财务数据和关键指标变化 - 截至7月29日，二季度租金收取率为76.6%，7月租金收取率为79.7%，二季度末已处理超86%的二季度基本租金 [11][12] - 二季度，公司对基本租金计提了2200万美元的准备金，占6月30日已确认但未收取租金的39% [12] - 二季度，公司总流动性增加2亿美元至14亿美元，包括3亿多美元的现金和11亿美元的循环信贷额度 [39] - 二季度，NAREIT FFO为每股0.32美元，同店NOI增长为 - 9% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度签署了超40万平方英尺的新租约，平均现金回报率为19%，有超3900万美元已签署但未开始的租约 [14] - 新租约管道达到130万平方英尺和2300万美元的新ABR，平均租金超过每英尺18美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月中旬区域关闭令高峰时，超40%的租户按收入计算处于关闭状态，客流量也出现类似下降；目前约94%的租户已开业，客流量相应恢复 [7][8] - 租户重新开业后，反馈良好，包括购物篮尺寸更大、转化率更高；健身房新会员有意外积极趋势；有得来速取货或户外用餐的餐厅业务恢复良好，室内用餐餐厅因容量限制业务水平下降 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司平衡的业务计划在危机中仍能发挥作用，未来租户失败率预计上升，二季度可能是收入低点 [13][25] - 暂停三季度股息，以确保明年的再投资管道在杠杆中性的基础上得到充分资金，利用今年的税收减免，并为四季度尽可能全面恢复股息做好准备 [27] - 公司长期业务计划专注于对优质社区购物中心进行增值再投资，相信这些资产属性将使公司在危机后处于有利地位 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合和团队在疫情危机中的韧性感到满意，认为公司的社区中心投资组合质量高，业务模式能够利用危机带来的机遇实现强劲复苏 [6][13][15] - 虽然危机的持续时间和经济影响存在不确定性，但公司认为一些因素将支撑其业务表现，如租金基础、租户对合适规模和位置的需求、露天购物中心的优势等 [16][17] 其他重要信息 - 公司在3月初采取了一系列措施帮助租户，包括将CAM费用降低15%、为租户提供额外标识和路边取货区域、提供租金延期和协助获取政府项目等，得到了租户的普遍积极反馈 [7] - 公司在二季度发行了5亿美元的10年期无担保债券，用于偿还循环信贷额度和回购2022年到期的无担保票据 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租约的需求来源和三季度租赁量预期 - 新租约需求来自杂货店、Dollar Tree、Five Below、Chipotle、Chase Bank和BofA等租户，租赁管道较去年底增长25%至130万平方英尺，三季度租赁量难以预测，但预计低于历史水平 [44][46][47] 问题: 公司对交易市场错位的看法和收购能力 - 公司预计房地产市场将出现重大错位，会保持耐心寻找机会，目前交易市场缓慢，未来一两年收购机会将增多 [48][49][50] 问题: 租金收取率恢复正常水平的时间和收回未支付租金租户空间的时间 - 租金收取率恢复正常可能需要几个季度，租户失败情况预计在未来几个季度逐渐显现，公司认为租金基础优势有助于应对租户更替 [52][53][55] 问题: 8月租金收取情况和趋势 - 公司目前不评论8月租金收取情况，预计与7月基本一致 [56] 问题: 租户如何在公司投资组合中实施微履行策略及相关管道情况 - 租户通过改变店铺使用方式和利用相邻空间来实施微履行策略，公司已与一些大型租户就最后一英里服务进行讨论，预计该趋势将更广泛出现，是公司竞争优势 [57][58][60] 问题: 疫情第二波对公司中心客流量和租金收取的影响 - 目前尚未看到明显影响，公司密切关注，部分租户重新关闭对整体影响较小，因为中心有很多必要用途和混合用途租户仍在营业 [63][64][65] 问题: 今年晚些时候租金起租日期情况 - 公司预计3900万美元已签署但未开始的租约中，40% - 50%将在2020年开始，其余在2021年，约5%在2022年 [66] 问题: 年底前入住率是否会低于二季度末 - 公司预计年底前入住率会降低，因为尚未看到危机导致的租户失败的全部影响，但认为公司有能力利用这些机会 [70][71] 问题: 租赁利差何时开始回升 - 危机期间为留住租户可能会签署更紧凑的交易，预计租赁利差仍将领先行业，新租约租金已高于现有租金，长期来看有信心提高租金基础 [72][73][74] 问题: 低租金在当前环境中的重要性 - 位置和租金基础都很重要，租户在选择时会考虑盈利能力，公司认为自身低租金优势将继续发挥作用 [75][76][78] 问题: 费用下降的可持续性 - 费用同比下降是公司为减轻租户负担而采取的措施，随着客流量和租户开业情况恢复，预计费用节省将减少 [79][80] 问题: 如何将租户失败预期纳入新租约签署和承保 - 公司更加关注租户的底层信用和成功潜力，利用流量数据等信息选择合适租户，对资本投入更加谨慎 [81] 问题: 二季度两笔处置交易是否在疫情前就已进行 - 一笔是疫情前就在进行，另一笔是对高空置购物中心的机会性出售 [82] 问题: 小店铺租赁入住率情况和未来趋势 - 小店铺租赁入住率环比增加10个基点，同比仅下降10个基点，目前未看到大量租户失败，但预计未来会出现，需求仍然存在但可能会随着租户失败而减弱 [84][85] 问题: 租户失败是否更集中在小店铺租户 - 租户失败可能会同时影响大型和小型租户，危机加速了一些失去相关性的概念的消亡，公司认为这是引入更好和更相关用途的机会 [86] 问题: 如果忽略二季度债务费用和直线租金冲销，二季度是否仍是盈利低点 - 是的，考虑到直线租金冲销、准备金和将部分租户转为现金基础会计等因素，公司认为二季度是盈利低点 [89] 问题: 是否看到对公司外铺的更多需求 - 是的，银行和Chipotle等租户对公司外铺有积极需求，公司预计外铺项目将加速发展 [92] 问题: 7月未处理租金中机会主义租户和实际困难租户的比例，以及是否与未支付租金的租户签署新租约 - 未处理租金中大部分是健身、餐厅和娱乐类租户，他们对重新开业缺乏明确信息，随着开业信息明确，预计这些租户将达成解决方案，公司未与未支付租金的租户签署新租约 [93][94] 问题: 公司资产的资本化率情况和收购时的关注点 - 目前市场交易缓慢，难以评论资本化率方向，未来收购将关注能够利用公司平台提升价值的资产 [97][98] 问题: 能否量化租赁修改带来的好处 - 公司在给予租户延期时，通过获得解除限制、外铺等价值来确保延期的成本合理，但没有具体的汇总数字 [99][100] 问题: 目前有担保债务的可用性和贷款条款变化情况 - 公司不常使用有担保抵押贷款，市场对大多数零售物业的有担保债务仍然缓慢，但杂货店相关交易有一些融资，贷款条款不如六个月前激进 [103] 问题: 能否量化贷款价值比（LTV）的变化 - 目前难以准确评论LTV的变化，通常杂货店相关交易能获得更有吸引力的融资，风险较高的交易贷款条款更保守 [104] 问题: 公司与租户达成的延期协议的典型结构和回收期 - 延期协议平均为2 - 3个月，部分延期在更长时间内分摊，预计大部分延期租金将在2021年底前收回 [106] 问题: 自年初以来转为现金会计的租金比例、现金基础租户的合同租金总额、租金准备金中与现金基础租户相关的部分以及二季度和7月现金基础租户的租金支付比例 - 公司未准备提供转为现金会计的租金比例，但二季度对基本租金计提的2200万美元准备金中，2010万美元与现金基础租户相关，二季度现金基础租户租金支付率略超20%，7月接近43% [110][112][113] 问题: 随着二季度租金收取增加，准备金是否显得过于保守 - 公司在设定准备金时进行了逐租约分析，考虑了所有租户的信息，目前基于后续租金收取情况，60%的准备金水平是合适和平衡的 [114][115] 问题: PPP贷款对当地租户的帮助程度以及未来是否是租金收入的重要来源 - PPP贷款对小店铺租户有意义，但未来租金收入的主要来源将是租户重新开业 [116][117] 问题: 恢复股息时的目标比例以及考虑延期影响后的比例 - 这是董事会层面的决策，取决于多个因素，包括延期、租金收取情况和租户失败水平等，目前无法提供具体目标比例 [118][119]