财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.73美元，比指引中点高0.04美元，比市场共识高0.03美元，主要源于更好的投资组合NOI，包括0.02美元的更高租金和停车收入，以及约0.02美元的低于预期运营费用 [31] - 第三季度停车收入达2200万美元，相比2019年第三季度的2800万美元，已恢复超50%，按第三季度运行率年化计算，距离2019年的1.13亿美元年停车收入水平还有约2500万美元或每股0.14美元待恢复 [32] - 第三季度零售租赁收入为4360万美元，按年化计算比2019年的1.9亿美元少1600万美元 [33] - 2021年第四季度FFO指引为每股1.50 - 1.52美元，全年指引为每股6.50 - 6.52美元，第四季度指引包含0.25美元的债券再融资赎回费用，排除该费用后，第四季度指引中点比第三季度结果高0.03美元 [34] - 2022年FFO指引为每股7.25 - 7.45美元，中点为7.35美元，较2021年指引中点增长13%或每股0.84美元，增长主要来自开发和收购、同店投资组合增长以及更低的利息费用 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成超140万平方英尺的租赁，远高于第一季度的两倍，高于第二季度，略低于长期第三季度平均水平，第三季度签署的租约加权平均期限为9.3年，而第二季度为7.5年，年初至今已完成330万平方英尺的租赁，平均租约期限为8.3年 [7] - 第二季度第二代租赁统计数据较弱，若排除10.5万平方英尺的短期交易，统计数据将从下降14%变为基本持平，且交易成本也显著低于正常水平 [19] 开发业务 - 本季度交付了100 Causeway的50万平方英尺Verizon及其他租户空间，以及Reston Next的28.5万平方英尺Fannie Mae空间，目前共有430万平方英尺的开发项目正在进行，其中72%已预租，这些未来交付项目加上近期交付项目的稳定运营，预计未来几年将为NOI增加约1.9亿美元，使年度NOI增长3.8% [13] 酒店业务 - 肯德尔广场酒店在六个季度后首次实现盈利，贡献了约100万美元的正NOI，预计最终将恢复到或超过2019年的1500万美元年度NOI，但2022年不太可能实现 [32] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 上周纽约市的入住率达到52%，高端建筑租赁活动良好，小型和中型金融公司及专业服务公司的租户需求增加，转租空间逐渐减少，净有效租金较疫情前水平下降10% - 15%，本季度在CBD投资组合完成八笔交易，共计11.3万平方英尺，另有34万平方英尺的租约正在谈判中 [9][20][21] 旧金山市场 - 城市市区复苏滞后，每日入住率远低于其他城市市场，转租空间有所减少，但整体可用性仍较高，本季度完成超10万平方英尺的租赁，包括Embarcadero的四笔整层交易，平均起始租金较到期租金上涨21%，另有10.6万平方英尺的租约正在谈判中 [25][26] 华盛顿特区市场 - 继续减少Net Square 901 New York Avenue和Market Square North的可用空间，第三季度完成七笔交易，共计4.9万平方英尺，10月又签署了3.2万平方英尺的租约，Reston的科技租户和国防及国土安全承包商持续扩张，Reston Next开发项目本周开业，租金开始达到60美元左右 [24] 波士顿市场 - 高端市场特别是Back Bay的可用空间有限，租金维持在疫情前水平，优惠仅略有增加，本季度与Wellington的提前续约，将在2023年终止100 Federal Street的15.6万平方英尺租约，预计重新出租可创造额外价值，Back Bay投资组合完成7.3万平方英尺的租赁，另有约5万平方英尺的租约正在谈判中，郊区的生命科学业务活跃 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2022年FFO将实现13%的强劲增长，主要驱动因素包括交付大量已租赁的新开发项目和收购项目、同店投资组合增长以及再融资活动降低利息费用 [35] - 公司专注于六个沿海大型门户市场，在这些市场发展生命科学和办公业务，同时不断更新投资组合，出售认为可获得好价格的资产 [89][83] - 公司正在考虑重启Platform 16开发项目，并关注4th and Harrison的开发机会，同时对其他有意义的投资持开放态度 [56] - 公司认为灵活办公空间将是未来办公业务的重要组成部分，但目前市场需要先恢复，未来是否增长以及如何增长将取决于房东的决策 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在从疫情中复苏，GDP在第二季度增长6.7%，预计第三季度因Delta变种感染激增而放缓，但每日感染水平已从9月高点下降超50%，有利于未来季度的经济增长，失业率为4.8%，劳动力市场竞争激烈，年度通胀率在9月仍高达5.4%，10年期美国国债收益率自上次财报电话会议以来上涨约40个基点至1.6% [5][6] - 公司认为租户致力于将办公室作为协作、创新和培训的首选地点，随着时间推移，雇主将更强烈地鼓励员工返回办公室工作 [7][9] - 公司预计2022年入住率将缓慢上升，租赁活动将逐渐增加，特别是在2023年，随着公司实验的完成和对人力资本和物理资本的明确预期，市场需求将大幅回升 [20][91] 其他重要信息 - 供应链挑战对公司的资本支出产生了时间和成本上的影响，但公司仍能按时并在预算内交付当前开发项目，对于未来八到十二个月开始的项目，公司在预算中使用5% - 6%的成本增长 [15][16] - 能源供应短缺影响公司运营预算，公司在2022年大部分电力成本已对冲，但波士顿地区预计将出现两位数的边际电力成本增长，安全、清洁和工程劳动力成本因劳动力短缺而持续上升，但公司的租赁合约形式使这些成本对运营结果的影响较小 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前仍在占用但未全额支付租金的零售租户季度金额是多少 - 公司目前零售收入份额为4360万美元，年度缺口约1600万美元，大部分缺口来自填补空置空间，而非租户租金延期支付，旧金山的租户未全部恢复入住和支付租金，预计约为每年200万美元 [42] - 目前有超过25万平方英尺的空间预计在2022年末或2023年初开始产生租金，平均租金约为每平方英尺45美元净租金，预计将带来1100 - 1200万美元的增量收入 [43] 问题2: 2022年平均入住率88% - 90%的范围，是由于租赁开始时间的不确定性，还是因为仍需签署和开始的租约 - 目前约88%以上的空间已租赁，有80万平方英尺的已签署租约尚未开始，大部分将在2022年下半年开始，公司正在就约25%（约70万平方英尺）的290万平方英尺到期空间进行续约谈判，且公司每季度通常能完成超100万平方英尺的租赁，因此租赁空间并非难题，主要挑战在于时间的不确定性 [45] 问题3: 除纽约外，其他市场的净有效租金与疫情前相比的指标如何 - 旧金山和波士顿的租金和优惠基本未变，郊区波士顿和剑桥因生命科学业务增加，租金有所上升，华盛顿特区的租金略有下降，因优惠略有增加，但租金与疫情前基本一致，该市场在疫情前就面临挑战，目前情况依旧 [48] 问题4: 租赁管道中，新进入市场的租户与从其他建筑搬迁或升级的租户比例如何 - 很少有公司从其他地方搬迁到这些市场，大部分需求来自提升品质、扩大空间或从较差建筑整合到更好建筑，除生命科学领域的新成立公司外 [49] 问题5: 市场空置率预计会如何变化，公司能否在市场空置率保持不变的情况下提高入住率 - 市场空置率的变化部分取决于转租空间的吸收情况，随着转租空间的吸收，整体市场统计数据将得到改善，公司预计将跑赢市场，但无法确定公司的百分比变化是否高于或低于市场，因为不清楚转租空间的吸收程度 [50] 问题6: 本季度签署租约的租赁价差是多少 - 旧金山的价差约为20%，纽约市较大交易的价差有涨有跌，整体较为平稳，大波士顿市场几乎所有交易的租金都有所上涨，华盛顿特区Reston的交易租金根据租户租赁时间长短有适度涨跌 [53] 问题7: 如何看待旧金山市场的复苏潜力，以及公司是否愿意在该市进一步投资 - COVID对旧金山的影响最大，科技租户的远程工作和严格的COVID规定导致该市复苏滞后，但旧金山仍是科技之都，公司相信其长期复苏潜力，将继续在该地区投资，考虑重启Platform 16开发项目，并关注4th and Harrison的开发机会 [56] 问题8: 供应链问题是否会延迟或减少公司或竞争对手的开发项目 - 通货膨胀可能使新建筑所需的租金上涨，投机性办公开发在当前市场具有挑战性，但仍有客户需要新建筑，公司对某些市场持乐观态度，如硅谷，公司正在考虑重启Platform 16开发项目 [58][59] 问题9: 短期租约对未来季度的租赁价差会有多大拖累 - 短期租约的影响已基本过去，租户可能会长期续约，租金将大幅上涨，未来几个季度纽约市的租金增长可能并非市场改善所致，而是因为摆脱了短期租约的影响 [60] 问题10: 与CEO和办公室经理交谈时，他们推迟员工返回办公室的原因是什么 - 普遍而言，CEO和企业领导者希望员工返回办公室，但秋季的延迟主要是由于健康安全问题，如Delta变种感染水平上升和口罩规定，同时，紧张的劳动力市场和部分员工希望继续远程工作也导致了一些延迟，但随着时间推移，更多公司将鼓励员工返回办公室 [63][64] 问题11: 公司生命科学开发项目有哪些潜在扩展区域，是否会进入新市场 - 美国近一半的实验室空间位于波士顿和旧金山地区，公司的最佳机会是开发现有土地和重新开发项目，同时公司对新收购持开放态度，将首先关注现有活跃市场 [67] 问题12: 能否量化2022年同店现金NOI增长中，零售、酒店和核心办公业务的贡献 - 停车业务的恢复将带来显著收益，住宅物业的定价改善和租赁机会也将有所贡献，酒店业务的影响较难预测，预计会有所改善但不会有巨大影响，投资组合的其他部分增长较为温和，随着租约开始产生收入，入住率的改善将在2023年加速 [70] 问题13: 纽约和旧金山的复苏轨迹是否会相同，旧金山滞后的独特因素有哪些 - 旧金山滞后是由于卫生部门和政治领导的决策，当该市出现大规模的返回办公室浪潮时，预计将迅速复苏，与纽约不同，旧金山在疫情前没有供应问题，其复苏机会在于劳动力的回归和公司将员工聚集在一起的意愿，目前转租空间占比高于历史水平，若这些空间被重新占用，将改变该市的复苏轨迹 [72][73] 问题14: 目前的租赁和投资销售活动集中在高品质资产上，是否会刺激新开发，从而损害市场整体 - 目前市场的可用性水平较高，包括转租空间，这将是一个逆风因素，同时建筑成本因供应链问题上升，使得开发更加困难，因此公司认为这不是当前面临的主要风险 [77] 问题15: 公司高运营利润率的可持续性如何，疫情期间实现的费用节省在利用率和实际入住率增加时是否会持续 - 公司预计运营利润率将继续保持在63.5% - 64.5%之间，运营费用的增加大部分将转嫁给租户，因此预计不会对利润率产生重大影响，从长期来看，公司的运营利润率一直保持在一定范围内 [78] 问题16: 公司较旧的非租赁认证办公产品的高空置率是否会使公司重新考虑这些资产的战略适应性，以及进行资本密集型重新开发是否经济合理 - 公司对整个投资组合充满信心，正在进行多项翻新和转换项目，如将Bay Colony的部分建筑转换为生命科学建筑，将651 Gateway转换为生命科学用途，公司一直在更新投资组合，出售认为可获得好价格的资产 [81][82][83] 问题17: 稳定状态下的入住率会达到多少，入住率和租赁需求未来是否会脱钩 - 公司认为入住率应恢复到100%，但可能不是每周的每一天，周一和周五可能会较慢，随着时间推移，租户可能会考虑更多的空间因素，以适应疫情后的健康和安全需求 [85][86] 问题18: 谈谈Dock 72与租户的对话和对该建筑的感受 - 公司对Dock 72的一笔交易感到满意，有一份19.2万平方英尺的租约正在进行中，预建项目有一些进展，更多人前往海军造船厂参观该建筑 [87] 问题19: 如何看待迈阿密作为潜在新市场，以及其他可能进入的市场 - 公司专注于目前运营的六个沿海大型门户市场，认为这些市场拥有重要的知识工作者群体，进入壁垒较高，将在这些市场发展生命科学和办公业务 [89] 问题20: 租赁交易量是否会在2022年达到疫情前水平 - 大型科技租户的需求持续存在，小型租户的活动已恢复，但考虑混合工作模式的公司需要时间来确定员工的工作方式和需求，因此2022年的吸收量将低于疫情前，预计2023年市场需求将大幅回升 [91] 问题21: 新建建筑和完全翻新的办公建筑在销售价值和租户需求上是否存在差异 - 这取决于具体市场，例如在纽约，Midtown South的一些成功翻新建筑与新建建筑具有同等定价，在需求方面，翻新建筑若结构存在挑战，可能会影响其与新建建筑的竞争力，但其他方面的改善可以使翻新建筑获得与新建建筑相同的关注度 [93][94] 问题22: 利用OP单位进行收购的结构在公司的讨论中是否增加 - 这种结构对公司具有价值，能为公司在与税收敏感卖家的交易中提供竞争优势，目前公司正在与其他房地产所有者就类似结构进行对话，但并非大量增加 [95][96] 问题23: 公司Flex产品的需求今年如何演变，随着实际入住率的提高，共享办公需求将如何发展 - 公司在波士顿的Flex产品在疫情期间保持稳定，目前活动有所增加，主要来自企业用户，公司认为灵活办公空间将是未来办公业务的重要组成部分，但市场需要先恢复，未来的增长将取决于房东的决策 [98][99] 问题24: 随着员工返回办公室，租户是否对楼层平面图或设施进行了更改，新租户的装修要求是否与疫情前不同 - 目前几乎没有现有租户进行需要建筑许可的更改，他们的重点是让员工适应返回办公室的环境，随着员工更稳定地返回办公室，他们将更好地了解空间需求并进行相应调整 [101] 问题25: WeWork作为公司最大租户之一，未来是否会在公司投资组合中增长，公司与WeWork将如何合作 - 公司与WeWork关系良好，很高兴其成功上市，目前有五处合作场所，灵活空间市场需要先恢复，公司将在未来考虑是否进一步合作，但至少需要一年时间 [103] 问题26: 租户对灵活办公租约的期限、中断条款等有哪些要求 - 公司的Flex产品旨在满足小公司对短期空间的需求，租户希望能够立即入住，无需考虑家具、技术服务等问题，公司不会将大量空间转换为Flex空间与其他运营商竞争企业用户的大空间需求 [104][105] 问题27: 2022年的租赁价差假设是多少，CapEx和AFFO情况如何 - 波士顿和旧金山的租赁价差预计将上升，Reston接近持平或略有上升，纽约市的租赁价差将更具波动性，2022年的CapEx预计与今年相似，约为1 - 1.2亿美元，租赁成本与2021年和往年相近，非现金租金将略低于2021年的指引，调整后AFFO预计约为每股5美元，较2021年和2019年疫情