益计划到期及新基金经理未盈利，出现净亏损 [138]