财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司GAAP净利润为8100万美元，摊薄后每股收益为0.63美元；可分配收益为2290万美元，摊薄后每股收益为0.17美元；调整后可分配收益为3610万美元，摊薄后每股收益为0.27美元 [6] - 2021年全年，公司调整后可分配收益为每股0.87美元 [34] - 截至2021年12月31日，公司GAAP每股账面净值从11.04美元增至11.22美元，未折旧账面净值从12美元增至12.37美元 [37] - 截至2021年第四季度末，公司债务与资产比率为63%，债务与权益比率从第三季度末的1.7倍升至1.9倍 [45] - 公司CECL拨备为3580万美元，较上一季度减少约790万美元，较2020年12月31日减少270万美元，占贷款的比例从第三季度的1.3%降至0.96%，从2021年12月31日的1.6%降至0.96% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 2021年，公司发放64笔贷款，总额达19亿美元，贷款账簿增至35亿美元，平均贷款规模从4800万美元降至3600万美元，平均风险评级从3.7降至3.1 [11] - 2021年第四季度，公司发放17笔新的高级抵押贷款，总承诺金额为4.9亿美元 [20] - 2021年，公司多户住宅贷款敞口从34%增至52%，开发贷款敞口从16%降至4%，快速贷款敞口从7%降至2%，不良贷款从6%降至0%；新贷款占贷款组合的比例从一年前的86%升至96%，多户住宅和办公楼贷款占组合的比例从一年前的68%升至85% [26] 投资组合业务 - 截至2021年12月31日，公司初级和夹层贷款及优先股业务包含98笔投资，总账面价值为35亿美元，净账面价值为10亿美元，占投资组合的82% [27] - 净租赁房地产和其他房地产业务包含12笔投资，总账面价值为8.73亿美元，净账面价值为1.9亿美元，占投资组合的15% [28] - CRE债务证券业务包含4笔CMBS头寸和1笔私募股权权益，总账面价值与净账面价值为4100万美元，占投资组合的3% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年至2022年，整体商业房地产市场持续企稳，但不同物业类型和地区表现各异，多户住宅市场表现出色，部分地区如佛罗里达州、得克萨斯州和亚利桑那州因人口迁移受益 [15] - 2022年整体租金增长显著，但通胀率达到40年来的最高水平，美联储计划大幅加息以抑制通胀，租金增长可能最终放缓，资本化率可能逐渐调整以适应新的利率环境 [17] - 过去60天，CRE/CLO的发行日程导致利差扩大，公司相应调整了贷款利率 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划成为纯商业抵押房地产投资信托基金，专注于由优质资产和赞助商支持的一级抵押贷款，以产生稳定收益并支持股息支付 [13] - 2022年，公司的主要任务是净部署资本和增加资产，通过增加贷款发放量来维持和增长收益，同时缩小当前股价与未折旧账面价值之间的差距 [14] - 公司在贷款发放时会综合考虑仓库融资和CLO融资的执行情况，确保在仓库融资线上获得足够的ROE，并关注当前CLO利差 [59] - 公司认为市场竞争激烈，但有能力在保持资产质量的前提下，将贷款发放量增加10% - 20%，并适当提高平均贷款规模 [55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对团队在2021年的努力表示满意，认为公司已成功转型，为2022年的发展奠定了良好基础 [19] - 尽管面临通胀和利率上升的挑战，但公司对实现2022年的目标充满信心，将继续专注于资本部署和投资组合管理 [19] - 管理层预计租金增长可能会放缓，资本化率可能会调整，但这也可能使资产在资产负债表上停留更长时间，对公司有利 [74] 其他重要信息 - 公司董事会决定购买公司的管理合同，成为一家完全整合的内部管理公司，实现了运营职能的集中，并每年节省1600万美元的G&A成本，每股节省0.12美元 [8] - 公司在2021年进行了品牌重塑，并招聘了11名专业人员，使员工总数达到55人 [9] - 公司在2021年第三季度发行了8亿美元的CLO，并在本月调整并延长了公司循环信贷额度 [12] - 公司预计在2022年年中执行第三笔CLO [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待股息的增长轨迹 - 公司会综合考虑运营率收益的增加、新贷款发放、内部化带来的G&A成本节省、可分配收益的覆盖情况以及净现金流等因素，评估增加股息的可能性 [51] - 公司预计2022年将增加股息，但目前处于贷款发放和净部署的关键阶段，需要应对提前还款的情况，因此需要增加贷款发放量以维持和增长股息 [52][55] 问题2：平台是否有能力在保持信贷参数的前提下，将贷款发放量增加10% - 20%并提高贷款规模 - 公司认为有能力实现这一目标，2021年顺利发放了64笔贷款，第一季度的贷款申请情况良好 [57] - 公司会平衡增长路径和评级机构对大型MSA的偏好，确保在CLO融资中获得额外的ROE提升 [57][58] 问题3：发放贷款时是否假设CLO收购，在利差收紧、贷款余额增加的情况下，能否实现预期的ROE - 公司在发放贷款时会同时考虑仓库融资和CLO融资的执行情况，确保在仓库融资线上获得足够的ROE，并关注当前CLO利差 [59] 问题4：多户住宅贷款评级上调是否意味着可能提前还款，以及是否能从提前还款中获得收益 - 公司预计今年每季度的提前还款额在3亿 - 4亿美元之间，风险评级收紧可能是借款人业务计划提前完成和资产表现良好的迹象，可能预示着提前还款增加 [62][63] 问题5：美联储加息对桥贷款需求和借款人的心理及财务影响 - 加息可能导致经济放缓、租金增长减速和资本化率调整，部分借款人可能会选择固定利率贷款，但公司专注于增值领域 [70] - 公司看到一些地区的多户住宅价格大幅上涨，但也注意到债务收益率较高，会谨慎对待市场变化 [71][73] - 公司欢迎租金增长适度放缓，这样资产可以在资产负债表上停留更长时间 [74] 问题6：公司在非多户住宅领域（如办公楼）的业务情况 - 2021年，公司71%的业务集中在多户住宅领域，但第四季度办公楼业务占比达到52%，未来还将关注工业等其他资产类别 [76] 问题7：公司的净租赁投资组合是否存在未确认的价值 - 公司认为其工业资产（如阿尔伯森的两个设施）和挪威的Equinor总部资产都存在潜在价值，但由于融资和债务到期等因素，目前还不是出售的最佳时机 [78][80][82] 问题8：多户住宅业务增长的原因，以及为何减少对酒店、零售等其他物业类型的关注 - 多户住宅业务增长是公司战略举措和市场机会共同作用的结果，同时CLO市场也更倾向于多户住宅资产 [86] - 随着疫情后市场的逐渐恢复，酒店等其他资产类别开始变得更具吸引力 [87] 问题9：公司对杠杆率的预期和舒适区间 - 公司目前的杠杆率为1.9倍，预计今年将升至最高2.4倍，与同行水平相当 [89] 问题10：为何不考虑回购股票，以及如何看待DBRG可能的二次发行 - 公司认为少量回购股票对股价影响不大，DBRG的持股情况是股价的一个潜在压力因素 [93] - 公司会关注DBRG是否进行二次发行，如果发生，会根据自身资产负债表的现金状况、DBRG的出售规模和价格等因素，考虑是否参与 [96][97] 问题11：公司是否会考虑进入永久优先股市场，以及2022年的运营费用指导 - 公司目前不考虑在2022年进入永久优先股市场，除非到第四季度或2023年初，同时会关注DBRG的持股情况和利率上升对优先股市场的影响 [103][104] - 公司预计2022年运营费用的现金基础运行率将保持在每季度900万 - 920万美元左右 [104] 问题12：休斯顿多户住宅贷款的解决情况 - 该贷款是一笔学生住房贷款，是三物业抵押组合的一部分，借款人逐个清算资产，该笔贷款最终产生了100万美元的损失，其中包含了CECL拨备 [106]