财务数据和关键指标变化 - 第三季度现金收款率为88.2%，6个月至9月30日为84.5%，计入延期协议后，第三季度约93%的总基本租金已处理，10月近90%的基本租金现金已收取，另有2.4%通过延期协议处理 [9] - 第三季度坏账准备金相应下降，公司认为在可收回性分析上保持了适当的保守态度 [11] - 第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，若调整单个破产租户回填，新租约利差可达20% [12] - 第三季度净有效租金接近历史高位，新租约利差预计保持在中高个位数 [13] - 总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元，预计未来几个季度交付，两者合计7600万美元基本租金 [13][14] - 第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9%，正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10% [15] - 第三季度应计但未收取和未处理的第二季度基本租金从上次补充报告的4300万美元降至2100万美元 [24] - 第三季度被视为无法收回的收入总计2100万美元，较第二季度的2800万美元显著减少 [25] - 第三季度反向冲销1100万美元之前应计的直线租金收入，超过14%的总租赁基本租金租户采用现金基础会计核算 [25] - 第三季度NAREIT FFO为每股0.36美元，同店NOI增长为负9.3% [27] - 第三季度发行3亿美元10年期无担保债券，有效利率3.18%，用于全额偿还循环信贷额度，总流动性增加超4亿美元至19亿美元，包括超6亿美元现金，2022年前无债务到期 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，净有效租金接近历史高位，总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元 [12][13][14] - 再投资业务：正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10%，第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户开业率：目前超97%的租户已开业运营 [8] - 客流量：过去几周客流量约为去年同期的92%，处于同行前列 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续推动现金收款，加强对租户的管理和支持，加速新租赁业务，推进再投资项目，提升资产价值 [7][12][15] - 发展方向：预计未来新租赁利差保持在中高个位数，继续扩大租赁管道和再投资管道，通过资产处置和再投资实现资本循环 [13][15][72] - 行业竞争：公司在租赁业务和再投资业务方面表现出色，新租赁业务和再投资项目的增量回报率较高，具有较强的竞争力 [12][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情对公司业务造成了一定影响，但公司通过积极应对，如加强现金收款管理、优化运营成本、加速新租赁业务等，展现了较强的韧性和适应性 [7][9][12] - 未来前景：公司预计未来租户失败率将上升，但凭借强大的平台和租金基础，有能力在危机中创造价值，实现增长 [19] - 公司决定恢复股息，初始股息率为每股0.215美元，反映了对未来计划的信心，同时保留资本用于再投资 [20] 其他重要信息 - 公司在补充财务资料中披露了COVID - 19对损益表的影响，包括第三季度基本租金账单、现金收款、延期和减免协议等情况 [22][23] - 公司使用非GAAP财务指标，并在网站投资者关系部分提供了相关信息和与GAAP结果的调节 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：剩余破产风险敞口中预计有多少会被拒绝，以及第三季度110个基点影响的再租赁谈判进展和时间框架 - 公司认为租户破产时退回场地的比例低于破产率，部分原因是租金基础较低。第三季度约230个基点的基本租金来自破产租户，预计最终可能会失去约一半的基本租金风险敞口。第三季度16份主力租约中有9份是回填前破产空间，团队对快速回填部分空间感到鼓舞 [34][35][36] 问题：从低于市场租金的角度看，目前投资组合的情况以及自COVID开始以来的变化 - 公司新租约利差强劲，预计未来几个季度新租约利差将保持在中高个位数。未来三年主力空间滚动情况良好，签约租约的净有效租金可观，具有竞争优势 [37][38] 问题：预计无法收回的50%是指整体租金收款的剩余10%中的一半，还是与其他因素相关 - 50%是指破产租户相关的基本租金，并非整体租金收款的剩余部分。许多破产租户选择在第11章程序中继续经营公司的场地，这可能会延迟公司收回场地的时间 [40] 问题：对剩余未收取或未解决的租金情况的评估 - 公司认为剩余未处理的租金约为7%，公司采取耐心策略，先让租户重新开业运营，再协商延期和付款计划，这样租户的存活率更高。公司在疫情期间能够区分真正有风险和保持强劲的部分，投资组合表现出了优势 [42][43] 问题：整体租户需求情况，是零售商状况较好还是投资转向露天购物中心 - 公司认为是零售商投资转向露天购物中心的受益者，与公司合作的零售商在当前环境中表现良好。零售商更关注郊区市场，部分城市核心市场受租金和盈利能力影响。公司在家庭、特色杂货、快餐休闲餐厅等类别看到强劲需求，部分交易在疫情前开始并在疫情期间推进 [45][46][47] 问题：未来几个季度租赁量是否会加速，已签约但未开始的管道是否会增长 - 公司对未来租赁管道感到鼓舞，预计已签约但未开始的部分至少保持稳定，部分取决于特定季度的交付情况。相关类别需求强劲，团队能够利用需求并进行新租赁谈判，预计活动将继续增长 [49][50] 问题：3亿美元票据发行后，现金和未动用循环信贷额度的资金部署计划 - 公司有能力提前偿还部分债务，将评估所有选项，包括定期贷款。2021年，部分资金可能用于继续支持再开发管道，基于当前业务状况、租金收款水平和租赁情况的改善 [51][52] 问题：年底现金余额是否会维持高位还是会大幅减少 - 现金余额可能会减少，但相对于历史标准仍会较高 [53] 问题：仍在协商的未收取租金类别及解决前景 - 主要包括一些小型企业、娱乐概念、全服务餐厅和小型健身场所。公司采取耐心策略，先让租户开业运营，再协商延期和付款计划 [55] 问题：正常租金收款率以及预计达到该水平的时间 - 公司认为租金收款将继续稳步提高，目前已处理约93%的收入，未来几个月将在延期协议和付款计划方面有更多进展，但完全解决需要时间，随着危机缓解，进展将加速 [56] 问题：股息支付金额与今年应税收入的关系，以及恢复的股息是否足以满足分配要求 - 股息将于2021年1月支付，适用于2021年的应税收入。公司设定了保守的股息水平，既考虑了应税收入分配，又保留资本用于再投资，同时有能力在未来增长股息 [58] 问题：本季度租赁量中，之前搁置的交易占比以及未来租赁利差预期 - 本季度有较高比例的续约交易，代表了之前搁置的交易积压。新租赁活动令人鼓舞，预计利差会有所改善。租赁交易组合良好，包括主力租户和特色杂货商交易，续约交易在租户对客流量和业务表现有清晰认识后增加 [59][60][61] 问题：将宾夕法尼亚州布里斯托尔中心的前沃尔玛盒子改造为工业用途是一次性机会还是未来可能大量出现，以及相关资本支出单位经济效益 - 该沃尔玛盒子与中心其他部分分离，适合作为工业用途，公司有几个类似机会，可利用工业用户对靠近消费者的需求。这种物流与零售的融合仅在盒子与中心分离时可行，可实现价值收获 [64][65] 问题：将工业用途置于购物中心端帽是否会受其他零售商REA限制 - 通常会受到REA或客户安全问题的限制，只有盒子与中心其他部分分离时，工业用途才最合理 [66] 问题：11月初公司投资组合是否有客流量或销售额增加的迹象 - 公司看到客流量每周稳步改善，可能与零售商提前分散假日季以与亚马逊竞争有关。假日季最大赢家将是具有全渠道能力的零售商，公司投资组合中有许多此类租户 [68][69] 问题：2020年假日季对公司投资组合和2021年店铺关闭的重要性 - 假日季对所有零售商都重要，但公司投资组合以社区中心和基本用途为主，对假日客流量的依赖较小，相对更能抵御假日销售好坏的影响 [70] 问题：2021年及以后的资本循环框架是否会改变 - 预计2021年部分预租的再开发机会将加速，支出将高于长期水平，这些项目有良好的信用质量和可观的增量回报。资本循环和收购将根据机会而定，公司有耐心，开始看到一些有趣的收购机会 [72][73] 问题：本季度净有效租金大幅上升是否因更多特色杂货商签约或其他类别活跃 - 是多种因素的结果，包括特色杂货商交易的良好组合和公司对资本的严格管理。即使本季度主力租约比例较高，净有效租金仍接近历史高位 [76] 问题：关于股息，从不同角度看，新股息的计算逻辑以及如何得出 - 新股息是更保守的派息，旨在平衡应税收入分配和保留资本用于再投资，同时确保在疫情期间和之后有能力增长股息。当前季度的年化计算包含了直线租金收入反向冲销和大量被视为无法收回的收入，难以将其年化到长期运行率 [79][80] 问题：当前交易市场缺乏流动性对股息决策的影响以及对交易市场的看法 - 公司现金流为正，恢复股息后仍将保持良好现金流。作为REIT，需分配应税收入。在交易市场中，公司出售的资产能获得良好出价，社区杂货店锚定和其他类型资产的市场似乎有流动性。公司对资本循环的机会感到兴奋，特别是一些受干扰但房东无法应对的资产。市场对类似净租赁的中央零售资产需求显著增加，为公司提供了有吸引力的资本循环选择 [83][84][85] 问题：公司对出售购物中心主力租户的看法以及是否会放弃某些权利 - 公司在非核心投资组合部分出售一些外铺或地面租赁，从估值角度看是增值的，未看到中心剩余部分的资本化率下降，且整体需求良好。公司控制中心，能够制定有利于自己的REA [87][88] 问题：随着环境稳定和流动性改善，未来一年的目标杠杆率 - 公司对投资组合的长期杠杆率看法未变，认为应处于低6倍左右的范围，达到该目标的轨迹将取决于未来几个季度的情况 [89] 问题：NOI可能的低谷情况，第三季度账单收入与第一季度的比较 - 目前租户失败率较低，但预计未来几个季度会加速。NOI受被视为无法收回的收入影响而降低，公司在这方面保持保守。未来NOI走势难以判断，但已签约但未开始的租金将提供缓冲。第三季度账单基本租金与疫情前水平相差约70个基点，第一季度账单基本租金约2.128亿美元 [92][93] 问题：公司认为成功的购物中心的客流量模式以及使用的客流量计数器数量 - 公司使用手机数据跟踪客流量，包括总体客流量和相对趋势。租户重新开业后，客流量相应增加，目前处于疫情前的低至中90%水平。租户反馈客户捕获率和购物篮规模增加，是投资组合健康的良好迹象。不同地区客流量受当地关闭命令影响，命令解除后客流量恢复 [94][95][96] 问题：小店铺空间新签约租约的常见租户类别 - 主要是医疗、快餐休闲餐厅等领域的全国性租户，当地租户在当前环境中较为谨慎，但随着客流量增加，近一个月左右部分当地租户开始回归 [98][99] 问题：与全球金融危机相比，当地租户需求情况 - 此次情况与全球金融危机不同，并非广泛影响，而是某些特定类别租户受影响较大，如小型健身、个人服务、全服务餐厅等。随着限制放宽，这些类别租户的失败率预计将上升 [100][101] 问题：鉴于Gap专注露天购物中心的消息，是否看到零售商从封闭式购物中心转向露天购物中心的需求增加，以及公司是否有兴趣增加相关租户基础 - 公司认为有能力在合理范围内增加相关租户基础，Gap的公告并非意外，零售商正在重新审视店铺位置，寻求合理的占用成本、全渠道服务能力和靠近客户的位置。公司认为不仅是购物中心原生租户，一些数字原生概念和广泛用途的租户也在考虑露天购物中心，公司在这方面有增长空间且不会过度暴露基本租金风险 [103][104][105] 问题：在担保贷款环境疲软和现金流较低的情况下，公司和同行资助租户建设的能力是否推动了对公司购物中心的额外需求，以及赞助对租户扩张的重要性 - 这非常重要。公司团队能够组合租户希望的共同租户阵容，通过再投资项目实现这一点，并且公司认为零售商在执行增长计划时，流动性和获取资本的能力至关重要 [106][107][109] 问题：公司投资组合的正常收款率 - 正常收款率约为99.5%，在正常环境下，被视为无法收回的收入通常低于1% [110] 问题：不同地理位置的租赁需求差异以及更严格的运营环境对租赁需求的影响 - 一些限制最严格的市场，如东北地区，公司团队取得了创纪录的业绩，表明再投资起到了作用。虽然在德克萨斯州和加利福尼亚州等地区的第二次疫情高峰期间租赁活动有所滞后，但整体活动仍然广泛，特别是在北方地区，即使关闭时间延长，交易仍在推进 [112]