投资服务概述 - 提供一种无需卖出即可获得收益的投资组合构建方法 旨在帮助投资者实现退休目标 [1] - 服务强调通过社区互动和教育支持 降低个人投资的孤独感和压力 [2] 服务核心功能 - 包含模型投资组合及买卖提醒 适合不同风险偏好的投资者 [2] - 提供优先股和婴儿债券组合选项 满足保守型投资者需求 [2] - 配备股息和投资组合追踪工具 定期更新市场动态 [2] - 建立活跃的聊天社区 投资者可直接与服务领导者互动 [2] 团队与运营模式 - 由多位贡献者共同支持运营 包括Treading Softly等专业分析师 [4] - 对推荐标的进行持续监控 向会员独家发布买卖信号 [4]

公司评级与投资机会 - BrightSpire (BRSP) 近期被上调至Zacks Rank 2（买入）评级 这一评级变化反映了盈利预期的上升趋势 而盈利预期是影响股价的最强因素之一 [1] - Zacks评级的唯一决定因素是公司盈利预期的变化 该系统追踪当前及未来年度卖方分析师对每股收益（EPS）的共识预期 [1] - 盈利预期的变化被证明与股价短期走势高度相关 机构投资者利用盈利预期计算公司股票的合理价值 进而推动股价变动 [4] 盈利预期与股价关系 - 盈利预期上调通常意味着公司基本面改善 投资者可能因此推高股价 [5] - 实证研究显示 盈利预期的趋势与股价短期波动存在强相关性 跟踪这些修正对投资决策有重要意义 [6] - Zacks Rank系统基于盈利预期的四个因素将股票分为五类 其中1评级股票自1988年以来年均回报率达25% [7] Colony Credit具体情况 - 这家房地产投资信托预计2025财年每股收益为0.65美元 与上年持平 但过去三个月其Zacks共识预期已上调5.8% [8] - Colony Credit被上调至Zacks Rank 2 表明其盈利预期修正表现优于Zacks覆盖股票中80%的公司 可能推动股价短期上涨 [10] Zacks评级系统特点 - Zacks系统对其覆盖的4000多只股票保持"买入"和"卖出"评级的均衡比例 仅前5%股票获"强力买入"评级 接下来15%获"买入"评级 [9] - 进入前20%评级的股票通常具有优异的盈利预期修正特征 有望在短期内跑赢市场 [10]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 001-38377 BRIGHTSPIRE CAPITAL, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryl ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损为2310万美元，摊薄后每股亏损0.19美元；可分配收益为340万美元，摊薄后每股0.03美元；调整后可分配收益为2290万美元，摊薄后每股0.18美元 [4] - 截至6月30日，GAAP每股账面净值为7.65美元，未折旧账面净值为8.75美元；当前流动性为3.25亿美元，其中无限制现金为1.06亿美元 [4] - 第二季度末，公司总CECL准备金为1.37亿美元，较上一季度减少约2000万美元；资产负债率为63%，债务权益比为2.0倍；无公司债务或最终到期日，直至2027年 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 贷款组合规模为24亿美元，包含81笔贷款，平均贷款余额为3000万美元 [20] - 第二季度新增贷款发放量较少，但还款量也相应减少，贷款组合实现净增长约3%或7000万美元 [14] - 预计下半年贷款发放条件将改善，已有6笔总计1.14亿美元的贷款已完成或正在执行中 [12] REO业务 - REO投资组合包括8处房产，未折旧总账面价值为3.79亿美元，债务资产比率约为31%，未折旧净账面价值为2.63亿美元 [20] - 圣何塞酒店物业账面价值为1.36亿美元，占REO投资组合的36%；办公物业未折旧总账面价值为6000万美元，占REO投资组合的16%；其余4处多户住宅物业和1处多户住宅开发前场地未折旧总账面价值为1.83亿美元，占REO投资组合的48% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产债务市场自4月以来市场状况显著改善，波动性下降；信贷和贷款利差稳定，贷款咨询量稳步增加，CMBS市场恢复正常且活跃；银行仓库贷款人在第二季度持续提供有竞争力的融资 [7] - 多户住宅市场方面，租金与购房的性价比优势明显，预计2026 - 2027年租金让步将减少，租金将上涨；建筑贷款较2020 - 2022年周期大幅下降 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续处理剩余的关注名单贷款和REO资产，通过出售REO资产获取资金，用于新贷款发放和贷款组合的持续增长 [13] - 公司看好多户住宅市场，偏好新建筑收购和位于高家庭收入地区的全新物业，预计2026 - 2027年市场将收紧 [48] - 公司认为当前贷款市场与2022 - 2023年相比有显著改善，借款人质量和物业结构更好，债务收益率更高；市场仍由贷款人主导，未来两年有大量贷款需要再融资，贷款咨询量大幅增加 [45][49] - 公司认为自己在本季度贷款发放方面表现不佳，与同行相比并未在贷款发放上表现突出，但相信随着贷款人推动借款人行动，下半年情况将改善，尤其是如果9月美联储降息 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的进展和结果感到满意，调整后可分配收益覆盖了股息，未折旧账面价值保持不变，净贷款发放再次为正，在降低关注名单贷款风险方面取得了重大进展 [6] - 近期市场状况的改善令人鼓舞，为商业房地产市场的持续发展提供了乐观情绪 [7] - 公司认为股票被严重低估，目前股价较未折旧账面价值约有40%的折扣 [12] 其他重要信息 - 公司Equinor挪威净租赁资产债券融资到期违约，贷款人收回物业，公司从资产负债表中剥离相关资产和负债，记录了约4900万美元的GAAP减值和约2200万美元的所得税收益 [22] - 公司位于匹兹堡郊外的多租户办公股权物业CMBS融资违约，季度末后已指定接管人，公司将在第三季度从合并资产负债表中剥离相关资产和负债，记录了约200万美元的GAAP减值 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1：请介绍REO投资组合中圣何塞酒店和多户住宅物业的增值活动及管理前景 - 圣何塞酒店因漫长的止赎过程存在大量递延维护问题，公司计划在未来六个月内投入资金进行资本支出，以解决电梯等基本设施问题；该地区即将举办超级碗、世界杯和三月疯狂等重大活动，公司希望在活动前使酒店全面运营并达到最佳状态，预计在2026年年中出售该酒店；目前酒店净营业收入为正，但净资产收益率较低，未进行抵押，可从预先批准的额度中提取约6000万美元的潜在流动性 [28][30][31] - 多户住宅REO方面，有一处物业即将出售，其余物业的业务计划主要包括解决递延资本支出、进行单元改进、提高租赁率和改善外观等；公司预计在未来几个季度内将其余三处物业推向市场，对市场需求感到鼓舞 [34][35] 问题2：与2022 - 2023年发放的4级和5级过桥贷款相比，公司目前承保的过桥贷款在借款人质量、物业或结构上是否有差异 - 市场在过去存在泡沫，公司在2022年初停止放贷；目前市场情况不同，之前推动市场的联合投资者基本消失，利率环境改变，物业价值得到重置，债务收益率更好 [44][45] - 行业吸取了教训，当前市场对多户住宅市场持乐观态度，预计2026 - 2027年租金让步将减少，租金将上涨；建筑贷款较之前周期大幅下降，租金与购房的性价比优势明显；公司认为市场仍由贷款人主导，未来两年有大量贷款需要再融资，贷款咨询量大幅增加，但借款人寻求更优再融资条件仍有困难，目前贷款需求中75%为再融资，公司更倾向于收购融资 [48][49][50] 问题3：基于目前的资本基础，公司贷款组合有多少增量增长空间 - 公司目前REO投资组合的净账面价值约为2.6亿美元，公司专注于将这些资产变现；基于现有资本基础，公司认为贷款组合有机会增长至约35亿美元，但这将是一个渐进的过程，且会受到现有REO资产处置能力的影响 [53][54] 问题4：第二季度还款额较低，7月还款额仅为700万美元，请问还款轨迹在2025年剩余时间内如何 - 虽然难以准确预测还款时间表和REO收益，但下半年还款和REO资产处置肯定会比第二季度有所增加，公司有一些重大项目有明确的解决路径 [61] - 公司预计一笔小的办公贷款将在月底还清，一些大型办公贷款资产有望在未来实现租赁或出售；如果能将办公投资组合规模降低约20%，公司可能会考虑开展新的办公贷款业务；CMBS市场对办公物业的接受度较过去一年有所提高 [62][64][65] 问题5：德克萨斯州关于旅行HFCs的新立法对公司在德州的现有贷款和未来贷款策略有何影响 - 新立法给予公司两年的税收优惠，但公司预计在两年期限前出售相关资产，因此该立法对公司的REO执行策略没有影响 [69] - 公司在沃思堡的资产即将完成资本支出，预计在梅萨多户住宅物业上市后出售；该资产在翻新后租赁进展顺利，预计2026年推向市场；之后将出售阿灵顿的物业 [70] 问题6：第二季度物业运营利润率下降，主要原因是否为收回的两处物业（特别是圣何塞酒店），未来趋势如何，递延维护是否增加了额外费用负担 - 本季度因收回圣何塞酒店，物业收入和支出均增加，资本支出会影响净营业收入 [74] 问题7：与同行相比，公司在贷款发放方面为何能够获得更多业务，是因为定价、契约结构等因素吗 - 公司认为本季度在贷款发放方面表现不佳，并未超越同行；公司获得的贷款咨询量同比大幅增加，但借款人寻求再融资或现金中性交易的需求难以满足，导致成交率较低；随着贷款人推动借款人行动，公司预计下半年会有更多收购融资业务，尤其是如果9月美联储降息 [78][79] 问题8：请介绍2025年第二季度的交叉抵押优先股权投资情况 - 该优先股权投资涉及位于凤凰城的6处物业或贷款，为交叉抵押；标的物业共有900多套单元，入住率约为92% - 93%，利率为14% [85] 问题9：REO投资组合中圣克拉拉多户住宅物业的账面价值与关注名单时报告的不同，原因是什么 - 账面价值的差异是由于该物业相关的CECL准备金冲销导致的 [88]

业绩总结 - 2025年第二季度GAAP净亏损为2310万美元，每股亏损0.19美元[8] - 可分配收益为340万美元，每股0.03美元；调整后的可分配收益为2290万美元，每股0.18美元[7] - 2025年第二季度净利息收入为1672.8万美元，较2024年同期下降33.7%[73] - 2025年第二季度物业运营收入为3566.8万美元，较2024年同期增长41.5%[73] - 2025年第二季度总费用为9746.3万美元，较2024年同期下降19.5%[73] - 2025年第二季度净亏损为2517.2万美元，较2024年同期下降63.4%[73] - 2025年第二季度的其他收入为-336.2万美元，较2024年同期的-14.2万美元有所增加[73] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，总资产为34.09亿美元，相较于2024年12月31日的37.23亿美元下降8.3%[72] - 截至2025年6月30日，总负债为24.21亿美元，较2024年12月31日的26.78亿美元下降5.9%[72] - 公司债务与股本比率为2.0倍，资产负债比率为63%[46] - 2025年6月30日的加权平均融资成本为6.10%[47] 贷款组合 - 贷款组合总承载价值为2,392,415千美元，浮动利率贷款占97%[28] - 贷款组合的加权平均未杠杆收益率为7.8%[28] - 贷款组合的风险排名的加权平均值为3.1，观察名单上的贷款减少至5笔，总额为2.02亿美元，占贷款组合的9%[7] - 贷款组合中，风险等级4和5的贷款数量分别为7和5[32] - 贷款组合的净值（扣除一般CECL准备金）为2,255百万美元[43] 流动性与资本 - 可用流动性为3.25亿美元，包括1.06亿美元的无条件现金和1.65亿美元的信贷额度[7] - 公司拥有165百万美元的未动用企业循环信贷额度，1.2亿美元的回购设施可用[46] 投资与收购 - 截至2025年6月30日，公司在圣克拉拉收购了一项多户住宅建设/开发项目，估计公允价值为3900万美元[40] - 公司在2025年第二季度回购了60万股普通股，金额为290万美元，回购均价为每股5.19美元[7] 未来展望 - 贷款组合的加权平均完全延长剩余期限约为1.5年[29] - 2025年第二季度的净租赁房地产的总承载价值为429百万美元，租赁面积为3,777平方英尺，租赁率为100%[44] 负面信息 - 公司在2025年第二季度记录了约220万美元的融资成本摊销[47] - 公司在2025年第二季度达成了与挪威NNN办公物业相关的到期违约，导致资产和负债从合并资产负债表中去合并[45]

公司业绩 - BrightSpire最新季度每股收益为018美元，超出Zacks共识预期的016美元，较去年同期022美元有所下降 [1] - 季度业绩超出预期1250%，但上一季度实际收益与预期一致均为016美元 [1] - 过去四个季度中，公司两次超出EPS预期，一次超出收入预期 [2] - 2025年第二季度收入为1673百万美元，超出共识预期862%，但较去年同期2525百万美元下降 [2] 市场表现 - 公司股价年初至今下跌119%，同期标普500指数上涨86% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有)，预计近期表现与市场持平 [6] - 未来季度共识EPS预期为016美元，收入预期157百万美元 2025财年共识EPS预期064美元，收入预期633百万美元 [7] 行业动态 - REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中位列前20% [8] - 同行业公司Ellington Credit预计季度EPS为021美元，同比下降417%，收入预期968百万美元，同比增长1482% [9] - 行业研究显示排名前50%的行业表现优于后50%行业2倍以上 [8]

公司基本信息 - BrightSpire Capital, Inc. 于2025年7月29日发布了截至2025年6月30日的第二季度财务业绩[5] - 公司A类普通股在纽约证券交易所上市，交易代码为BRSP[3] - 公司注册地址为纽约州纽约市麦迪逊大道590号33楼，邮编10022[2] 财务信息披露渠道 - 公司同时在其官网www.brightspire.com上提供了第二季度补充财务披露演示文稿[6] - 公司使用其官网作为重要信息的分发渠道，包括新闻稿、分析师演示文稿和财务信息[8] - 投资者可在公司官网的"股东"子页面获取重要和时效性信息[8] - 公司鼓励投资者注册电子邮件通知以获取官网更新的自动提醒[8] 法律与备案信息 - 本次8-K表格中提供的信息不被视为根据《1934年证券交易法》第18条的"备案"[7] - 公司提交的8-K表格中包含两份附件：2025年7月29日的新闻稿和第二季度补充财务披露演示文稿[10] - 公司总法律顾问兼秘书David A. Palamé于2025年7月29日签署了本报告[14]

投资组合服务 - 提供无需卖出即可获得收益的投资组合方案 旨在帮助投资者节省数千美元并实现退休梦想 [1] - 服务包含模型组合买卖提醒 保守投资者适用的优先股和婴儿债券组合 以及活跃的社群聊天和领导者互动 [2] - 配备股息和投资组合追踪工具 定期市场更新 强调社区化和教育理念 倡导集体投资模式 [2] 农业经营策略 - 农民面临作物选择和细分市场定位的复杂决策 列举了15种最适合小型农场的高利润作物 [2] 服务运营模式 - 采用会员制专属服务 实时监控持仓并发布买卖建议 所有推荐均动态调整非永久有效 [4] - 分析团队包含外部贡献者如Treading Softly和Philip Mause等 为高股息机会项目提供支持 [4] （注：文档3和5涉及披露声明和免责条款 已按要求跳过）

投资服务 - 提供一种无需卖出即可获得收益的投资组合方案 旨在帮助投资者实现退休目标 [1] - 服务包含模型投资组合及买卖提醒 适合保守投资者的优先股和婴儿债券组合 活跃的社区讨论及领导者互动 股息和投资组合追踪工具 定期市场更新 [3] - 强调社区化和教育理念 主张投资者不应独自决策 [3] 投资者行为误区 - 新入市投资者和退休人群普遍存在急于快速操作的错误认知 [2] 服务运营模式 - 推荐标的会持续监控 并向会员专属发布买卖提示 [5] - 由多位专业贡献者共同支持运营 包括Treading Softly、Beyond Saving等 [5] 分析师持仓情况 - 分析师持有BRSP股票及相关衍生品的多头头寸 [4]

抵押贷款REITs行业 - 抵押贷款REITs行业高度依赖有利的利率环境 这使得其投资具有复杂性 [1] - BrightSpire Capital作为抵押贷款REIT 通过多元化高级贷款组合追求有吸引力的总回报 [1] 投资策略 - 结合经典股息增长型股票 商业发展公司 REITs和封闭式基金可有效提升投资收入 同时保持与传统指数基金相当的总回报 [1] - 构建增长与收入的混合系统 能够实现与标普500指数相当的整体回报 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年投资经验 专注于挖掘高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1]