财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.48美元，同店和整体增长1.8% [23] - 同店NOI增长受强劲基本租金推动，贡献170个基点，净回收、百分比租金等贡献80个基点，坏账产生负贡献 [24][25] - 2019年坏账费用符合预期，第二季度约占总收入70个基点，年初至今为85个基点，长期运行水平为75 - 100个基点 [26] - 维持2019年FFO每股1.86 - 1.94美元和同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引 [27] - 建设与租赁入住率差距达创纪录400个基点，代表超5100万美元的年化合同收入，其中3100万美元预计在2019年剩余时间上线 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务本季度签署220万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差14%，已签署但未开始的租金超5100万美元 [19] - 小商铺入住率同比增加，过去12个月新租约每平方英尺AVR达23美元，较开始时增长20% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物中心市场资本追逐开放式零售资产，市场基本保持一致，未出现重大变动 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年5月以来通过资产出售处置超20%的原始投资组合，并在超30%的剩余投资组合上开展增值项目 [9] - 执行超80个项目，已投入2亿美元再投资，回报率10%，另有4亿美元项目正在进行，未来几年预计启动超10亿美元项目 [13] - 通过运营改进，如太阳能项目、LED照明等，提升中心回报率和利润率 [15] - 从资本回收角度，已出售超15亿美元资产，平衡资产处置和收购 [16] - 公司投资决策考虑到资本化率和利率上升，收购和投资时假设回报率高于当前水平 [41] - 关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第二季度是投资组合全面转型的加速点，为2019年下半年、2020年及以后的增长奠定基础 [7][14] - 预计同店NOI增长在年底前加速，2020年继续增长 [27][29] - 公司资本结构提供充足容量和灵活性，以执行自筹资金的业务计划 [35] 其他重要信息 - 第二季度出售坦帕的Bay Point Plaza，获得超2500万美元资本，创造超500万美元价值 [31][33] - 发行4亿美元无担保票据，用于偿还2亿美元2021年定期贷款和循环信贷额度欠款，延长加权平均期限 [34] - 上个月发布首份企业责任报告，企业责任是公司文化和使命的核心 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 购物中心资本化率是否上升，对定价有何影响 - 公司出售的购物中心资本化率低于运行水平，市场基本保持一致，未出现重大变动 [39][40] - 公司投资决策考虑到资本化率上升，但实际交易中尚未出现 [41] 问题2: 资产销售和再开发后，投资组合平均资本化率下降多少 - 下降幅度显著，但公司暂不提供具体数字，执行项目可使购物中心资本化率收紧50 - 125个基点 [42][44] 问题3: 坦帕项目的价值创造是否代表其他项目情况 - 该项目是很好的例子，增量投资回报率10%，相比资产6% - 7%的资本化率，能创造巨大价值 [47] 问题4: 对电商杂货商投资增加，对实体杂货店看法是否改变 - 公司关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 问题5: 已签署但未开始的租金在第三和第四季度的上线情况 - 第三和第四季度都会有租金上线，第四季度上线比例更大，为2020年增长奠定基础 [53] 问题6: 2020年建设与租赁入住率差距是否缩小，如何看待坏账 - 预计建设入住率将加速上升，差距将缩小，最终接近历史水平150 - 200个基点 [56][57] - 坏账长期运行水平为75 - 100个基点，2019年至今为85个基点，预计2020年情况类似 [59] 问题7: 今年剩余时间资产处置情况 - 预计资产销售数量将在下半年增加，但不会达到2018年水平，更符合长期业务计划的平衡资本回收立场 [60] 问题8: 对其他评级机构的预期，以及不同评级下债券定价情况 - 继续执行既定计划，展示投资组合转型和资产负债表的进展，有望获得评级提升 [63] - 难以预测不同评级下的债券定价，随着评级提升，资本成本有望降低 [64] 问题9: 费城收购项目情况，以及与股票回购的关系 - 该项目具有增值潜力，可节省租金，已有租户需求，预计无杠杆回报率为高个位数至低两位数 [67][70] - 公司在资本回收中会平衡符合标准的收购和股票回购 [71] 问题10: 同店NOI增长中，缩小差距和再开发的贡献分别是多少 - 再开发对差距有显著贡献，租金开始时间很重要，已签署但未开始的租金将在未来几个季度上线 [74][75] 问题11: 锚定租户重新定位项目中，改变面积的项目数量 - 锚定租户重新定位主要在店铺内部进行，如分割店铺、更换租户等，目的是展示资本使用和增量回报 [78][80] 问题12: 当前收购和处置项目管道情况，以及长期资本回收计划 - 预计下半年收购和处置数量将增加，今年接近长期平均水平4 - 5亿美元 [85] - 收购策略有针对性，注重利用公司平台创造价值 [86] 问题13: 已签署但未开始的租金中，增量部分有多少，以及第三和第四季度坏账和净回收情况 - 大部分租金将是增量的，高于正常活动水平 [93] - 净回收在下半年将恢复正常，第四季度比较基数更有利，增长取决于租金开始速度 [91][92] 问题14: Dress Barn店铺关闭情况及需求，以及对其他品牌的影响 - 预计年底收回Dress Barn店铺，需求强劲，租金有望提高15% - 20%，已开始租赁部分店铺 [96] - 该情况较为特殊，对其他零售商影响不大，公司团队能快速处理店铺收回和再租赁 [97][98] 问题15: Albertsons店铺关闭情况及计划，以及传统杂货店关闭风险 - 关闭的是表现不佳的店铺，已安排租赁，公司对传统杂货店投资情况满意，认为其是流量和销售的重要来源 [99][100][102] 问题16: 是否认为Christmas Tree Shops有类似Dress Barn的风险 - 目前未看到类似风险 [105] 问题17: 下半年和2020年，如何平衡资产处置和增量债务 - 再开发支出主要由自由现金流和资产处置资金支持，长期来看，项目上线后有增加债务的空间 [106][108] 问题18: 未来几年租户关闭速度是否会降低 - 公司已经历一些重大破产事件，团队能提前应对，预计关闭速度会有所降低 [109] 问题19: 本季度新租约TIs较高是否有一次性因素 - 主要是由于本季度签署的锚定租约和健身、娱乐项目较多，净有效租金与过去12个月一致 [111] 问题20: 是否看到传统购物中心租户对公司中心的兴趣增加 - 看到一些租户因租金成本和销售情况，从购物中心转向公司中心，如Bath and Body Works、Visionworks等 [113][115] 问题21: 是否进入TI升高的新常态 - 不是新常态，主要是由于租约组合变化，预计下季度会下降，与过去几个季度保持一致 [118][119] 问题22: 目前是否有资产处于合同或意向书阶段，是否会先考虑收购再进行处置 - 有资产处于合同和意向书阶段，会根据收购情况平衡处置数量，预计未来几个季度处置数量将大幅增加 [125][126] 问题23: 明年再开发是否需要更多空间回收，与今年相比如何 - 预计2020年及以后空间回收速度将放缓，趋于稳定，每年再投资项目交付量约为1.5 - 2亿美元 [128][129] 问题24: 核心资产定义收紧的原因 - 核心资产定义的变化是长期趋势，部分资产未能实现预期增长 [132] 问题25: 下半年资产处置资本化率是否会更好 - 预计与过去几个季度大致一致 [133] 问题26: 同店运营费用下降4%的原因 - 主要是由于某些维修和维护项目的时间安排，全年运营成本预计会有适度增长 [135][136] 问题27: 今年总资本支出和自由现金流情况 - 维护性资本支出约为3500 - 4900万美元，正常租赁资本支出约为7000 - 8000万美元，增值项目支出可能超过2亿美元，全年总资本支出可能超过3亿美元 [137][139][140] - 扣除正常租赁和维护性资本支出后，2019年自由现金流约为5000 - 7500万美元，为实现增值项目支出，需通过资产处置筹集约1.5亿美元 [141][142] 问题28: 已签署但未开始的租金中，再开发和锚定租户重新定位的占比 - 再开发和锚定租户重新定位占比约为40% - 50% [144] 问题29: 3100万美元租金上线后，FFO运行率是否会提高 - 同店NOI加速增长对FFO长期运行率有益，下半年资产处置活动也会加速，同时公司有在资本市场融资以延长债务期限的选择 [146][147] 问题30: 如何让租户更快入驻 - 通过标准化租约、缩短租赁谈判时间、协调运营和建设团队、与市政合作等方式，加快租户入驻速度 [149][150] 问题31: 公司在数据分析方面的举措 - 利用公开数据了解中心交易情况、重新定义交易区域，分析内部数据指导租赁决策，跟踪资产周边的绅士化指数，与租户合作分析数据，利用社交媒体对话指导商品决策 [151][152][154]