财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.49美元，同一物业NOI加速增长至4.4%，同一物业NOI增长由各项目正向贡献驱动，其中基本租金贡献290个基点，净回收贡献70个基点，附属及其他收入和坏账费用各贡献30个基点，百分比租金贡献20个基点 [6][15][16] - 公司将2019年同一物业NOI增长指引上调至3% - 3.25%，2019年FFO指引上调至每股1.90 - 1.93美元 [17] - 调整后EBITDA目前为6.2倍，公司有显著财务灵活性执行商业计划，昨晚宣布股息增加1.8%，将继续保持露天行业最低的FFO派息率之一 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全国账户和区域团队本季度交付超230万平方英尺的新租约和续约租约，现金回报率为13%，其中近100万平方英尺新租约的可比现金回报率超30%，整体租赁入住率环比增长40个基点至91.9%，小商铺入住率环比增长30个基点 [8] - 本季度签署但未开始的租金再次接近5000万美元的年租金价值（AVR），当前待执行的租约管道包含额外4200万美元的AVR [9] 再投资业务 - 再投资和建设团队本季度交付6800万美元的再投资项目，增量回报率为11%，本季度启动超1800万美元的新AVR项目，使建成与租赁之间的差距从上个季度的400个基点降至330个基点 [9][10] - 本季度完成的再投资项目包括米拉梅萨的第一阶段，提前一个季度交付，本季度向活跃管道增加12个项目，目前有4.14亿美元的项目正在进行中，增量回报率为9% [11] 资产处置业务 - 投资团队本季度完成13项非核心资产的出售，总收益为1.51亿美元，年初至今的总收益接近2.5亿美元，本季度退出另外四个单资产市场 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场的杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求 [56] - 资产流动性存在分化，低于5000万美元的资产竞争激烈，高于5000万美元的资产流动性收缩 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行全天候计划，通过租赁活动和再开发交付实现基本租金增长，以推动可持续增长和价值创造 [14] - 未来几个季度公司希望在收购和处置上更加平衡，关注能利用公司平台优势推动ROI增长的机会，保持资本配置的纪律性 [12][31] - 公司积极管理小商铺租户组合，注重租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] - 公司认为露天商业具有广泛用途和低成本占用优势，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，公司有信心利用租金基础优势，用更好的租户和租金填补空置空间 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年同一物业NOI增长达到或超过3%，尽管预计租户仍会受到干扰，但业务计划将继续带来强劲的基本租金增长 [19] - 公司认为当前零售购物中心行业虽表现良好，但仍有增长空间，公司对自身业务前景充满信心，有能力在行业中持续表现出色 [69] 其他重要信息 - 公司本季度发行3.5亿美元的10年期无担保票据，所得款项用于偿还2021年定期贷款剩余的3亿美元以及循环信贷安排的未偿还金额，进一步延长加权平均期限，目前到2022年无债务到期，12.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额 [13][20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待第三季度直线租金趋势以及未来正常水平 - 今年直线租金高于原预期，主要是由于租赁入住率和建成入住率之间的差距扩大，特别是第三季度许多租户已占用空间但稍后才开始支付租金，预计未来直线租金将开始减速，非现金租金调整也将继续减速，预计该项目同比每股将减少1 - 2美分 [24][25] - 这反映了公司在租赁和让租户入住方面的成功，以及加速租金开始时间的能力，公司将继续推动租赁以提高建成入住率 [26] 问题2: 修订后的FFO指引暗示第四季度FFO范围为每股0.46 - 0.49美元，影响第四季度和未来几个季度FFO的主要因素有哪些 - 从第三季度到第四季度，主要因素是非现金收入的预期减速，以及第三季度和第四季度资本循环活动的影响，展望2020年，同样受同一物业NOI增长、资本循环活动和非现金收入减速的影响 [27][28] 问题3: 收购管道情况如何，2020年收购是否会更活跃 - 公司看到更多收购机会，目标资产不一定在市场上，而是能推动公司在关键目标市场的集群战略，目前定价较紧，公司将保持收购纪律性，预计2020年收购步伐将加快 [31] - 市场上有私募股权和养老基金出售零售资产以减少零售敞口，也有私募股权寻求增加零售敞口，整体市场健康，公司会寻找能利用平台创造价值的交易 [32] 问题4: 是否会考虑发行普通股以加速去杠杆计划 - 公司已将资产负债表提升到良好水平，有足够资金支持未来几年业务，加上内部产生的自由现金流，认为目前发行股权不合理，公司计划不依赖外部资金来源实现增长 [33] - 公司认为进一步去杠杆将来自EBITDA增长，过去几年对投资组合的工作已推动资产增长，对调整后EBITDA产生积极影响，未来将继续受益于低于市场租金基础的释放 [34] 问题5: 是否与零售商进行合同重组谈判，如何看待明年坏账情况 - 公司未参与与零售商的合同重组谈判，因其投资组合租金低于市场水平，有机会通过资本投入重置租金到市场水平，若有机会收回空间进行重置，公司愿意考虑，但不会降低已低于市场的租金 [38] - 公司预计明年坏账率在75 - 100个基点之间，与历史目标一致，同时预计基本租金线会受到租户干扰，但已在预期中 [40] 问题6: 再开发对同一物业NOI的影响有多大，费用方面是如何控制的 - 第三季度大规模再开发项目对同一物业NOI的贡献约为50个基点，全年约为20 - 30个基点，同一物业NOI数据包含未来再开发管道，Kmart破产的拖累被再开发项目的增长抵消 [42][43] - 费用控制主要得益于过去几年对投资组合的投资，使物业达到公司标准，降低了某些类别的费用，如公用事业成本和维修保养费用，同时公司积极管理运营费用，关注物业层面的费用泄漏，并预计随着入住率提高有机会收回费用 [43] 问题7: 预算中为应对租户意外情况预留了多少空间，股息增加2%的原因是什么 - 公司从底层向上制定预算，对2020年租户干扰采取保守看法，自加入公司以来一直积极管理关注名单，提前应对问题，公司认为即使市场租金有所下降，由于租金基础优势，仍有机会实现增长 [46] - 公司根据应税收入管理股息，目标是实现可持续的股息增长，今年股息增加1.8%，随着签约收入的实现，预计未来股息增长将加速 [48] 问题8: 如何看待小商铺承保过程，再开发项目上线后小商铺空置率差距会有多大 - 公司2.5年前开始积极管理小商铺租户组合，淘汰较弱的租户，目前小商铺租户信用更强、拖欠率更低，未来更关注租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] 问题9: 是否认为折扣品牌零售概念出现集中现象 - 折扣品牌零售的增长是对全价百货商店的一种 disruption，消费者喜欢以折扣价格购买主流品牌，这些运营商仍有很大的开店空间，如Ross Stores尚未进入东北地区，TJX和Burlington表现出色，公司认为这是服务社区的好方式 [51][52] - 公司注重投资组合管理，租户多元化，最大租户占收入的3%，会密切关注租户概念的增长和销售表现，以及公司对其的敞口 [53] 问题10: 杂货店锚定中心在二级市场的定价情况如何，公司是否会利用价格优势在明年成为净卖家 - 一级市场杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求，资产定价仍取决于房地产实力、杂货店实力和资产管理情况 [56] - 公司目标是在收购和处置上更加平衡，过去几年出售超18亿美元非核心资产，使公司处于有利地位，未来将寻找能利用公司平台优势实现增值回报的资产，而不是追逐高价资产 [58] 问题11: 2019年同一商店指引与2017年底预期相似，计划执行情况如何 - 公司对计划执行情况满意，通过合理分配资本、利用低于市场租金和租赁优质租户，实现了有意义的增量回报，公司展示了现有和未来管道、签约租金情况，为未来提供了可见性，运营利润率略好于预期，回收贡献也有所体现 [61] 问题12: 第四季度处置情况如何，第三季度处置的资本化率是多少，租赁方面，自上季度以来锚定和小商铺租赁有何变化，受破产租户影响如何，年底预期如何 - 第三季度处置的资本化率与过去几年大致一致，略高于平均水平，预计第四季度处置规模低于第三季度，公司目标是在长期内使收购和处置资金匹配 [64] - 租赁业务持续向好，相关零售商对公司中心的需求持续存在，再开发项目吸引了优质零售商，小商铺方面，今年租赁的可租赁面积（GLA）比去年同期增加20%，尽管受到Payless、Avenue和Charming等破产影响，本季度小商铺入住率仍增长30个基点，同比增长8个基点，团队对租赁管道满意，未来几个季度将继续宣布新租约 [65] 问题13: 收购和处置更加平衡是否意味着两者金额接近，如何看待租户和业务健康状况，这对收购、处置和租金谈判有何影响 - 收购和处置金额将大致接近，但可能会因季度而异，部分处置收益将用于再投资，预计几个季度后平均下来会更加平衡 [67] - 公司看好露天商业，认为其用途广泛、占用成本低，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，预计部分不相关租户将受到影响，但公司有信心用更好的租户和租金填补空置空间，公司认为可以利用平台优势收购周边不太相关的购物中心，实现ROI增长，在当前环境下有投资机会 [69] 问题14: 明年资本支出报销和其他费用项目是否会继续受益 - 预计2020年净回收贡献将不如2019年显著 [71] 问题15: Dressbarn关闭租赁情况如何，为何房东会接受其不支付终止费的安排，这是否会成为其他零售商的先例 - Dressbarn在夏季初与许多房东沟通，公司考虑到空间需求和Ascena整体情况，决定在年底收回空间，租户将支付租金至年底，目前60%的空间已签约或基本确定，需求良好 [73] - 这种安排与Dressbarn自身情况有关，房东认为能在年底前获得租金并确定收回空间是合理的，这是一次性安排，其他零售商不太可能复制 [75][76] 问题16: 小商铺租赁要达到80%多或接近90%需要多长时间 - 公司认为需要3年时间 [78] 问题17: 再投资项目整体收益率从上个季度的10%降至9%，原因是什么，上季度暗示下半年回收对同一商店NOI净中性，本季度增加70个基点，预期为何改变，第三季度处置的具体资本化率是多少 - 收益率下降是由于管道项目组合的变化，重要的是关注项目交付情况和实际回报，公司对正在进行的项目和未来管道有信心，由于租金基础优势，能够实现良好回报 [80] - 预计净回收在2019年全年对同一物业NOI仍为正贡献，但第四季度可能会有反转，展望2020年，预计其贡献将减少或为中性 [81] - 公司处置的资本化率通常在7.5% - 8%之间，本季度处于该范围的上限 [82] 问题18: 大型再开发项目若包含住宅组件，成本和收益率会如何变化，有多少潜在多用途机会，Sears门店关闭情况如何，沿海租赁暴露情况如何 - 公司认为有超40处资产适合增加住宅密度，采取保守方法，先获得许可再考虑最大化价值，同时确保不失去对场地的控制，未来几个季度将更多讨论这些机会，公司核心竞争力在零售领域，会平衡和负责地推进高密度开发 [86] - 除两处Kmart空间外，其余将在明年第一季度前完成或在建，租金将是原来的2.5倍，引入了Kohl's、TJX、Ross等领先零售商，预计租金将在2020年下半年和2021年初开始回升 [87] - 汉密尔顿的沿海租赁将到期，已在再开发管道中安排租赁，布鲁克斯维尔的沿海租赁仍由租户控制，有租赁期限和选择权，公司与租户保持对话，Coastal Way的租金远低于市场水平，预计2020年初将减少对Sears - Kmart的暴露 [88][89] 问题19: 公司认为股票价格便宜，但今年股价上涨且开始更多关注收购，是否意味着回购将让位于其他资本用途 - 公司认为平衡很重要，虽然认为股票被低估，但不会进行市场时机操作，回购时会考虑资金用途、加强资产负债表和实现目标，边际上仍认为回购普通股有意义，同时也会看到收购投资的集群效益 [91]