财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.57美元，若排除每股0.06美元的费用（600万美元非现金应计租金减记和400万美元应收账款），收益与市场共识估计一致 [58] - 本季度租户冲销费用为1000万美元，远低于上一季度，主要集中在零售客户，特别是影院和健身俱乐部 [58] - 办公室组合收入占比超92%，第三季度收款率达99% [59] - 本季度入住率下降90个基点，主要因普林斯顿一个租户搬出23.4万平方英尺和雷斯顿镇中心租户过渡性空置10万平方英尺，但部分被雷斯顿新开发项目和停车收入增长抵消 [60] - 停车收入较上一季度增长15% [61] - 预计第四季度资金运营情况与本季度接近，2021年将恢复盈利增长 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度完成81.1万平方英尺租赁，40%为新需求或现有客户扩张，第二代租赁平均净租金率提高20% [7] - 第四季度有160万平方英尺租约到期，公司正积极处理超52.5万平方英尺的续约，预计约40万平方英尺将空置，另有67.5万平方英尺租户租约已终止但未搬离 [62] - 预计年底同物业入住率在90% - 90.5%之间，第四季度投资组合NOI运行率与第三季度基本持平 [63] - 2021年同物业组合有58万平方英尺已签约租约将开始入住和确认收入，纽约市组合签约后出租率达97% [64][65] 生命科学业务 - 目前约6%的收入来自生命科学租户，公司有200万平方英尺现有投资组合的再开发机会和450万平方英尺新开发机会 [110][130] 住宅业务 - 本季度交付两个住宅项目，Hub50House和Skyline，但由于运营环境，初始租赁速度较慢 [28] 酒店业务 - 10月开业的剑桥酒店入住率低于10%，主要为休闲客人，无餐饮服务 [37] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 城市普查率约9%，郊区波士顿组合约5% [34] - 完成与哥伦比亚Threadneedle Investments的8.3万平方英尺租约，现金租金比到期租金高30% [39] - 接近完成200 West Street的13.8万平方英尺生命科学转换租约，预计实现约10%的成本增量回报 [40][41] 北弗吉尼亚市场 - 估计普查率远低于15% [35] - 与微软完成两份租约，分别为4.5万平方英尺的扩建和16.4万平方英尺租约延期至2033年 [44] - 与大众汽车签署20万平方英尺20年租约，Reston Next项目出租率达85% [7][45] 纽约市场 - 纽约市塔楼每日普查率约16%，CBD建筑超23%的有徽章人员每周至少上班一次 [36] - 完成通用汽车大楼11万平方英尺15个月租约延期，自6月1日以来有15次租户实地考察并转化两份租约 [46] 加利福尼亚市场 - 旧金山CBD资产出租率近96%，第三季度仅完成三笔共约2.3万平方英尺交易，但有11.4万平方英尺续约承诺 [52][53] - 在硅谷与生命科学租户签署6.8万平方英尺意向书，Gateway JV计划将651 Gateway办公楼改建为实验室 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为成功企业将以面对面方式开展业务，远程办公将作为员工福利，但节省办公空间较难 [74][75] - 私募股权市场办公室资产交易第三季度同比下降60%，年初至今下降42%，科技市场和生命科学相关资产需求强劲 [17] - 公司本季度新收购机会略有增加，预计2021年管道将增长，正积极与私募股权合资伙伴寻找新投资机会 [23] - 完成CityPoint South的期权协议，将成为50%合资伙伴，该项目支持120万平方英尺开发，将提升生命科学业务 [24][25] - 继续投资开发管道，目前有8个开发和再开发项目，共430万平方英尺，总投资24亿美元，商业部分接近80%预租 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球经济复苏受疫情严重影响，预计2021年上半年经济仍疲软，下半年随着疫苗分发、治疗方法改善和健康安全协议普及，经济将更明显重启，人们将返回办公室 [9][10] - 尽管疫情带来挑战，但公司业务表现良好，有信心凭借长期租约、低近期租约滚动和强大流动性在市场中保持优势 [7][30] 其他重要信息 - 公司发布第三季度财报电话会议，相关新闻稿和补充资料已分发，可在公司网站投资者关系板块获取 [3] - 会议中部分陈述可能构成前瞻性声明，公司无法保证预期能够实现，实际结果可能与声明存在重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 远程办公趋势对业务动态的影响及办公室空间需求的潜在风险 - 公司认为成功企业将主要以面对面方式开展业务，远程办公将作为员工福利，但节省办公空间需员工安排在家工作时间并使用灵活工作站，公司优质资产的员工可能不太愿意参与 [74][75] - 波士顿市场的实际决策反驳了远程办公会减少办公室空间使用的观点，公司相信人们将大量返回办公室工作 [77][78] 问题: 本季度完成的两个住宅开发项目的租赁和稳定时间以及开发收益率与初始承销的预期 - 租赁速度比预期慢，预计Hub on Causeway的全面租赁时间将从2021年末推迟到2022年，Skyline的租赁时间将超过24个月，收益率将降低，具体取决于租赁情况 [79] 问题: 各市场租金的下降情况及未来趋势 - 由于交易太少，无法确定租金下降幅度，部分市场如剑桥和雷斯顿的租金可能不会下降，但有些地方会有压力 [82][85] - 短期内转租空间会影响租金，但从短期和中期来看，入住率对NOI增长的影响大于市场租金 [83][86] 问题: 公司在股价处于10年低点时的战略思考，如合资资产、股票回购等 - 2020年至今公司已出售超7亿美元资产，预计未来几个季度将继续选择性出售资产 [88][89] - 公司会考虑股票回购，但需综合考虑对收益的影响、评级机构影响、疫情发展和资本需求以及新投资机会等因素，目前尚未决定使用资本进行回购 [90][91] 问题: 对2021年下半年人们返回办公室的展望以及在此期间的发展情况和关键指标 - 公司关注病毒发展情况，包括每日感染率，预计2021年年中可能出现复苏，但也可能提前或推迟 [93][94] 问题: 公司在与其他领导者讨论时，他们希望办公室具备哪些元素以吸引员工返回，公司作为房东可以提供哪些帮助 - 公司有行业领先的健康安全计划，并在网站公布，与数百名客户沟通，同时公司员工以身作则返回办公室工作 [96] - 企业领导者面临的问题包括学校问题，这不是公司能解决的，直到学校系统能正常运作，他们才会更愿意要求员工返回办公室 [98] 问题: 通用汽车大楼本季度租赁交易多为长期租约的原因 - 公司客户具有长期眼光，认为办公室空间对他们很重要，且将疫情视为短期现象，不会影响长期空间使用趋势 [103] 问题: 加利福尼亚州旧金山的转租情况、办公室趋势以及驱逐禁令的长期影响 - 办公室租户收款率近99%，未出现收款问题和驱逐问题 [105] - 旧金山转租空间占比接近40%，类似互联网泡沫时期，但公司认为科技公司状况良好，疫情过后活动将回升 [106][107] 问题: 生命科学业务在波士顿的现状和未来发展，以及对供应增加的担忧 - 目前公司约6%的收入来自生命科学租户，波士顿等地对生命科学空间需求大，公司将根据租户需求决定产品组合 [109][110] - 公司在波士顿有竞争优势，能够以可预测的方式交付项目，满足租户对可预测性的需求 [113] 问题: 与Alexandria在南旧金山的合资企业的最新情况 - 已与601 Gateway大楼的办公室租户签署7万平方英尺意向书，计划将651 Gateway办公楼改建为实验室，预计先交付651 Gateway作为实验室大楼 [114] 问题: 2021年第一季度开始确认收入的约60万平方英尺的平均租金情况 - 39.9万平方英尺和通用汽车大楼的4万平方英尺租金较高，接近或超过100美元/平方英尺；郊区波士顿12.5万平方英尺平均租金约40 - 50美元/平方英尺；雷斯顿租金约50美元/平方英尺 [115][116] 问题: 股息收益率为5%的安全性以及未来变化的风险和机会 - 过去几个季度股息覆盖率达110%，受租金递延、停车和酒店业务低迷以及入住率下降影响 [121] - 公司通过出售有收益的资产维持常规股息，未来随着开发项目收入增加，有望提高股息 [122] 问题: 除停车收入外，其他项目的季度变化情况 - 酒店和停车业务在2021年上半年不太可能大幅改善，与2019年相比仍将受到疫情严重影响，但恢复时将强劲反弹 [123][124] 问题: 租户减少办公室空间对其运营成本的影响 - 金融机构和资产管理公司的租金占总收入或毛利的比例较小，专业服务公司的工资成本远高于房地产成本，除非公司面临困境，否则不会将减少空间作为改变利润率的主要方式 [126][127] 问题: 生命科学业务在剑桥的现状、潜在收购机会以及在其他市场的发展考虑 - 目前约6%的收入来自生命科学租户，公司有200万平方英尺再开发和450万平方英尺新开发机会，主要在波士顿和旧金山 [130] - 公司将基于现有可控资产增长生命科学业务，但也会关注新机会，可能在现有市场增加投资 [131][132] 问题: 不同质量建筑的潜在买家情况以及价格走势 - 交易的资产主要是生命科学相关或加权平均租约期限长的建筑，有租赁风险或空置的建筑买家会假设较低市场租金和较慢租赁速度，导致价值折扣，业主倾向于 refinance 持有 [134] - 价值下降幅度取决于建筑具体特征，如空置率和租赁滚动率 [135] 问题: 2021年旧金山和波士顿市场的租金重估情况以及对报告正利差的帮助 - 旧金山市场，部分续约空间的租金有显著增长潜力，如11.4万平方英尺续约空间的到期租金为61美元/平方英尺，而2019年第四季度平均租金超100美元/平方英尺 [138] - 硅谷市场表现较好，租金下降较少，如Mountain View到期租金约36 - 40美元/平方英尺，2019年第四季度约60美元/平方英尺 [139] - 大波士顿市场，转换项目租金有大幅增长，CBD组合当前租金约75 - 85美元/平方英尺，到期租金约60美元/平方英尺 [140] 问题: 大众汽车租约中，房利美减少空间需求的原因、是否会进一步缩减以及大众汽车租金与房利美租金的比较 - 房利美首次减少空间需求是因为其市中心总部的运营经验，此次为了促成大众汽车租约，再次减少空间 [146] - 公司未评论租金比较情况，但表示与预期一致 [146] 问题: 公司在收购方面更关注增值资产，如何考虑这些资产的承销，以及租赁市场不确定性和中期资本支出需求的影响 - 公司新投资管道将专注于增值机会，需根据市场情况调整承销，包括租金、优惠和租赁速度 [152][153] 问题: 公司投资组合中转租空间是否增加 - 2020年10月转租空间比3月有所增加，但不显著，如曼哈顿的CV Star有转租意向 [154][155] 问题: 选举前夕对某事项的最新看法 - 根据民意调查，认为某事项不太可能通过 [156][157] 问题: 公司是否更倾向于建设生命科学投资组合而非积极购买，以及对Brookfield投资组合的看法 - 公司会考虑新收购机会，但可通过现有开发和再开发机会大幅增长生命科学业务 [158] - 公司会关注市场上的所有机会，Brookfield投资组合在其关注范围内 [159] 问题: 本季度开发项目延迟的原因 - 159 East 53rd Street项目延迟与租户建设时间有关，公司已完成义务并收取租金；200 West Street和20 CityPoint项目根据租赁活动调整交付时间 [161] 问题: 租金冲销占未收租金的百分比以及对联合办公租户的准备金情况 - 不确定冲销占未收租金的具体百分比，本季度有一笔联合办公租户冲销，但金额较小，部分联合办公租户仍正常支付租金 [163] 问题: 通用汽车大楼租赁活动活跃的原因 - 该大楼是优质建筑，租户多为金融租户或家族办公室，有空置空间吸引租户，同时正在建设的便利设施中心受到租户好评 [164][165] 问题: 今年在沃尔瑟姆或其他市场的土地开发项目的审批流程是否有变化 - 地方层面审批流程无变化，部分情况下通过Zoom会议更快捷；与州政府合作有改善，如CityPoint的交叉路口改善项目比以前更快完成 [168] 问题: 曼哈顿MTA站点的最新情况 - 公司将进入ULURP流程，已开始拆除工作，预计需一年时间拆除建筑，目前仍在与MTA协商地面租赁协议 [169][170] 问题: 不同地区和行业对办公室空间需求在远程办公方面是否有显著差异 - 不同地区和行业受疫情和政府限制影响不同，如洛杉矶和旧金山的科技公司受限制较多，租赁活动和空间使用受影响较大 [171] - 预计2021年年中疫情限制解除后，这些公司将带回员工并评估对生产力和协作的影响，进而决定是否需要更多空间 [172]