财务数据和关键指标变化 - 2022年全年GAAP净收入为2.724亿美元，第四季度为1820万美元；2022年全年GAAP每股收益为0.92美元，第四季度GAAP每股亏损为0.04美元 [38] - 2022年运营公司的FRE增至1.583亿美元，受经常性基金管理费37%的增长推动，超过了交易费用的下降；运营费用同比增长37%，基金管理费收入增速超过费用增长5% [42] - 2022年运营公司可分配收益增至创纪录的1.879亿美元，税后DE每股为1.10美元，较2021年增长24%；第四季度可分配收益为3560万美元，税后DE每股为0.21美元；宣布每股0.17美元的股息，将于3月10日支付给在册股东 [43] - 2022年底总AUM为433亿美元，付费AUM为173亿美元，分别较2021年增长19%和30%；年末干粉资金为35亿美元 [28] - 2022年第四季度购买了6.33亿美元投资级CRE、CLO和CMBS债券，加权平均利差为SOFR加436个基点 [59] - 2022年第四季度多个策略有资金流入，机会基金V获得1.67亿美元承诺，净租赁收入获得4400万美元，AMBS获得4200万美元 [59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅和劳动力住房资产占收费AUM的34%，入住率为94%，2022年同店有效租金较2021年平均增长超过15% [24] - 最新单户租赁投资组合表现强劲，2022年NOI增长7.4%，入住率为96% [25] - 物流业务作为AUM的增长部分，空置率处于历史低位，特别是在沿海和门户填充市场，支持两位数租金增长，并预计将持续到2023年 [25] - 股权房地产基金大多采用增值策略，本季度贬值4.8%，全年贬值1.7%，主要因在利率上升环境中提高了未实现投资的资本化率假设，但租金增长在很多情况下抵消了资本化率的上升 [26] - 2022年第一季度出售了7.45亿美元资产，贡献了3160万美元已实现业绩费用 [32] - 2022年Newbury产生了4300万美元管理费和2800万美元与费用相关的收益，其收费AUM期限约为8年 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年商业房地产市场异常，上半年交易量高，下半年交易量下降；第四季度筹款活动略有放缓，但2023年初国内外投资者的对话和活动强劲 [6][32] - 2022年私募股权募资是有记录以来第三高的年份，二级市场规模和增长显著，黑石战略合作伙伴平台筹集了25亿美元基金 [13] - 2021年二级市场交易量为1320亿美元，较2020年增长120%，2022年估计交易量为1080亿美元，预计到2026年将以22%的复合年增长率增长 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划收购Newbury Partners，以扩大到有吸引力且不断增长的二级市场，结合双方优势开发房地产二级市场基金，实现产品多元化和资产增加 [50][53] - 公司将继续有机增长，结合精心策划的收购，关注有长期需求驱动的商业房地产领域和机会性投资 [48] - 公司计划在2023年第一季度推出物流、办公、医疗保健和债务策略等领域的后续基金 [31] - 公司认为二级市场处于增长中期，未来几年整体市场仍有2 - 3倍的增长空间 [2] - 替代资产管理领域分散且正在整合，公司认为有重大机会，2022年市场疲软加速了小管理者的整合趋势 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年宏观环境具有挑战性，通胀高、利率上升、地缘政治风险增加，但公司关键指标仍实现有意义的正增长 [41][42] - 公司认为美国房地产为投资者提供抗衰退保护、通胀保护收益和资本增值潜力，尽管市场环境波动，但长期基本面健康 [29] - 公司预计2023年市场将先慢后快，随着资本市场稳定，下半年商业房地产交易活动将显著增加 [47][62] - 公司看到美国劳动力市场和消费者指标表现良好，通胀有所缓解，美联储加息步伐放缓，若趋势持续，将有助于市场价格发现和交易活动增加 [63][64] 其他重要信息 - 公司扩大了循环信贷额度至2.25亿美元，目前额度全部可用 [20] - 公司计划使用现有资产负债表资源，包括近期私募债券发行的1.5亿美元收益，为收购Newbury提供资金 [58] - 收购Newbury预计在2023年上半年完成，需满足惯例成交条件，包括投资者同意和监管批准 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何扩大Newbury业务规模，包括交叉销售、拓展房地产二级市场等，以及今年和2024年的行动和团队建设要求，还有Newbury后续基金的募资市场环境和规模考虑 - 公司认为二级市场有显著增长潜力，Newbury历史和业绩为增长奠定基础，双方投资者基础有交叉销售机会，结合Bridge房地产专业知识和Newbury二级市场专业知识可在房地产二级市场领域形成强大参与者；预计成功推出Newbury Fund VI；2022年募资虽慢但仍是第三高年份，二级市场兴趣和需求大，公司有强大投资者基础和大量潜在兴趣，预计募资成功 [17][18][19][13][14] 问题2: 拓展到房地产领域需要哪些招聘和平台建设行动 - 先由Christopher Jaroch阐述二级市场业务的需求，再由Robert Morse谈论团队建设 [12] 问题3: 如何将Newbury二级市场产品引入Bridge的财富管理分销渠道，新产品可能的样子和推出时间安排 - Bridge与财富管理平台有广泛关系，2022年扩大了基金分销；认为财富管理渠道对各类产品有需求，预计对引入二级市场业务有积极反应；Newbury Fund VI即将推出；二级市场产品的多元化、风险缓解、现金流和较短期限特点适合财富管理渠道 [73][74][77] 问题4: 本季度物业运营收入和保险收入高于趋势的驱动因素及可持续性 - 保险结果受2022年索赔历史驱动，会因实际事件而变化；物业运营方面，随着收费AUM增长，收入将继续增加，特别是在多户住宅和劳动力住房领域持续投入资本将推动规模扩大 [96] 问题5: 目前的部署机会与3个月前相比有何变化，以及本季度交易费用低于预期，如何看待今年的交易费用 - 目前市场因债务市场的买卖价差导致交易放缓，但开始出现改善迹象，需要债务市场更稳定，预计市场暂停后将迎来活跃期，特别是在多户住宅和工业领域；公司对所运营的房地产领域持乐观态度 [99][100][101] 问题6: 假设交易在今年上半年完成，2024年年中推出产品扩展是否保守或激进 - 首要任务是完成交易和成功推出Newbury Fund VI并募资；与投资者的对话显示对替代二级市场产品有强烈需求；Newbury Fund V已95%投入，交易完成后将立即推出Fund VI [103][104][105] 问题7: 双方管理团队认为对方有吸引力并适合合作的独特之处 - 从Newbury角度，认为双方愿景一致，关注的投资规模类型相符，有自然协同效应；从Bridge角度，认可Newbury团队的质量、哲学和专注点与自身过去成功的基础相契合 [118][119][110] 问题8: 2023年的费用展望（包括薪酬和非薪酬费用）以及FRE利润率展望 - 2022年第四季度因交易活动减少对费用进行了严格控制，运营精简，合理管理员工人数并分配到增长领域；2023年员工人数增长将更温和；强调从长期角度看待利润率，季度间会因交易情况有波动 [113][114]