财务数据和关键指标变化 - 公司拥有240亿美元的贷款组合 [6] - 2021年公司发放了146亿美元贷款，创下历史新高 [11] - 公司杠杆率从2.5倍上升至3.2倍，目标杠杆率范围在3倍至4倍之间 [41][42] - 公司支付8%的具吸引力且可持续的股息 [6][50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年50%的贷款发放集中在多户住宅和工业地产领域 [11] - 办公室地产是投资组合的重要组成部分，但主要针对新建、高品质的物业 [13] - 休闲度假酒店和必需品类零售等领域存在选择性机会 [13] - 公司回避大宗商品化的办公室产品和封闭式购物中心等资产类别 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 历史上，欧洲和澳大利亚的业务约占投资组合的30% [21] - 2021年，约20%的业务在美国境外，主要受这些市场在疫情后重启较慢影响 [21] - 在美国，阳光地带是最大的市场敞口区域 [13] - 西欧和澳大利亚为贷款人提供了有吸引力的相对价值，通常具有较低杠杆率和较宽利差 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的核心战略是提供低杠杆（65%贷款价值比）的第一抵押权商业地产贷款 [9] - 目标客户是机构级资产和资本充足、经验丰富的优质赞助商 [9] - 凭借240亿美元的资产负债表规模，公司能够处理其他机构难以参与的大型交易 [9] - 作为黑石集团的一部分，公司拥有无与伦比的全球市场信息和交易渠道 [6][19] - 2021年有115亿美元的贷款来自重复借款人，体现了强大的客户关系 [19] - 公司资金结构多元化，包括CLO、银团贷款、信贷设施、公司定期贷款和高收益债券等 [34][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前的商业地产贷款环境非常均衡，拥有大量经验丰富、资本充足的贷款人和借款人 [11] - 市场波动导致利差有所扩大，这对作为贷款人的公司而言不一定是坏事 [11][17] - 地缘政治动荡（如乌克兰局势）增加了市场波动性 [17][30] - 房地产基本面非常强劲，当前看到的是由利率前景、地缘政治波动和技术性供需动态驱动的资本市场错位 [40] - 资本市场混乱可能为像公司这样的贷款人创造独特的、机会主义的投资环境，例如CMBS利差扩大使得部分资产定价进入有吸引力区间 [40] - 公司对其投资组合的信用表现充满信心，这得益于其低杠杆贷款方法和优质资产选择 [32] 其他重要信息 - 公司作为浮动利率贷款人，其收益与利率上升呈正相关 [6] - 年底时近75%的投资组合具有平价LIBOR利率下限，该比例目前更高且会继续增加 [23] - 利率上升100个基点可能对季度现金流产生积极影响，估计每季度增加0.02美元至0.04美元 [23] - 贷款发放和偿还具有高度相关性，这有助于维持投资组合的稳定和充分投资 [25][28] - 公司预计投资组合每年约有三分之一会发生周转 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资者今天应购买公司股票而非其他抵押贷款REIT同行的三大理由是什么 - 理由包括：依托黑石平台的独特信息优势；完全规模化且多元化的240亿美元投资组合，资产配置能很好应对通胀环境；以及8%的具吸引力可持续股息，且作为浮动利率贷款人，收益与利率上升正相关 [6] 问题: 公司的CRE贷款策略如何运作，与同行有何不同 - 策略清晰一致：低杠杆（65% LTV）第一抵押权贷款，目标为机构级资产和优质赞助商；规模优势使其能处理大型交易；业务遍及全球，拥有成熟的欧美澳团队 [9] 问题: 当前CRE贷款环境与两年前疫情开始时相比如何 - 当前环境非常均衡，优质机构赞助商将房地产视为良好投资选择，基本面积极；市场波动导致利差有所扩大；2021年发放146亿美元贷款创纪录，50%集中于多户住宅和工业地产 [11] 问题: 目前偏好和回避哪些地产类型 - 偏好多户住宅、工业地产、新建高品质办公室、增长市场（如阳光地带）、休闲度假酒店和必需品类零售；回避大宗商品化办公室产品和封闭式购物中心 [13]；特别关注在通胀环境中具有定价能力的资产 [15] 问题: 当前利差水平相比疫情前如何，地缘政治波动会创造新机会吗 - 去年底利差基本与疫情前一致，但酒店业收益率仍较高；今年初因利率上升预期和通胀担忧出现利差扩大，乌克兰局势加剧波动；当前机会的利差较去年或疫情前更宽 [17] 问题: 黑石等公司大规模募集私募资本会否因需持续部署资金而引发问题，或竞争动态影响不大 - 作为黑石一部分，其增长增强了公司的能力和差异化机会；形成了良性循环：市场活动越多，信息越多，借款人关系越稳固；2021年115亿美元贷款来自重复借款人 [19] 问题: 计划将多大比例的新投资部署到美国海外 - 这是战术和战略决策；历史上欧美澳占比约30%；西欧和澳大利亚提供有吸引力的相对价值，杠杆率更低、利差更宽、结构更好；公司在这些市场的竞争地位甚至比美国更差异化 [21] 问题: 投资组合如何应对利率上升，LIBOR下限的影响 - 年底近75%组合有平价LIBOR下限，该比例现更高且会继续增加；商业模式是浮动利率贷款，长期看ROI与LIBOR一对一挂钩；预计利率上升100基点将对远期现金流产生显著积极影响，每季度约增0.02-0.04美元；利率下限在利率骤降时也能提供一定绝缘 [23] 问题: 对2022年投资组合增长的预期如何，是否存在最优规模 - 公司业务每年都实现组合增长；发放与偿还高度相关，这在市场波动期有助于保持组合稳定和充分投资；2022年可能类似2018、2019、2021年，继续增长，但增速或不及2021年的异常水平 [25][26] 问题: 对今年贷款偿还的预期是正常周期还是高于正常比例 - 预计为正常周期；最佳预测指标是看2-3年前的投资组合，因为贷款平均期限约3年；每年约三分之一组合发生周转；2020年偿还和发放均放缓，但组合仍保持增长 [28] 问题: 目前欧洲（如英国、爱尔兰、西班牙）的环境如何，地缘政治风险是否改变风险偏好 - 公司在西欧市场投资多年，平台成熟；乌克兰局势可能导致投资活动放缓，但投资方法和策略保持一贯 [30] 问题: 投资组合的信用表现如何，特别是在酒店和零售领域的敞口 - 组合在疫情期间及历史上信用表现良好，验证了其低杠杆贷款、优质赞助商和资产选择方法；策略在疫情前后保持一致，偏好需求动态强劲、能创造价值且流动性好的资产；看好多户住宅、增长市场、工业地产、度假酒店、必需品类零售和高品质办公室的趋势将持续 [32] 问题: 当前资金结构与2020年3、4月相比如何 - 资金结构自2013年IPO以来相对一致；主要变化是证券化（SASB, CMBS, CLO）在资本结构中的比例增加；信贷设施也多元化至约15个交易对手，被证明是稳定的资金来源；当前CRE CLO市场利差扩大，但公司不依赖单一市场，拥有银团、信贷设施等多种选择，保持灵活性和稳定性 [34] 问题: 为何认为CLO融资是具有吸引力的资金来源，与同行看法不同 - CLO计划与商业模式独特匹配；资本市场策略服务于投资策略；CLO与信贷设施、银团化协同，为市场带来高质量贷款；CLO市场容量巨大（去年发行400亿美元），为非银行贷款人提供了重要杠杆来源；关键是运行多元化的资产负债表，不完全依赖CLO市场 [36][37] 问题: 资本市场进一步混乱将如何影响新业务拓展 - 从资产角度出发，当前资本市场混乱可能为贷款人创造独特的机会主义环境；房地产基本面强劲，混乱主要由利率、地缘政治和技术性因素驱动；CMBS利差扩大使得部分稳定资产定价进入公司有吸引力的范围 [40] 问题: 杠杆率从2.5倍升至3.2倍，在融资成本可能上升的背景下，杠杆率会继续扩张吗 - 资产负债表和策略有提高杠杆的空间；3.2倍更接近正常范围，舒适区间在3-4倍；更重要的是保持资金选择权，以优化资本结构，追求最大股本回报率和资产负债表完整性；匹配融资比特定杠杆倍数更重要 [42] 问题: 短期利率上升会否导致未来几年ROE扩张 - 长期看，作为浮动利率贷款人，ROE与LIBOR几乎一对一正相关；基础利率上升将导致更高的ROA和ROE [44] 问题: 是否会像一些同行那样拓展至新的资产类别或投资类型 - 会评估各种机会，但关键是新增业务必须符合现有业务的高标准：稳定性、高性能、高质量当期收入；当前8%股息收益率、65% LTV抵押贷款的组合设定了很高门槛，任何新增都需具有互补性 [46] 问题: 资本市场动荡会减缓贷款偿还预期吗 - 发放和偿还高度相关，这在市场平静期和波动期都得到验证；这导致投资组合、资本和资产负债表投资水平非常稳定，是收益的主要驱动因素 [48] 问题: 为何认为公司股票对投资者具有吸引力的价值 - 核心在于8%的股息收益率，以及产生该收益的资产基础：向市场最佳借款人提供的、基于顶级房地产资产的第一抵押权贷款；该当期收入流在不同LIBOR水平、动荡或稳定时期、不同基本面环境下都表现出高度的可靠性、透明度和可预测性 [50] 问题: 预测一年后10年期国债收益率 - 管理层表示没有水晶球，拒绝预测 [51]