财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.46美元，同店NOI增长13.9%，主要因收款趋势改善使此前被视为无法收回的收入增加，辅助及其他收入和百分比租金也有积极贡献 [18] - 第二季度收回超700万美元此前预留的基本租金，或超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，收款情况持续改善 [19] - 截至7月27日，第二季度现金收款总额达96.5%，现金基础租户收款超79%，较上季度提高近1100个基点 [21] - 公司将2021年FFO预期上调至每股1.70 - 1.76美元，同店NOI增长预期为4.5% - 6% [22] - 季末公司总流动性达17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年无债务到期，2022年到期债务2.5亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为6.3倍，与疫情前水平一致 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度新签70万平方英尺新租约，平均租金创纪录达每平方英尺19.48美元，加上续约共签约160万平方英尺交易，租赁 occupancy 环比增长30个基点，季末已签约但未开始的租金余额增至4200万美元 [11] - 新租赁利差本季度为19.8%，过去12个月为19.3%，未来3年到期的主力租户平均租金为每平方英尺8.78美元，过去12个月新签主力租户平均租金为每平方英尺12.60美元，现金利差达44% [10] - 小商铺 occupancy 环比增加60个基点，可比新空间平均小商铺租金创IPO后纪录，达每平方英尺25.15美元 [14] 再投资业务 - 再投资管道规模达4.33亿美元，平均增量回报率为9%，本季度交付2000万美元再投资项目，平均增量回报率为18%，预计今年总交付额在1.75 - 2亿美元之间，平均增量回报率约为10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，特别是对完全出租的购物中心给出了较高估值，过去一个季度，杂货店锚定资产的多个交易资本化率降至低5%，某些资产甚至降至中4% [30][31] - 资本化率压缩现象在大多数露天资产类型中普遍存在，包括二级市场、核心市场和三级市场，同时动力中心类型资产的资本形成显著，流动性增加 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于租金基础，收割租金上涨空间有限的资产，将投资集中在有增长机会的地方，通过再投资和运营改善提升购物中心价值，推动小商铺租赁和整体增长 [9][10] - 利用租赁活动推动再投资管道，通过再投资项目提高投资回报率，压缩资本化率，促进小商铺租赁 [13][14] - 关注外部增长机会，通过收购有潜力的资产，利用公司平台优势实现额外的投资回报率增长，同时保持资本分配的纪律性 [15][16] 行业竞争 - 收购市场竞争日益激烈，但公司认为凭借平台优势、与租户的关系以及对市场的深入了解，能够识别有价值的收购机会，实现增值投资 [30][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在第二季度持续复苏，收款水平、租赁 occupancy 和租赁生产力均有改善，露天购物中心租户需求持续广泛，公司对未来增长充满信心 [7][18] - 尽管仍存在一些不确定性，如Delta变种病毒，但公司认为凭借现有优势，包括租金基础、租赁实力、再投资交付和潜在的外部增长机会，能够实现可持续增长 [47] - 公司预计小商铺 occupancy 将在未来几年超过疫情前水平，达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 其他重要信息 - 公司部分评论可能包含前瞻性陈述，基于一定假设，存在固有风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站投资者关系部分获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺 occupancy 增长及租户多样性情况 - 公司自5年前开始改善资产运营，进行再投资，小商铺租赁出现积极势头，不仅 occupancy 环比改善，租金也创IPO后纪录，租户质量提高，吸引了众多本地、区域和全国性租户 [27] - 签约租户涵盖快餐餐厅、医疗、金融机构等多个类别，团队利用中心运营改善和再投资机会，满足市场需求，如快餐餐厅租户从市中心向郊区转移，公司与CHOP签约首份租约 [28] 问题2: 外部增长机会及关注市场 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，公司认为有机会通过利用平台优势，如租赁和再投资能力，实现外部增长，同时也会利用资本回收机会 [30] - 公司关注能够利用平台驱动价值的市场，寻找一次性和组合交易机会，注重寻找能够通过资产实现价值增长的交易，而非单纯追求市场出价 [31] 问题3: 净有效租金改善及租赁谈判情况 - 团队在控制成本方面表现出色，租金创历史新高，租赁谈判中租户仍希望获得最佳交易，但在允许引入的用途类型上更加灵活，其他方面未出现重大变化 [33] 问题4: 预计近期待出租面积及租金起租时间 - 预计的50个基点的GLA代表组合中的摩擦性空置，基于过去几年相对稳定的租户保留水平，无特殊情况 [35] - 公司对 occupancy 前景感到鼓舞，租赁和建设率均有环比增长，过去几个季度已开始大量起租已签约但未开始的租约，本季度建设率自疫情开始以来首次转正，仍在关注现金基础租户的收款情况，预计未来几个季度将恢复全额租金支付 [36] 问题5: 未来几个季度新租赁利差能否达到40% - 44%的利差是过去12个月新签主力租户租约与未来3年到期租约的现金利差，公司认为未来几年有机会实现并收获这一利差，同时小商铺续租也有较好的利差 [40] - 今年小商铺租约占比较高，导致比较基数较高，团队签约租金创历史新高，本季度主力租户签约数量为疫情以来最多，对主力租户管道，特别是杂货店板块的租户深度感到满意 [41] 问题6: 新租约平均嵌入式租金增长情况 - 新租约平均嵌入式租金增长接近2%，高于组合中目前处于低1%区间且逐季上升的水平，小商铺租赁的年度涨幅更高 [42] 问题7: 租金回收情况与原承保情况对比 - 公司对过去几个季度租金回收情况感到鼓舞，新租赁准则要求从整体上评估租户，而非仅预留特定余额，公司对现金基础租户的回收情况尤其满意，目前收款率接近80% [45] 问题8: 公司能否恢复持续盈利和现金流增长 - 公司在各方面都具备良好的增长条件，现金流表现优于行业多数公司，得益于运营和资本管理的纪律性，已采取必要步骤处置增长潜力较低的资产，目前拥有充足的流动性和强化的资产负债表，具备实现增长的各种因素 [47] 问题9: 再开发项目对增长和现金流的影响 - 再投资管道具有粒度细、持续时间短的特点，不会对公司增长和现金流造成重大干扰，项目平均持续时间为6 - 8个季度，本季度交付的2000万美元项目实现了18%的增量回报率，相当于超2亿美元的新建开发项目的价值创造 [48] 问题10: 下半年指导中隐含的季度FFO运行率较低的原因 - 第二季度FFO中包含200万美元的坏账收益（约每股0.01美元），其中包括约1000万美元的前期回收收益（约每股0.03 - 0.04美元），以及100万美元的租约终止收入，这些因素导致下半年指导中隐含的季度FFO运行率与第二季度有所差异，指导范围的低端未考虑前期预留金额的回收 [51] 问题11: 小商铺 occupancy 未来能达到的水平及时间线 - 公司认为小商铺 occupancy 有潜力超过疫情前水平，预计在未来几年内达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 问题12: 租赁需求及创造空间竞争的情况 - 公司对各空间类别中核心租户和新租户的广泛需求感到鼓舞，这使公司能够创造竞争并取得良好的租赁成果 [53] - 本季度签约的租户包括Burlington、Ulta、Chipotle、Starbucks等核心租户，以及Dollar General's pop shelf等新租户，新老租户的需求推动了空间竞争，团队通过创造竞争为租户提供了有吸引力的位置，从而实现了创纪录的租金 [54] 问题13: 收购Champlin Marketplace的吸引力及公司在收购中的差异化优势 - 公司的竞争优势在于平台、规模和与租户的关系，特别是与全国性租户的关系，能够更好地评估收购潜力，公司关注现有市场中的收购机会，如Champlin和Bonita Springs，通过更好的租赁、运营和再投资实现价值增长 [56] 问题14: 再开发管道的出租或预租百分比 - 再开发管道的出租或预租百分比远超过85%，实际可能接近90%，项目通常在主力租户签约后才会纳入流程管道并对外报告 [59][60] 问题15: 影子管道项目的信心水平和可行性变化 - 公司对影子管道项目的信心在两个方面有所增加，一是核心租户和新租户类别对项目的需求更加旺盛，使更多项目能够进入活跃阶段，二是疫情带来的机会使公司能够提前抓住一些项目，如用特色杂货店取代破产的健身房，从而实现增值投资和小商铺租赁的后续增长 [61] 问题16: 影子管道代表的可投资金额 - 影子管道代表的可投资金额超过10亿美元 [62] 问题17: 租户观察名单和高风险租户的ABR敞口情况 - 公司同意关于全国租户格局的分析，一些此前在观察名单上的租户在疫情期间受益于顺风因素，运营和销售情况改善，部分租户能够筹集资金进行资本重组，个人服务和餐饮类别仍略落后于其他组合，但公司的租赁和收款团队与这些租户保持密切联系，帮助他们应对挑战，预计未来几个季度这些租户将恢复现金支付 [63][64] 问题18: 杂货店租赁对组合的影响及杂货店空间占用情况 - 杂货店租赁是公司多年来资产转型的一部分，通过逐个空间和逐个中心的执行，正在改变组合，杂货店正在填补健身房、大型店铺的部分或全部空间，这一过程不仅在杂货店板块，也在其他主力租户重新定位交易中带来了更多流量和活力，预计杂货店ABR占比将从约70%提高到77%，接近80% [66] 问题19: 组合中大型店铺空置数量 - 组合中大型店铺空置数量约超过100个 [67] 问题20: 对折扣零售过度饱和的看法及希望引入的新类别 - 许多零售商认识到露天购物中心靠近消费者居住的价值，不同领域都出现了一些有趣的新概念，如快餐餐厅从城市市场向郊区转移，折扣零售类别受益于百货商店关闭带来的市场份额，且该类别具有“寻宝”特点，多个运营商在同一购物中心可以相互促进销售，为购物中心带来大量流量 [68][69] 问题21: 再投资对小商铺 occupancy、同店NOI和资本化率的影响 - 再投资活动是公司同店表现领先行业的重要贡献因素，通过有纪律的资本使用，推动了所关注资产的 occupancy 提升，实现了数百个基点的增长，同时推动租金创纪录，这是再投资和运营改善的直接结果 [73] - 再投资项目不仅带来高个位数至低两位数的增量回报，还对受影响资产的资本化率产生影响，通常可实现100 - 200个基点以上的压缩，过去一个季度，露天行业的资本化率可能压缩了50 - 75个基点 [74][75] 问题22: 市场资本化率变化对公司组合的影响 - 未在文档中找到明确回答 [78]