财务数据和关键指标变化 - 第一季度Nareit FFO为每股0.49美元，同店NOI增长8.4%，主要受同店NOI增长8.4%推动，FFO同比增长11.4% [7][16] - 基本租金增长在第一季度显著加速，对同店NOI增长贡献410个基点，百分比租金、附属及其他收入合计贡献130个基点，净费用报销在第一季度使同店NOI增长减少30个基点 [17] - 2022年同店NOI增长预期从2% - 4%上调至3% - 4.5%，Nareit FFO指导区间从每股0.86 - 0.95美元修订为0.88 - 0.95美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署近140万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差达18.1%，其中新租约78万平方英尺，可比利差35.9% [8] - 小商铺入住率创历史新高，达到87%，整体租赁入住率同比增长130个基点，租赁与建成入住率之间的差距扩大350个基点 [8] - 平均在租ABR增长至创纪录的每平方英尺1564美元，交通流量超过疫情前峰值 [9] - 已签署但未开始的ABR达5200万美元，平均租金为每平方英尺18.92美元，预计未来几个季度开始；未来租赁管道中有额外5000万美元ABR，平均租金超过每平方英尺18美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售行业租户需求创纪录，客流量增加，新供应有限 [5] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁和再投资平台，在核心市场集中投资，利用有吸引力的租金基础和增值再投资推动业绩增长 [6][12] - 继续寻找并执行目标清单上的有吸引力的机会，通过重新招商、租赁空置空间、租金市场化、增加密度和增值再开发等方式实现显著的ROI增长 [12] - 对增值机会的兴趣依然浓厚，在投资决策上保持纪律性，注重有近增长可见性的机会 [34] - 由于市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司增值计划受益于当前强劲的行业基本面，具有韧性，能够在不利条件下表现出色 [6] - 预计基本面增长将持续并加速，超越坏账回收的短期利益，基本面增长反映了底层租户的表现 [7] - 对未来租金增长充满信心，预计基本租金今年及2023年及以后将贡献4% - 5%的增长 [9] - 尽管宏观环境存在担忧，但消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，租赁环境依然强劲 [56] 其他重要信息 - 第一季度利用现有现金偿还2.5亿美元浮动利率票据，季度末后修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，并延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日 [20] - 修订后的定期贷款有2亿美元额外额度，截至3月31日，预计有14亿美元可用流动性，2024年前无债务到期 [21] - 自上季度电话会议以来，公司信用评级被惠誉上调至BBB平，并被F&P列入正面观察名单 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺入住率还能提升多少，是否有调整租户空间结构以适应最后一英里配送需求的变化 - 小商铺入住率因部分项目处于重建阶段存在120个基点的拖累，预计将继续创新高，提升数百个基点 [26][27] - 租户正在将最后一英里配送需求融入现有店铺原型，公司的路边取货计划也在配合大型零售商，店铺成为连接客户的焦点和最盈利的物流空间 [29][30] 问题2: 本季度投资活动情况，近期和全年的买卖计划，以及当前宏观背景下对新投资的兴趣是否变化 - 公司对增值机会的兴趣依然浓厚，将继续关注目标清单上有近增长可见性的机会 [34] - 处置方面有更多项目在管道中，预计会比年初有所增加，将保持机会主义，利用租赁和再开发平台的竞争优势 [35] 问题3: 评估新投资机会时回报率门槛是否变化，市场新交易定价是否有变化 - 利率和利差会影响回报率门槛，公司更注重能实现高可见增长并通过回报率门槛的机会 [36] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 问题4: 进入新市场和进行大型投资组合收购的兴趣，以及大型投资组合的定价情况 - 公司认为现有市场有充足机会，战略是退出非核心市场，集中投资核心市场，以获得更好的风险调整回报 [40] - 市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 问题5: 评级调整后资本计划，今年是否有进入债务资本市场的意愿 - 修订信贷安排后，2023年到期债务已推迟至2026年，2024年前无债务到期，公司有时间观察债务资本市场，选择合适时机发行 [44] 问题6: 小商铺入住率在今年剩余时间的预测，以及目标和信心情况 - 公司虽未给出具体指导，但预计小商铺入住率将继续增长，不仅是入住率，租金也将提高，这是增值战略的重要增长驱动力 [48][49] 问题7: 未进行再开发的类似空间租金与2019年相比的趋势 - 公司整个投资组合的低租金基础带来了租金上涨空间，本季度小商铺签约租金创历史新高，反映了投资、运营改善和市场需求强劲 [53][54] 问题8: 宏观担忧与强劲租赁数据之间的差距，以及零售商信心何时会减弱 - 消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，店铺仍是最盈利的渠道，租赁环境依然强劲 [56] - 公司的增值计划和有吸引力的租金基础使其在需求不那么强劲的环境中也能表现出色 [58] 问题9: 各地区自2019年以来的租金增长情况，以及当前投资组合的按市值计价情况 - 公司过去三年的租金增长在行业中处于领先地位，近几个季度有所加速，新租约连续三个季度增长超过25% [63][64] - 当前投资组合每平方英尺租金为15美元多，新租约签约租金在17 - 20美元之间，未来三年到期的锚定租户租金低于每平方英尺9美元，过去一年签约租金为14美元，有增长空间 [65] 问题10: 低于市场租金的锚定空间是由现有租户以更高租金续约，还是由新租户填补 - 是两者的混合，公司利用旧租约到期机会提高租金，也有机会引入符合商品组合的新租户，这反映在增量回报中 [66][67] 问题11: 考虑到通胀和投资组合质量改善，新租约的租金递增情况 - 去年97%的五年以上长期租约有租金增长，目前对本地和区域零售商的租金递增可推至3% - 4%，整个投资组合约为2% [69] 问题12: 过去几个月资本利率回调的资产特征，与保持稳定的资产特征对比 - 有强劲内在增长的资产资本利率表现较好，市场上机构资本对零售资产的兴趣使资本利率具有粘性，公司将保持纪律性，关注有明确增长机会的项目 [72][73] 问题13: 本季度租户保留率低于同行的原因，以及未来租户保留率的预期 - 公司更注重推动ROI增长，若无法获得合适的续约租金，会选择空置以追求更高回报，目前续约和保留率呈上升趋势 [75] - 按GLA计算，保留率接近82%，比去年同期和2019年第四季度有所提高，租户迁出趋势接近历史低点，预计未来将继续改善 [76][77] 问题14: 对当前投资组合规模的看法，以及处置是否会用于资助再开发 - 公司将从持有IRR角度保持纪律性，对非核心资产可能进行处置，目前认为投资组合规模合适，将继续在核心市场集中投资 [79][80] 问题15: 公司的收购能力，每年最多能进行多少收购，如何考虑资金来源 - 收购将取决于机会，如果有符合回报要求的机会，公司会更积极；资金来源优先考虑自由现金流，其次是处置资产，必要时考虑ATM发行 [82] 问题16: 新租约中可比部分占比小的原因，以及这些长期空置租约的经济情况 - 约37%的新租约活动被视为可比，与过去几个季度相近，主要反映一年的回溯期；从经济角度看，这些租约活动具有可比性，若扩大回溯期，总混合利差将大幅提高 [86] 问题17: 第一季度前期收款对同店资产池的影响，以及同店NOI增长指导上限的考虑因素 - 第一季度前期收款约为800万美元，详细信息在补充资料第11页；同店NOI增长指导区间的差异约为40个基点，相当于400万美元的未收收入差异，上限可能通过持续改善现金租户收款率实现 [87][88] 问题18: 关于补充资料第11页未收租金的情况，与租户的沟通进展 - 整个疫情期间应计但未收的租金约为4800万美元，其中约4250万美元已预留，分为未受延期协议约束的2900万美元和受付款计划约束的1360万美元 [91] - 约2300万美元涉及仍在投资组合中的租户，约2000万美元涉及已迁出的租户，收回后者的概率较低且时间较长；公司与租户的收款沟通良好，预计会继续收回一定金额，但难以预测具体数额和时间 [92][93] 问题19: 当前6.5倍的杠杆水平是否符合公司长期目标，当前环境对其有何影响 - 按当前季度年化计算，杠杆水平为6.4倍，略低于第四季度，长期目标仍为6倍，公司相信随着战略执行和按市值计价的实现，将在中短期内自然达到该水平 [95] 问题20: 目前在市场上发行无担保债务的情况 - 市场利差波动较大，10年期发行的利差在高100多个基点接近200个基点，综合利率在高4%接近5%的范围；公司有能力密切关注市场，机会合适时进行债务管理和延长债务期限 [97][98] 问题21: 目前租户迁出情况，主要是哪些类型的租户 - 疫情后投资组合的信用质量稳定，目前主要是正常的季节性迁出，且迁出率远低于历史水平；团队能够提前应对，很多情况下有现成的租约；疫情使租户信用质量提高，公司利用小商铺周转引入了资本更雄厚的本地运营商 [99][100]