财务数据和关键指标变化 - 2023财年第二季度，公司交付1063套房屋，房屋建筑收入达5.42亿美元，平均售价约51万美元，毛利率（不包括摊销利息、减值和弃置费用）为22%，SG&A占总收入的比例为11.2%，LTM基础上低于11% [12] - 调整后EBITDA为6210万美元，利息摊销占房屋建筑收入的比例为3.2%，GAAP税项支出为510万美元，有效税率为12.8%，净收入为3470万美元，即每股1.13美元 [49] - 本季度末，公司流动性超5亿美元，净债务与净资本比率为42.7%，净债务与LTM EBITDA的比率为2.2倍，股东权益超过总债务，且在2025年3月前无到期债务 [51] - 本季度末每股账面价值超32美元，较上年增加超6美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度房屋销售速度为每个社区每月3.2套，远超第一季度 [5] - 第二季度取消率为18%，较12月季度的37%有显著改善 [55] - 预计第三季度销售速度接近每个社区每月3套，平均社区数量同比持平，交付约1000套房屋，积压订单转化率在50% - 55%之间，较去年同期提高约20个百分点，平均售价维持在51万美元左右 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋销售市场需求强劲，尽管可负担性仍具挑战，但购房者逐渐适应高房贷利率，现有房屋供应受限，新房市场份额增加 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于平衡增长战略，目标是在住房周期内通过高效、低杠杆的资产负债表实现盈利增长，回报超过资本成本 [26] - 公司制定了三个多年目标，包括到2026年底将净债务与净资本比率降至30%以下，社区数量实现两位数年度增长，目标是超过200个活跃社区 [10][27] - 公司是唯一全面致力于美国能源部净零能源就绪计划的全国性房屋建筑商，承诺到2025年底，所有开工房屋都将达到该标准，第二季度开工房屋中有4%达到该标准 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济在利率快速上升的情况下表现好于预期，就业强劲，工资持续增长，房价略有下降，激励措施增多，可负担性有所改善 [25] - 公司对新房需求的持久性有信心，认为人口结构和生活事件将持续创造住房需求，自愿租房者也开始考虑购房 [41] - 公司相信其三大支柱，特别是在能源效率方面的领导地位，为购房者提供了有吸引力的机会，有信心为股东创造持久价值 [52] 其他重要信息 - 公司连续八年获得美国能源部和环保署的可持续卓越奖，连续两年被《新闻周刊》评为美国最值得信赖的公司之一，首次被Energage评为2023年百强工作场所 [6][24] - 公司委托进行了投资者认知研究，以改善投资者沟通 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月趋势如何，房贷利率波动对买家流量、网站点击量和整体活动有何影响 - 买家在过去几个月对房贷利率波动的承受能力比预期更强，4月没有明显异常情况 [54] 问题2: 季度取消率从12月季度的37%降至18%，4月取消率趋势如何 - 目前未到月底，暂无具体数据，但未发现令人担忧的模式，情况已恢复正常 [55] 问题3: 多年目标宣布后，市场条件是否改变了公司在短期内保持财务灵活性的方法 - 市场条件未改变公司对财务灵活性的重视程度，但市场稳定性有所提高，有助于进行交易承保，预计下半年土地储备将有所增长 [57] 问题4: 要实现200个社区的目标，土地数量和现金流方面有何规划 - 公司对业务的现金生成和盈利能力有信心，认为30000块土地的数量是合理的，通过盈利增长和选择性债务回购，有资源实现目标并降低杠杆率 [62] 问题5: 公司在定价方面有何举措，在不解决可负担性问题的情况下，增长空间有多大 - 公司预计明年ASP将因有意的产品组合调整和消费者选择较小户型而下降，工资增长和消费者减少购房面积可能会改善可负担性 [64] 问题6: 公司在较低价格点和入门级市场的活动是否更活跃 - 公司在较低价格点市场活动更活跃，但由于公司高端业务较少，难以判断这是否代表更广泛的趋势，活跃成年买家和空巢老人也是重要的客户群体 [65] 问题7: 公司是否有股票回购授权，对股票回购的看法如何 - 公司有3000万美元的股票回购授权，但目前重点是业务增长和适度去杠杆化，会谨慎关注股票回购时机 [68] 问题8: 公司计划实现社区数量两位数增长，是否需要在土地方面更积极 - 公司在2024年及2025年情况良好，目前的活动是为了维持2026年及以后的增长，会谨慎选择2025年和2026年的机会 [79] 问题9: 其他建筑商取消交易，公司是否发现有吸引力的机会 - 公司在过去九个月对交易进行了重新谈判和重新评估，成功降低了存款、价格、风险等，对所做的工作感到自豪 [80]