财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司GAAP净亏损9.23亿美元，合每股0.71美元；可分配收益1380万美元，合每股0.10美元；调整后可分配收益1800万美元，合每股0.14美元，GAAP净亏损主要因记录1.092亿美元重组费用 [27] - 第一季度，GAAP每股净账面价值从12.96美元降至11.98美元，未折旧账面价值从14.14美元降至12.84美元，主要因提前支付现金终止与外部经理的合同 [28] - 截至5月3日，公司流动性为4.43亿美元；董事会批准将第二季度股息从每股0.10美元提高至0.14美元 [12] - 截至3月31日，公司总资产约41亿美元，债务与资产比率为55%，净债务与股权比率为1.1倍，与第四季度相比相对稳定；第一季度末风险评级从3.7略微改善至3.6 [32][33] - 第一季度末，公司CECL拨备为4170万美元，约占贷款的1.5%，较上一季度增加约320万美元，主要因新贷款发放 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级和夹层贷款及优先股业务：截至2021年3月31日，该业务包含64项投资，按份额计算的净账面价值约10亿美元，占投资组合的81%，是公司预计未来分配大部分资本以增加收益的业务 [17] - 净租赁房地产及其他房地产：包含12项投资，按份额计算的净账面价值约1.62亿美元，占投资组合的13%，该业务核心资产能提供长期稳定现金流和资本增值潜力 [18] - CRE债务证券业务：包含10个头寸，按份额计算的净账面价值为7900万美元，占投资组合的6%；季度末后，公司出售了与一笔BP交易相关的4个CMBS头寸，总价2900万美元，获利约9000万美元，进一步降低了该业务的风险敞口 [19] - 第一季度及至今，公司新发放18笔高级贷款，总承诺金额5.54亿美元，均为第一抵押贷款，多数用于收购融资，贷款组合的混合无杠杆收益率约为5.3%，平均贷款规模为4300万美元，贷款组合在规模、抵押品、期限和地理位置上保持多元化，重点关注多户住宅和办公物业 [20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于4月30日完成管理内部化，这一举措将显著降低公司费用，增加2021年收益，预计每年节省运营成本1400 - 1600万美元，合每股0.10 - 0.12美元，同时提升公司治理水平和战略方向的确定性与可控性 [9][29] - 自2020年第四季度恢复积极放贷以来，公司已完成或承诺发放31笔贷款，总额约10亿美元，未来将继续将资本重新配置到浮动利率第一抵押贷款中，并扩大贷款业务范围，不再局限于多户住宅和郊区办公物业 [11] - 公司计划在近期发行第二笔CLO，以实现非请求融资，提升收益 [13][39] - 公司将致力于解决剩余的表现不佳或无收益资产，将资本重新投入到新贷款发放中，以推动收益增长和扩大股息分配 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着美国经济重新开放，商业房地产贷款市场开始企稳，贷款竞争加剧，但资产负债表的负债和融资方面定价有所改善，资金成本降低 [11] - 公司目前处于收益低谷，但随着新贷款发放、管理内部化的成本节约以及CLO的发行，预计未来收益将增长 [36] - 公司目标是将资产负债表转变为纯商业抵押贷款资产负债表，成为同类最佳的商业抵押REIT，通过增加收益、改善ROA和优化资产基础来实现这一目标 [37][38] 其他重要信息 - 公司将不再单独报告遗留非战略资产，而是将其纳入整体投资组合进行报告，并重新调整了报告板块，以反映公司的业务管理方式 [15][16] - 公司与受COVID - 19影响最大的借款人密切合作，保持足够的流动性以应对疫情的持续影响 [12] - 公司修订了银行信贷安排和6项主回购协议，以允许管理内部化，并对相关条款进行了调整，如降低有形净资产契约要求、增加限制性支付能力、取消新投资的重大限制等 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司未来愿景及如何创造股东价值 - 公司目前处于收益低谷，但随着新贷款发放、管理内部化和CLO发行，将走出低谷 公司愿景是成为同类最佳的纯商业抵押REIT，通过增加收益、改善ROA、将资产基础转向第一抵押过桥贷款、发行第二笔CLO和处理非收益资产来实现这一目标 [36][37][38] 问题2: 公司全面运营后是否会拥有行业最高ROI - 公司目标是在同行中实现有竞争力的ROE，目前因持有大量现金等无收益资产，ROE处于同行水平 管理内部化不仅增加收益，还改善治理和透明度，公司有望缩小市场价值与账面价值的差距 [47][48] 问题3: 本季度股息提高至0.14美元的决策依据及未来季度股息展望 - 本季度股息可由现金支付，随着新贷款发放和现金部署，收益将增加，未来有望覆盖0.14美元的股息 公司将谨慎增加股息，确保不降低股息水平，预计未来股息将随收益增长而增加 [53][54][56] 问题4: 公司贷款业务范围的扩展情况 - 公司主要专注于第一抵押贷款，也会考虑少量夹层贷款，金额在1000 - 2500万美元之间 公司将扩大贷款涉及的物业类型，包括酒店和其他办公市场，对建设贷款将非常谨慎，仅考虑与有良好合作记录的开发商合作 [58][59] 问题5: 公司资金成本下降的情况及回购成本和预付款率的变化 - 银行在市场竞争中变得激进，贷款预付款率略有提高，仓库融资利率大幅下降 CLO市场稳定，公司预计7月发行第二笔CLO，有望提升每股收益 [61][62] 问题6: 公司现有CLO的情况及新CLO的计划 - 公司有一笔2019年发行的10亿美元CLO未到期，正在筹备第二笔CLO，预计7月完成，年底可能再发行一笔 现有CLO可在2019年10月前更换抵押品，新CLO将采用指定抵押品池，尽量减少过渡阶段 [65][66][69] 问题7: 第二季度出售CMBS证券的损益情况 - 出售CMBS证券有一笔盈利和一笔轻微亏损，但均不构成重大影响 [71] 问题8: 公司核心投资组合中可清算资产及进一步调整的情况 - 主要的非收益资产包括都柏林码头开发项目、世纪广场和圣何塞费尔蒙特酒店 公司并非寻求清算这些资产，而是将其转化为收益资产，如圣何塞费尔蒙特酒店需走出破产程序恢复盈利 [73] 问题9: 之前提及的问题资产是否有近期解决方案 - 世纪广场酒店正在出售，部分公寓销售已偿还部分贷款，塔楼公寓预计2021年底完工 圣何塞费尔蒙特酒店是会议中心酒店，预计破产程序将较快解决 都柏林资产因等待开发许可和确定办公开发的锚定租户，不确定性较大 [75][77][78]