财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）为每股1.55美元，超出指引范围中点0.05美元，高于市场共识预期0.03美元 [51] - 2022年FFO指引范围上调至每股7.30 - 7.45美元，新中点为7.38美元，较上季度提高0.03美元 [58] - 2022年同店净营业收入（NOI）增长预期调整为2% - 3%，现金同店NOI增长预期为5% - 6% [60] - 预计2022年开发费用收入为2400 - 3000万美元，较之前增加200万美元 [61] - 第一季度FFO指引为每股1.72 - 1.74美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成180万平方英尺的租赁，较2020年第四季度增长55%，与疫情前租赁水平相当，平均租期8.6年 [9] - 截至1月底，已签署但未开始的租赁面积超过92.5万平方英尺，潜在可增加180个基点的入住率 [26] - 2022年初，在役投资组合中有超过140万平方英尺的租赁正在谈判中，其中超过42.5万平方英尺涉及当前空置空间，约45万平方英尺涉及2022年到期的租赁 [27] 开发业务 - 2021年完成非核心资产销售2.25亿美元，预计2022年处置量将增加 [19] - 第四季度交付150万平方英尺的开发项目，投资4.6亿美元，预计稳定后净营业收入增加4100万美元，为股东创造约3.8亿美元的价值 [19][20] - 当前开发管道总计340万平方英尺，投资25亿美元，已出租59%，预计未来3年净营业收入增加约1.9亿美元 [22] 停车和酒店业务 - 第四季度停车收入为2300万美元，较第三季度增长8%，目前达到疫情前水平的82%，预计每年可额外收回2000万美元或每股0.11美元 [54] - 2021年酒店全年运营略高于盈亏平衡，贡献60万美元FFO，相比2019年的1500万美元，预计未来几年可恢复0.08美元每股的贡献 [54] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 剑桥有2笔重大生命科学资本重组交易，售价约每平方英尺2200美元，资本化率低于4% [16] - 海港区有3笔重大交易，按完全所有权计算，售价约每平方英尺1500美元，资本化率为4%或更低 [16] - 中央商务区有2笔销售，每平方英尺售价700 - 950美元，资本化率在4%左右 [16] 纽约市市场 - 哈德逊广场地区2处主要资产全部或部分出售，平均每平方英尺约1400美元，稳定状态下资本化率为4.5% - 5% [17] 哥伦比亚特区市场 - 完成4笔交易，总计7.5亿美元，按完全所有权计算，平均每平方英尺售价约550 - 600美元，资本化率在5%左右 [17] 西雅图市场 - 南湖联盟地区交易价格超过每平方英尺1200美元，创当地新纪录，资本化率低于4% [17] - 弗里蒙特地区超过每平方英尺1000美元，资本化率为4%左右 [17] - 中央商务区约每平方英尺750美元，资本化率为4%左右 [17] 旧金山市场 - 顶级2000万平方英尺的市场（包括公司中央商务区投资组合）当前空置率为5.3%，加上转租空间后约为8% [42] - 第四季度完成11.2万平方英尺的中央商务区交易，现金租金增长7%，平均起始租金为每平方英尺103美元 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于优质建筑和优越位置，提供高品质办公空间以吸引企业和员工，在疫情后这一策略愈发重要 [68] - 持续与潜在私募股权合作伙伴进行对话，积极寻求市场内外的增值资产收购机会，预计2022年有更多收购活动 [18] - 不断更新开发管道，推进办公和生命科学项目的开发和再开发，预计未来将有更多项目启动 [21] - 行业内优质资产与其他资产的市场分化加剧，优质资产需求和价值上升，而普通质量建筑面临不同挑战，可能需要改造或转换用途 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年市场和经济因素总体有利，尽管奥密克戎变种带来挑战，但预计情况将改善，更多员工将返回办公室，空间需求将进一步提升 [11] - 美国经济持续复苏，预计2022年GDP增长4%，科技和生命科学创新前景乐观，为办公和实验室空间需求提供支撑 [12] - 房地产行业资本流入可能进一步增加，新办公供应因疫情需求不确定性而放缓，对办公业务长期有利 [12] - 利率上升和通货膨胀是挑战，公司在2021年进行了及时的再融资，未来一年债务融资需求有限，长期来看，高置换成本将增加现有建筑组合的价值 [13] - 劳动力市场紧张影响客户让员工返回办公室的意愿，但预计随着企业对远程工作效率、员工保留和企业文化的不满增加，这种情况将改变 [14] 其他重要信息 - 公司新任命Helen Han为投资者关系主管，她此前担任西部地区营销主管，在公司工作超过15年 [8] - 公司在第四季度的租赁成功归因于执行能力以及市场对优质资产的需求增加 [9][10] - 公司认为混合办公模式将持续存在，企业需要优质办公室来吸引员工返回工作 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场上不同质量办公空间的趋势及对整体市场的影响 - 公司认为优质与普通办公空间的市场分化正在加剧且将进一步扩大，普通质量建筑的情况因具体建筑和地区而异，部分可能会被租赁，部分可能会被改造或转换用途，随着经济增长和部分存量资产的调整，市场最终将企稳 [69][70][71] 问题2: 公司指导范围提升但存在保守因素的原因 - 公司表示虽然租赁活动增加，但租赁到入住有时间差，需要判断有多少租赁能在2022年实现收入，同时提高了指导范围的低端，是因为当前活动表明不太可能达到之前的低端水平，且没有重大负面因素影响指导 [73][74][76] 问题3: 新签约租金价差情况 - 不同地区和资产的租金价差不同，大波士顿郊区市场为7% - 14%，纽约市部分资产为5%左右，部分为持平，旧金山Embarcadero Center为7%，华盛顿特区租赁的均为空置空间无租金涨幅 [78] 问题4: 旧金山Embarcadero Center租金上升但入住率下降的情况 - 该中心的空置情况主要集中在低楼层，部分空间需要拆除或改造，预计2022年部分空间将以合理租金出租 [81][82] 问题5: 第四季度业绩中收款带来的收益及2022年情况 - 第四季度收款带来的收益接近0.01美元每股，预计2022年收款无显著增加，但部分非应计租户可能恢复应计租金，这将对收益产生非现金影响 [85][86] 问题6: 考虑建设成本上升，如何看待开发项目的回报要求 - 建设成本以高个位数增长，若租金涨幅不匹配，回报将受挑战，但公司在生命科学开发平台有土地优势，对于Platform 16等项目，将在未来几个月与合作伙伴决定是否推进，343 Madison Avenue项目还需进行拆除和获得相关批准，决策时间在近期至中期 [90][92][93] 问题7: 与旧金山市长和其他商业领袖关于改善城市状况的对话及时间线 - 公司认为旧金山受疫情影响严重，科技公司返回办公室较晚，且当地疫情管控严格，目前有越来越多的声音关注无家可归和犯罪问题，希望城市能够恢复，市长正在制定增加警力的计划，预计情况会有所改变 [96][97][98] 问题8: 租户空间需求和设计规划的变化 - 约80%的租户在增长，主要来自金融、资产管理、风险投资、私募股权和专业服务领域，建筑规划与2019年基本一致，建筑师会考虑增加公共区域，但由于企业尚未确定混合办公模式的节奏，目前变化不大，预计未来可能会有改变 [101][102][103] 问题9: 公司提到的广泛企业对远程工作不满的依据及科技公司情况 - 这一观点基于与众多企业领导者的交流以及相关调查，虽然是轶事性的，但公司认为没有企业领导者认为完全远程工作对公司有益，新变种和劳动力市场紧张影响了企业让员工返回办公室的进度，科技公司在疫情前就有远程工作的基础，疫情推动了其他行业向混合办公模式转变 [105][106][107] 问题10: 已签署但未开始的租赁增加，但入住率指导基本持平的原因 - 主要是由于租金开始时间的不确定性，例如601 Lexington Avenue的租赁谈判，不同方案可能导致收入确认时间相差18个月，因此短期内难以准确衡量对入住率的影响 [111][112] 问题11: 运营成本和资本支出与历史相比的变化 - 公司认为运营成本和资本支出与历史情况相似，因为公司一直在对主要资产进行持续的升级和改造，预计不会出现大幅增长，但会保持稳定投入 [115][116] 问题12: 租户对酒店式办公的决策情况 - 部分公司预计会有部分空间需要共享，但并非整个组织，例如资产管理公司的投资组合经理可能有专用办公室，而技术部门的部分员工可能使用共享空间，大型科技公司仍希望员工集中办公，目前很少有大公司完全采用酒店式办公模式 [120] 问题13: 租户何时会适应新的办公模式并调整租赁或使用空间的方式 - 公司认为许多客户预计会从全职现场工作转向混合办公，但仍需要办公室，第四季度的租赁数据表明企业仍在进行租赁承诺，随着奥密克戎变种影响的缓解和健康安全问题的改善，预计员工会返回办公室 [123][124] 问题14: 指导中处置情况、停车收入缺口和新冠疫情恢复金额的情况 - 指导中不包含处置情况，因为无法确定处置时间；停车收入仍短缺2000万美元或每股0.11美元，预计第一季度后期会有所改善；新冠疫情恢复金额目前约为4500万美元，其中停车2000万美元，酒店1100万美元，零售1400万美元，预计2022年零售部分收入较少，大部分将在2023年实现 [126][127] 问题15: 公司是否会进行战略调整，如进入新市场或开展新业务 - 公司有明确的业务范围，专注于门户市场，目前会将投资资本用于现有业务范围的拓展，包括西雅图、洛杉矶、生命科学和多户住宅业务等，有丰富的机会在核心市场和增长领域进行发展 [130] 问题16: 整体投资组合的按市值计价情况和市场租金增长预期 - 整体市场按市值计价约为5%，2022年除生命科学业务外，不预计其他市场租金会有强劲增长，市场供应充足仍会对租金构成压力，但公司在部分地区有嵌入式增长机会 [132][133][134] 问题17: 增值开发机会及与重新租赁风险的平衡 - 公司各地区都在寻找类似360 Park Avenue South的增值机会，会根据项目情况和回报要求进行投资决策，有些项目如Safeco Plaza虽然已出租90%，但仍有提升资产价值和提高租金的机会 [137][138] 问题18: 同店入住率下降的原因及预期变化 - 2020年疫情期间租赁活动放缓，部分到期租户搬走，而当时的租赁速度无法及时填补空缺，导致同店入住率下降，目前租赁速度加快，预计随着租赁的完成，同店入住率将开始上升 [140][141] 问题19: 旧金山和纽约市场的复苏情况比较 - 旧金山有更大的增长潜力，因为其CBD约40%以上的入住率来自科技公司，历史上科技公司的空间使用与纳斯达克综合指数有较强相关性，若科技公司需求恢复，可能会带来显著增长；纽约市主要由金融和专业服务驱动，复苏相对更渐进 [143][144] 问题20: Flex by BXP的未来发展 - 公司认为灵活办公空间市场将持续存在，预计占市场的个位数百分比，但目前公司的Flex by BXP不会增加投资，将观察市场复苏情况后再做决策，同时许多灵活办公空间运营商的经营模式发生转变，房东可能更倾向于让运营商成为管理合作伙伴 [146][147][148] 问题21: 华盛顿特区市场的租赁优惠趋势 - 租赁优惠仍处于较高水平，但租赁期限在延长，部分租赁优惠包括装修和免租期，而非现金形式 [153][154] 问题22: 第一季度指导中除G&A和酒店外是否还有其他因素 - G&A和酒店因素影响约0.08 - 0.10美元每股，投资组合有一定增长可抵消部分影响，同时利息支出略有降低 [156][157] 问题23: 360 Park Avenue South收购的战略考虑及资产重新定位设计和设施的变化 - 纽约市规模大且有多个子市场，Midtown South对科技和生命科学公司有吸引力，是公司重要的参与区域；公司将对该资产进行全面重新定位，包括建筑系统、公共区域和租户空间，以吸引科技和媒体租户，与公司在其他地区的资产定位一致 [160][161] 问题24: 使办公室利用率达到60% - 70%的条件及是否会在2022年实现，以及混合办公模式下利用率的计算方式 - 更多员工返回办公室将提高利用率，但具体利用率的计算因公司的技术和使用空间的方式而异，目前难以判断，公司观察到客户采用混合办公模式时，通常希望员工在特定工作日返回办公室，导致周一和周五的利用率低于周中 [163][164][165] 问题25: 公司推迟返回办公室是否会导致租户减少或离开办公空间 - 公司认为这对雇主考虑办公空间的影响较小，劳动力市场的变化对短期办公空间使用和位置选择的影响更大，而不是返回办公室的具体日期 [168][169] 问题26: 优质办公建筑需求增加是否会引发新一轮建设周期及何时上线 - 疫情导致办公需求不确定，开发管道整体放缓，但随着科技和生命科学公司的增长，未来仍会有对新办公空间的需求，公司自己也会进行一些开发，但不会引发大规模的建设浪潮 [171][172] 问题27: 谈判新租赁时租户是否会要求折扣 - 公司认为每个交易情况不同，大多数客户如果认为是市场交易，就会进行交易，他们能够理解公司空间的溢价或折扣情况，公司有足够的交易数据来展示市场情况，双方能够较快达成共识 [174][175] 问题28: 租户在市场内优质空间的流动性增加情况及对资本部署的影响 - 市场上租户更倾向于核心市场和优质空间，如旧金山和纽约的核心区域更具吸引力，华盛顿特区的Reston Town Center也吸引了租户从非优质郊区园区返回；对于具体项目，如3 Hudson和343 Madison，公司将根据当时的经济情况和项目条件进行评估决策 [178][179][181] 问题29: 纽约市和整体投资组合的利用率情况 - 纽约市在奥密克戎变种出现前的秋季（10 - 11月）利用率处于60%以上高位，1月急剧下降，目前正在缓慢回升；未提及整体投资组合的利用率情况 [183][184]