财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO二季度为每股0.49美元，由同店NOI增长6.7%推动 [18] - 基本租金增长为本季度同店NOI增长贡献430个基点，剔除租赁修改和租金减免影响后贡献370个基点，较上季度加速90个基点 [18][19] - 被视为无法收回的收入贡献150个基点，附属及其他收入和百分比租金合计贡献120个基点 [19] - 净费用报销在二季度使同店NOI增长减少30个基点，预计全年运营费用增长约3%，净费用报销全年将对增长有积极贡献 [21] - 上调2022年同店NOI增长预期至5.5% - 6%，Nareit FFO指引修订为每股1.93 - 1.97美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，本季度执行近200万平方英尺新租约和续租约，现金租金为每平方英尺18.79美元，综合利差14.6%，其中新租约87万平方英尺，可比利差34.3% [6] - 整体平均在租ABR增至每平方英尺15.90美元，新租约平均净有效租金为每平方英尺16.91美元 [7] - 小商铺出租率创纪录达87.7%，整体出租率增至92.5%，距历史最高仅差30个基点 [8] - 已签约但未开始的租赁池本季度增加200万美元至5400万美元，混合租金为每平方英尺19.20美元，比投资组合平均ABR高逾20% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司价值增值战略在疫情中展现韧性和卓越表现，使其在强弱市场环境中均能表现出色 [12] - 持续寻找可通过价值增值平台实现高回报的购物中心，如收购休斯顿的Lake Pointe Village [13] - 鉴于资本市场波动，未来几个月预计成为净卖家，出售小型非核心资产，同时保留收购资金，等待符合价值增值战略的资产出现更具吸引力的价格 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境有不利因素，但当前租赁环境强劲，投资组合转型持续成功 [22] - 对2023年及以后的持续增长有较强信心，有5380万美元ABR和已签约但未开始的租约将在2024年前开始，还有5000万美元新租约正在谈判，新交易实时流入租赁委员会，与租户的讨论也在进行中，且中心客流量较2019年呈中高个位数增长 [9] 其他重要信息 - 本季度完成3000万美元再投资，增量回报率11%，还有4亿美元再投资项目正在进行，增量回报率9% [10] - 稳定的再开发项目中，小商铺出租率较项目开始前一年提高超600个基点，在租市场租金提高超20% [11] - 4月修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日，修订后的定期贷款还有2亿美元额外额度 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 三季度租赁需求是否受通胀压力影响 - 公司表示看到的情况令人鼓舞，不仅谈判中的租赁情况良好，每周租赁委员会的情况也不错，自ICSC会议后与零售商的对话积极，核心零售商需求强劲，租赁需求深度良好，零售商希望在2023年和2024年开店 [28] 问题: 小商铺、本地租户的租赁需求情况 - 公司称疫情为本地租户创造机会，特别是餐厅领域，过去18个月有优质多店运营商入驻，本地租户约占ABR的17%，团队在吸引本地租户方面表现出色，同时也看到全国和地区性企业对小商铺的需求 [30][31] 问题: 如何描述购物者群体，租户反馈如何 - 公司表示客流量持续强劲，租户销售情况良好，上一季度收到了一些百分比租金，反映出客流量和租户销售额的强劲，尽管消费者习惯有所变化，但租户仍有在公司中心开设新店的需求 [34][35] 问题: 下半年成为净卖家的具体规模及出售资产的价值情况 - 公司称一直不愿提供具体指导，希望保持机会主义，目前在资本市场波动期间未看到有吸引力的投资产品，但预计未来几个月成为净卖家，同时保留收购资金以应对机会 [37] 问题: 资本化率受经济不确定性和利率波动的影响 - 公司认为杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升，但露天零售的资本化率相对稳定，过去几年的表现将继续吸引资本进入该领域，保持资产价值相对稳定 [38] 问题: 2023年基本租金增长预期是否合理 - 公司预计租金增长将继续强劲，反映价值增值再投资的加速势头，尽管前期收款会自然减少，但签约但未开始的租赁管道、未来法律租赁管道以及与租户的对话让公司对未来增长有信心，业务计划的执行情况良好，与仅基于稳定状态替换租户的业务模式有所不同 [41][42] 问题: 净回收对同店NOI增长的贡献及未来是否有波动 - 公司表示今年净回收受2021年费用时间安排影响有波动，目前为负，但随着费用在第三和第四季度正常化，预计全年净回收将为正贡献，展望明年，基于审慎的费用管理和出租率的持续增长，有望保持这一势头，且在通胀环境下，利润率未受到太大压力 [45] 问题: 5000万美元在谈租约中续约和新租的比例，以及对小商铺出租率的影响 - 公司称这是新租约管道，对小商铺出租率而言，随着团队推进再开发项目、引入吸引客流的锚定租户，预计出租率将继续增长，目前再开发管道对整体和小商铺出租率有150个基点的拖累 [47] 问题: 5000万美元在谈租约中同店空间和增值项目的占比 - 公司表示该管道在投资组合中分布广泛，运营团队对中心管理出色，整体都有收益，特别是再投资项目能使小商铺出租率提高约600个基点 [48] 问题: 从FFO影响角度看，5400万美元已签约但未开始租约的情况 - 公司称2022年约2700万美元，四季度占比稍高但不显著，2023年约1900万美元，2024年及以后约800万美元 [51] 问题: 1500万美元在谈ABR的情况及实时需求变化 - 公司表示本季度签署了90万平方英尺租约，为管道增加了新内容，与核心租户和新租户的讨论显示，他们仍希望扩大露天零售业务，为2023年和2024年布局，公司中心的客流量高于疫情前水平，需求令人鼓舞 [54][55] 问题: 租赁指标中每平方英尺1.77美元的租户特定房东工作费用是否为全额费用 - 公司称这是与租户空间相关的特定成本，通常是房东进行较大租户装修时的部分工作，典型的基础建筑工作通常不包括在内，会体现在维护资本支出中 [57][58] 问题: 交易市场情况，是无资产可买还是卖家未调整资本化率 - 公司表示目前市场上资产减少，特别是杂货锚定资产，定价比预期更稳定，大交易的买卖价差可能更大，小交易市场相对更具流动性，未来可能存在机会 [61] 问题: 150个基点的出租率拖累是指正在重新定位的资产无法出租，还是预计再投资后获得的出租率 - 公司称这是正在进行再投资的资产的空置率，预计随着再投资项目完成，这些空置将被填补 [63] 问题: 公司如何按时甚至提前收取租金，是否看到店铺开业延迟问题 - 公司表示这得益于租赁和运营团队以及租户协调员的积极管理，采取了与租户调整范围、推迟某些项目、让租户接受现有条件、提前获取许可证等多方面措施，尽管面临供应链中断和许可延迟等问题，但团队表现出色 [66][67][68] 问题: 公司对目前债务与EBITDA比率的看法，以及平衡表理念、目标杠杆和实现时间 - 公司表示对目前状况满意，随着已签约但未开始的租赁管道交付，EBITDA将自然增长，债务与EBITDA比率将下降，预计明年自然降至六倍以下，六倍左右的比率在当前环境下是合适的，因为投资组合有显著的按市值计价机会，且EBITDA有望持续增长 [70][71][72] 问题: 被视为无法收回的收入在2023年的情况 - 公司称难以回答，因为前期收款情况不确定，目前剩余约3900万美元疫情期间应计但未收取和预留的收入，其中约1800万美元与仍在租的租户有关，是最有可能收回的部分，但剩余待收款项的颗粒度增加，单个租户平均余额在2万 - 3万美元之间，难以预测收款总额和时间，不考虑前期收款影响，预计明年准备金率更接近长期历史水平75 - 100个基点 [74][75][78] 问题: Lake Pointe项目的情况，包括资本化率和开发机会 - 公司称该项目既有小商铺空置待填充，也有额外的地块和密度可增加，目前资产入住率为87%，小商铺入住率为82%，均低于投资组合平均水平，收购时资本化率略低于5%，已有租约可在短期内提升该比率 [79][80] 问题: 投资组合出租率现状及未来走向，以及对NOI利润率的影响 - 公司表示目前出租率为92.5%，历史最高为92.8%，再投资管道对出租率有150个基点的拖累，预计随着项目执行，出租率将超过历史最高水平，这将增加NOI利润率 [84] 问题: 典型的再开发项目对客流量的影响 - 公司称再开发项目对客流量有显著影响，增长率可达高两位数，具体取决于项目性质，如Mamaroneck中心通过增加店铺、更换杂货店等实现了客流量指数级增长，Rockland中心增加地块后客流量增加15% - 20%，公司已有超130处物业受影响，还有4亿美元项目正在进行，将继续提升客流量 [86][87] 问题: 成功管理费用的具体措施 - 公司表示这是物业管理团队在各地区的积极努力，包括与供应商合作、利用规模优势、寻找更高效的运营和采购方式，以应对通胀压力 [88] 问题: 除被视为无法收回的收入外，2023年还有哪些影响增长的因素 - 公司称前期收款无疑将是2023年的不利因素，若下半年有额外的非当期收款，将使2023年的不利因素更大，但租户健康状况良好，现金基础租户收款的持续改善有望缓解部分影响，更重要的是，已签约但未开始的租赁管道上线将是明年增长的主要驱动力，可提高出租率，对整体利润率和回收率有重要影响 [89][90] 问题: 当前零售商强劲的租赁需求在以往周期中是否罕见 - 公司认为零售商在疫情中表现良好，进一步认识到实体店对服务客户和盈利的重要性，尽管有库存和消费者模式变化的头条新闻，但客流量和零售商销售额仍强劲，零售商有理性的长期开店计划，会根据四壁EBITDA和预期的线上收入来评估店铺盈利能力，这种需求是基于长期盈利的基本面 [92][93][94] 问题: 公司资产所在地区消费者家庭收入低于同行的影响 - 公司表示中心位置优越，从全国角度看表现出强劲的基本面增长、相对客流量增长和租户实时需求，公司不单纯追求人口统计学特征，而是在有强劲租户需求和高ROI潜力的地方投资，认为租金基础很重要 [97][98] 问题: 新的和计划中的再投资项目的回报预期与一两年前相比如何 - 公司称回报依然强劲，回报因项目类型而异，地块项目回报率通常更高，目前正在进行的项目有可观的增量回报和总回报，与当前和未来的资本化率有较大差距，创造了巨大价值 [99]