财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.39美元，反映了与此前宣布赎回2023年无担保票据相关的每股0.09美元债务清偿损失 [20] - 同店NOI增长14.5%，主要受此前被视为无法收回的收入推动，第三季度收回超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入 [20] - 调整后2021年FFO预期为每股1.72 - 1.75美元，同店NOI全年指引为7.5% - 8.5%，较上季度的4.5% - 6%有所提高 [26][27] - 季度末总流动性为17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年和2023年无债务到期，2022年到期债务为2.5亿美元 [29] - 按当前季度年化计算，债务与EBITDA比率为6.2倍，略低于疫情前水平 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署332份新租约和续约租约，总面积170万平方英尺，其中新租约超70万平方英尺，现金利差超26% [10] - 整体租赁入住率同比提高30个基点，小商铺租赁入住率同比增长140个基点至85.7% [11] - 本季度锚定租户新交易现金利差超34%，未来几年到期且无期权的锚定租户平均租金为每英尺8.99美元，过去12个月新锚定租户平均租金在12 - 13美元之间 [12] - 仅51%的租约含期权，92%的租约嵌入式租金增长率超2%，平均净有效租金为每英尺15.26美元，高于历史平均水平 [13] 再投资业务 - 本季度再投资5200万美元，平均增量回报率为10%，创造超3400万美元增量价值 [14] - 已对超150个购物中心产生影响，累计投资超6亿美元，平均增量回报率为11% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购资产的资本化率在5%左右，收购的资产位于公司现有市场，有空置率、租金上涨和重新定位的机会 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 持续将可持续发展作为主要目标，通过太阳能发电、LED照明等措施实现行业内较好的运营利润率 [15] - 宣布收购帕利斯岛一个有商铺租赁和按市值计价机会的公共锚定购物中心，另有2.5 - 3亿美元的杂货店锚定收购项目处于意向书或合同阶段 [16] - 董事会将季度股息提高至0.24美元，增幅12% [17] 行业竞争 - 公司作为购物中心领域的增值领导者，凭借租户需求、有吸引力的租金基础、领先的租赁和运营平台以及高增值的再投资交付，在疫情前后均表现出色 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在当前压缩的资本化率环境中找到有吸引力的投资机会，预计未来继续在现有市场寻找类似机会 [31] - 预计未来长期内投资活动保持平衡，利用现金进行增值投资，同时收获增值有限的资产 [32] - 鉴于当前租赁环境和租赁管道规模，预计签署和已开始的入住率之间的差距将在一段时间内保持较大 [23] - 随着租户支付历史延长和经营状况改善，预计更多现金基础租户将转回权责发生制 [38] - 供应链问题可能导致部分项目时间略有调整，但公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 其他重要信息 - 第三季度开始将部分现金基础租户转回权责发生制，本季度转换的31个租户对直线租金收入的影响约为80万美元，期间直线租金收入转回约60万美元 [25] - 截至10月26日，现金基础租户第三季度基本租金现金收款率超85%，较上季度提高600个基点 [25] - 签署但未开始的租赁池代表4350万美元基本租金，约占第三季度年化基本租金的5%，其中70%预计到2022年年中上线 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资立场及胃口 - 公司在压缩的资本化率环境中找到有吸引力的机会，利用自身优势在现有市场寻找能带来回报的项目，未来将继续寻找类似机会 [31] 问题2: 处置与收购活动的平衡策略是否改变 - 公司有大量现金，长期预计投资活动保持平衡，既利用机会进行增值投资，也会收获增值有限的资产，目前外部增长方面有有吸引力的资产 [32] 问题3: 签署但未入住的管道上线时间及增量情况 - 70%的签署但未入住的管道预计到2022年年中上线，且在未来三个季度较为均匀分布，签署但未开始的租赁池大部分对当前入住租户是增量，今年租户迁出处于历史低位，预计短期内该趋势将持续 [33][34] 问题4: 收购管道的定价预期及关闭时间 - 收购资产的资本化率在5%左右，这些资产有空置率、租金上涨和重新定位的机会，公司已在第四季度完成2500万美元的帕利斯岛收购，2.5 - 3亿美元的收购项目中，预计部分在第四季度完成，多数在2022年第一季度完成 [35][36] 问题5: 确定将现金基础租户转回权责发生制的时机及剩余金额情况 - 转回权责发生制的租户无未偿还应收账款和延期余额，且在2021年按时付款，随着租户经营状况改善，预计更多租户将转回，此前直线租金收入转回约3700万美元，但部分租户已离开组合，剩余可转回金额小于该数，且转回会带来波动，公司在指导中未考虑租户会计方法转换 [37][38][39] 问题6: 公司如何应对供应链和成本风险 - 公司4亿美元的管道项目大部分通过T.J. Maxx合同采购，成本可控，可能部分项目时间略有调整，公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 问题7: 2021年与2019年租赁的关键差异 - 2021年租金更高，租户范围更广，杂货店类型的租户需求增加，新租约租金比过去三年平均水平高14% [43][44] 问题8: 如何在劳动力和供应受限环境下实现再开发项目的收益率 - 公司有有吸引力的租金基础，未来几年到期租约平均租金低，有空间吸收成本上升；再投资策略执行较为分散，平均项目规模400 - 500万美元，可分散风险 [46][47][48] 问题9: 未收回租金情况及未来回收预期 - 第三季度损益表上确认的无法收回收入为440万美元，由1050万美元的非当期现金收款和710万美元的准备金组成，过去18个月累计但未收回的金额约为5050万美元，其中4600万美元已预留，约65% - 75%与仍在组合中的租户有关，公司正努力收回这些余额 [50][51] 问题10: 公司杠杆目标及收购资金来源 - 公司当前季度年化杠杆率为6.2倍，认为该水平可持续，长期目标杠杆率约为6倍，收购资金来源包括自由现金流、资产处置等，公司将利用市场机会寻找合适的资本来源 [54][55][56] 问题11: 收购目标收益率是进入收益率还是稳定后收益率 - 收购目标的进入NOI收益率在5% - 5.5%左右，随着租赁、按市值计价或增值再投资的执行，预计收益率将提高几百个基点 [57] 问题12: 锚定重新定位和再开发资产已解决的机会比例及未来资本部署 - 公司认为已在进行的项目背后有超10亿美元投资，且持续补充项目管道，目前已影响约150个购物中心，预计未来会影响更多，该活动不仅带来资本回报，还推动后续租赁、入住率和租金增长 [58][59] 问题13: 小商铺租赁的租户类型 - 小商铺租赁需求强劲，租户包括休闲餐饮运营商、金融机构、小型综合商品运营商等，既有全国性租户，也有地区和本地优质租户，随着锚定交易增加，预计将吸引更多优质小商铺运营商并提高租金 [60][61][62] 问题14: 租金收款改善停滞在97%的原因及未支付租户情况 - 收款率接近100%时增长速度放缓，但现金收款仍逐季改善，未支付的2% - 3%主要是受疫情影响较大的租户类别，如娱乐、餐饮等，公司正努力解决，除这些类别外，其他租户收款情况好于正常环境，且公司有能力填补空置空间 [64][65][68] 问题15: 未收回租金中仍在组合中的租户租金支付情况 - 仍在组合中的租户整体收款率为97%，4600万美元预留金额中有部分与活跃租户有关，这些租户大多经营状况良好，公司正处理其未偿还余额 [69][70] 问题16: 收购活动的财务增值预期 - 公司认为即使在当前环境下，通过外部增长也能产生增值，收购时关注低于市场租金、租赁机会和增值再开发潜力的资产，公司有目标资产清单，且有17亿美元流动性，在收购中有优势 [72][74] 问题17: 未来租约续约和期权的正利差是否可持续 - 未来2.5年到期的锚定租金低于每英尺9美元，目前签约租金超12美元，利差近40%，虽然季度间可能有波动，但公司对物业的投资、运营改善和租户表现良好将推动续约租金增长，预计增长趋势将持续 [76] 问题18: 收购交易的地理分布 - 收购交易的地理分布与现有投资组合相似，包括卡罗来纳州、佛罗里达州、东南部、东北部、上中西部、德克萨斯州和加利福尼亚州等 [78] 问题19: 未来投资组合规模是否会扩大 - 公司预计随着时间推移增加投资组合相对规模，将利用流动性环境处置增值有限的资产，过去4 - 5年已出售超20亿美元非核心资产，未来将更具机会性 [79] 问题20: 租赁与建设之间的差距是否有最大值及何时缩小 - 对于公司而言，更关注租赁和已开始入住率的提高，直到达到接近满租状态，预计该组合中长期运营水平将与行业一致，达到95%左右 [81][83] 问题21: 收购策略与此前再投资策略的关系及回报预期 - 公司认为再投资是最佳活动，但也会利用现金进行收购，收购资产能带来5%的回报且有增长潜力，同时公司将继续每年投资1.5 - 2亿美元进行再开发，获得两位数回报 [86][87] 问题22: 投资组合中单一资产市场数量及正在进行的开发管道产生的NOI在F&O ABR中的占比 - 公司仍处于30 - 40个单一资产市场，较之前的超100个有所减少；签署但未开始的租赁池约30%与大规模再开发项目有关，该比例季度间波动较大 [91][93]