财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为2050万美元，即每股0.16美元，可分配亏损为2470万美元，调整后可分配收益为3230万美元，即每股0.25美元 [7] - 截至2022年9月30日，GAAP每股账面净值为10.87美元，未折旧每股账面净值为12.08美元 [7] - 第三季度公司GAAP每股账面净值从11.26美元降至10.87美元，未折旧每股账面净值从12.42美元降至12.08美元，主要因特定贷款准备金和挪威办公室净租赁资产的外汇翻译影响，部分被一般CECL准备金减少所抵消 [36] - 第三季度调整后可分配收益为3230万美元，即每股0.25美元，可分配亏损为2470万美元，即每股0.19美元 [35] - 截至2022年9月30日，总未折旧资产约为53亿美元，第三季度末债务与资产比率为67%，债务与权益比率为2.3倍，高于第二季度末的2.2倍 [41] - 目前流动性约为3.87亿美元，其中手头现金2.22亿美元，银行信贷额度可用额度为两者之和 [42] - 第三季度未回购任何股票，年初至今已回购约530万股，总计4400万美元，加权平均价格为8.31美元 [42] - 第三季度对两笔长岛市贷款计提特定准备金5720万美元，一般CECL准备金为2890万美元，较上一季度减少约1620万美元，两者合计季度末为8600万美元，较上一季度增加4100万美元 [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度关闭三笔贷款，总承诺金额为9100万美元，目前无新贷款在执行，贷款组合略有增长，目前为39亿美元，总资产为53亿美元 [21] - 第三季度收到两笔贷款和两笔部分还款，共计4000万美元，季度末后，另外五笔贷款已全额还清，一笔部分还款，总计1.14亿美元 [22] - 第三季度有四笔贷款修改，未偿还本金余额总计2.83亿美元，三笔按权利延期，额外未偿还本金余额为1.26亿美元 [24] - 截至2022年9月30日，不包括现金和资产负债表上的净资产，贷款组合包括111笔投资，总账面价值为39亿美元，净账面价值为9.45亿美元，占组合的84%，平均贷款规模为3500万美元，风险评级为3.1，与上一季度持平 [27] - 第一抵押贷款占贷款组合的97%，其中100%为浮动利率且都有利率上限，多户住宅贷款占组合的53%，办公室贷款占31%，其余为11%的酒店贷款，工业和混合用途抵押品构成其余部分，组合对建设风险的敞口极小，75%的抵押品位于增长率达到或高于全国平均水平的市场 [28][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场预计美联储今日晚些时候将加息75个基点，12月加息50个基点，公司预计美联储将在2023年第一季度末暂停加息 [8] - 单户住宅抵押贷款利率最近达到20年高点，超过7% [9] - CLO市场持续存在较宽的信用利差，新发行几乎停滞，CLO二级市场中，近期发行的AAA级债券美元价格在90中期，全收益率超过7%，但二级交易活动极为清淡 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年上半年仍将充满挑战，2022年以来一直在为利率上升和当前的避险投资环境做准备，减少贷款发放，保持较高现金余额 [10] - 目前重点是资产和负债管理、保持流动性、保护资产负债表和银行贷款人，近期贷款承诺在5月初发出，新贷款承诺管道处于观望暂停模式 [11] - 未来伟大的贷款机会将从市场混乱中产生，但近期公司倾向于流动性优先于新贷款发放和股票回购 [20] - 公司通过多种融资来源管理资产负债表的负债端，包括与五家主要银行的仓库融资安排，总计22.5亿美元，目前仓库融资额度可用约8.15亿美元，使用率为64%，还有两笔未偿还的CLO，总计16亿美元，目前约42%的贷款抵押品已投入CLO，55%在仓库融资额度上，3%无抵押 [31][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场状况在很大程度上是美联储在通胀预测上的重大失误造成的，正经历40年来未见的利率上升和通胀水平，担心美联储有过度加息的倾向 [7][8] - 由于宏观经济环境，预计未来几个季度贷款还款量将相对较低，借款人可能会选择持有房产更长时间，预计贷款组合中会有更多修改和延期，短期内利率上升对收益有利，但借款人承受利率上升的能力有限 [23][25][26] - 公司认为CLO市场信用利差改善需等待美联储态度更鸽派且债券投资者有冒险态度，目前CLO二级市场不是大规模投资的有意义机会 [13] - 公司认为未来几个季度处于资产负债管理模式，若有机会，获取资金的门槛较高，待市场稳定后可更有信心地将资本投入新贷款 [66] 其他重要信息 - 公司对两笔长岛市贷款计提5700万美元特定准备金，其中一笔在10月违约，已聘请资产销售顾问对两笔贷款进行估值，另一笔目前仍正常还款，但特定准备金反映了未来几个月可能出现类似结果的可能性，公司正与借款人密切合作解决违约贷款问题，不排除提供融资或收购底层房产的可能性 [14][16][17] - 圣何塞的Signia酒店重新开业后表现良好，入住率上升，预计第四季度表现和入住率将相当可观，该酒店贷款目前杠杆率为50% [48][49][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Signia酒店重新开业后的表现如何，以及如何看待未来CECL准备金的情况？ - Signia酒店表现良好，入住率上升，每月约开放30间客房，预计很快会有正现金流，第四季度表现和入住率可观 [48][49] - 对于长岛市贷款，公司根据估值意见计提准备金，考虑到市场疲软，力求在利率、租金和租赁时间方面保持现实态度，第二笔贷款入住率较高，有一些额外收入，覆盖运营成本接近盈亏平衡， markdown幅度较小 [50][52] 问题2: 公司资产管理团队的情况，以及贷款的利率上限情况和修改条款时的考虑因素？ - 公司资产管理团队深度参与每一项资产，与资本市场负责人密切合作，与借款人每天沟通，信息直接传达给资本市场负责人，以便与银行保持沟通，不外包资产管理 [54][55] - 100%的高级抵押贷款有利率上限，延期条件是获得新的利率上限，近期贷款修改主要因未满足延期条件，部分修改与一笔贷款相关，预计下一季度会有积极解决方案 [57][58] - 修改条款时采取整体方法，考虑对公司、借款人以及银行交易对手是否合理，可能包括提高利率等，一切都可讨论 [59] 问题3: 如何调整负债结构，以及贷款延期的原因？ - 公司希望市场稳定，目前尽可能储备现金，以应对资产调整需求，未来几个月处于资产负债管理模式，若有机会获取资金门槛较高，待市场稳定后可更有信心地投入新贷款 [64][65][66] - 贷款延期是多种因素导致，部分借款人业务计划落后需要更多时间，部分借款人可能会推迟再融资或资本市场执行 [67] 问题4: 贷款退出时的资本化率预期，以及新贷款发放的标准？ - 总体而言，资本化率可能上升100 - 200个基点，具体取决于市场和资产，办公室资产市场不确定，多户住宅资产所在市场有增长潜力，可通过短期租赁在未来一两年内应对，关键在于如何处理办公室资产组合 [69] - 新贷款发放标准与之前相同，倾向于多户住宅和增长地区，也可能考虑其他资产，要求回报率超过11%，目前回购股票和发放新贷款优先级低于保存资本 [73][75] 问题5: 股息率和核心每股收益的展望，以及释放现金的方式，长岛市贷款的处理方式？ - 公司认为维持股息支付很重要，尽管有能力覆盖股息但未提高，预计提前还款放缓将有助于维持股息，近期现金收益率提高，短期内收益有一定稳定性，但需关注利率上升对底层资产组合的影响，目前不预计调整股息 [76][77] - 公司目前有2.22亿美元现金和未使用的信贷额度，认为有足够流动性，阿尔伯森股权可作为潜在资金来源，但目前不需要 [78][79] - 对于长岛市贷款，贷款18目前正常还款，贷款41已违约，公司正与借款人合作寻找共同退出方案，不排除进行UCC夹层止赎的可能性，后续处理将考虑市场情况，可能包括持有资产 [81][82][83] 问题6: 办公室市场CECL准备金增加的原因，以及这是否是商业房地产问题的冰山一角？ - 办公室市场CECL准备金增加既反映了市场流动性不足，也反映了远程工作和办公室空间的长期问题，公司办公室贷款组合较为分散，预计未来CECL调整主要来自长岛市贷款 [86][87][91] - 目前主要是办公室市场问题，尤其是纽约和旧金山等主要中央商务区，这些地区办公室出勤率低，对整个办公室市场有较大影响，但其他市场如短期租赁市场仍表现良好 [92][93][94]