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CBRE(CBRE) - 2022 Q4 - Earnings Call Transcript
CBRECBRE(US:CBRE)2023-02-24 00:17

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心EPS增长7%至5.69美元,考虑到长期利率翻倍、股市大幅下跌和信贷紧缩等因素,这一增长率表现稳健 [68] - 第四季度核心EPS为1.33美元,虽较去年同期大幅下降,但略高于第三季度末提供的预期 [3] - 预计2023年核心EPS将下降低至中两位数,但仍将是公司历史上第三高 [92] - 预计2024年核心EPS将强劲增长,超过2022年峰值并创纪录 [4] - 2023年核心EBITDA预计较2022年下降高个位数,超半数归因于开发SOP的下降 [8] - 投资管理AUM环比增长50亿美元,主要受40亿美元的净资本流入和积极的外汇变动推动,抵消了50亿美元的按市值计价的损失 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 咨询业务 - 咨询业务净收入和SOP分别下降21%和33%,主要由于高利润率交易业务的下降幅度略超预期,部分被物业管理业务的健康增长所抵消 [93] - 预计咨询业务收入将出现中个位数下降,其中租赁业务下降中到高个位数,房地产销售业务下降中两位数 [63] - 预计SOP将下降高个位数至低两位数,成本节约措施将部分抵消低利润率业务的相对较好增长和总体成本通胀 [63] GWS业务 - GWS净收入增长13%,其中一半来自有机收入增长 [32] - 当地货币计算,不包括Turner & Townsend的净收入增长12%,设施管理增长9%,项目管理增长21% [32] - GWS SOP增长30%,利润率改善部分受业务组合驱动 [32] REI业务 - REI SOP在第四季度降至1700万美元,与异常强劲的去年同期相比有所下降 [94] - 全球开发业务出现600万美元的SOP亏损,主要由于英国Telford开发业务亏损4300万美元 [94] - 预计REI业务SOP在3亿美元左右,开发和投资管理贡献大致相等 [34] 贷款服务业务 - 贷款服务收入下降19%,主要由于抵押贷款利率上升导致提前还款减少,而2021年第四季度提前还款创纪录 [69] - 不包括提前还款,贷款服务收入增长2% [69] 物业管理业务 - 物业管理业务受益于新业务和业务拓展,所有主要客户行业预计都将增长,特别是医疗保健和技术行业 [71] 项目管理业务 - 项目管理业务预计将保持增长势头,包括Turner & Townsend业务实现两位数的营收和利润增长 [71] 房地产销售业务 - 预计上半年交易数量将受到抑制,下半年将加速增长 [95] 租赁业务 - 全球和美洲租赁收入均下降7%,略高于预期,纽约、波士顿、旧金山和西雅图的办公活动明显放缓 [5] - 全球办公租赁收入较上年下降14%,第三季度同比增长近50% [5] - 预计租赁业务将继续受益于较高的租赁到期水平 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本化率上升100 - 150个基点,写字楼可能更高,预计在第二季度达到峰值前再扩大约25个基点 [31] - 多户住宅和工业物业基本面应保持强劲,但入住率将从峰值水平略有下降,租金增长将比2022年的两位数增速更为温和 [31] - 写字楼将仍是最具挑战的物业类型,短期内入住率预计不会接近疫情前水平 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年是转型年,公司对度过低迷期后的前景感到乐观,预计2024年核心EPS将强劲增长 [4] - 预计2023年全球销售和租赁业务上半年将疲软,下半年不利条件将开始缓解,欧洲和亚太地区表现将优于美洲 [60] - 公司将继续评估回购和大型转型收购的可能性,并根据情况进行更新 [104] - 公司预计2023年核心EPS目标中点为8.50美元,自2019年以来将实现两位数的复合核心EPS增长,从2023年预测来看,复合年增长率为高个位数 [65] - 公司认为其在工业和多户住宅资产类别以及外包业务方面具有优势,预计这些业务在2024年将表现强劲 [41] - 公司预计2023年GWS业务将实现低两位数的新收入和SOP增长,利润率将略有提高 [7] - 公司预计2023年物业管理和估值业务收入将加速增长,主要得益于近期在销售支持和小型收购方面的投资,以及外汇压力的减轻 [7] - 公司预计2023年TCC开发业务SOP将略高于其近170亿美元在建项目组合的1%,1月份已完成超过1亿美元的预期SOP [34] - 公司预计2023年REI业务SOP在3亿美元左右,开发和投资管理贡献大致相等 [34] - 公司预计2023年咨询业务收入将出现中个位数下降,SOP将下降高个位数至低两位数 [63] - 公司预计2023年资本支出将保持在适度水平,主要用于支持业务增长和战略投资 [96] - 公司预计2023年核心税率将升至2021年水平,高于2022年 [96] - 公司预计2023年自由现金流转化率将与2022年大致持平,约为75%,正常化后接近85% [122] - 公司预计2023年将产生大量现金,有助于保留和招聘人才 [123] - 公司预计2023年将继续评估其在建项目组合,如有项目移出在建项目,将不会影响2023年业绩,但会对2024年及以后产生影响 [125] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年美国将经历短暂、温和的衰退,失业率将升至接近5%,通胀率将在年底高于美联储2%的目标但明显下降,10年期美国国债收益率将在年底低于3.5% [33] - 公司认为当前经济环境下,工业和多户住宅物业基本面强劲,空置率低,租金有望上涨 [106] - 公司预计2024年业务将反弹,主要得益于其业务中受长期利好或周期性优势的部分,如外包业务、工业和多户住宅资产类别、项目管理和债务业务 [41] - 公司认为当前市场环境下,卖家和买家都有交易意愿,随着利率稳定、租金或利率下降以及市场对衰退预期的改善,交易活动有望增加 [106] - 公司预计欧洲不会出现衰退,且在重返办公室方面表现将优于美国,亚洲将恢复到历史水平,公司在韩国、日本和中国的业务将继续增长 [111] 其他重要信息 - 公司对Telford业务进行了深入审查,对部分预计成本超预期的项目进行了减记,并增加了消防安全储备,预计该业务财务表现将改善 [6] - 公司宣布的4亿美元成本控制计划已纳入指导,第四季度实现了近8000万美元的成本节约,预计2023年将实现约3亿美元的成本节约,其余部分将在2024年实现 [72] - 公司2022年客户合同续签率达94%,经常扩大与客户的合作范围,预计2023年续签率将略高于2022年的一半 [62] - 公司GWS业务收入管道在年底较2021年底增长11%,反映了一代和外包客户的持续需求以及现有客户的扩张需求 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 在办公室使用量下降和办公面积缩小的环境下,GWS和外包业务如何继续增长 - 即使为客户特定部分的投资组合提供的服务减少,也可能带来项目管理、交易管理和投资组合管理等业务机会 [11] - 过去一年新客户数量显著增加,预计未来也将如此,客户因希望节省成本而将更多物业交给公司管理,这些因素使该业务在经济低迷时期持续增长,预计2023年将实现两位数增长 [74] 问题2: 能否详细说明Telford业务的问题及后续改进措施 - 由于英国消防安全法案要求,公司需对过去30年建造的超过一定规模的建筑进行消防安全整改,为此在第四季度计提了约1.4亿美元的非现金储备 [107] - 第四季度对所有项目进行了评估,对部分资产进行了减值处理,产生了4300万美元的损失,全年损失略低于5000万美元,公司认为这是对这些资产价值的合理估计,且业务已处于转折点,在新领导和英国租赁建设的推动下,预计该业务将继续增长 [84] 问题3: 地理区域表现的潜在驱动因素是什么 - 欧洲预计不会出现衰退,在重返办公室方面表现将优于美国,亚洲将恢复到历史水平,公司在韩国、日本和中国的业务相对历史和竞争对手表现强劲,预计将继续增长 [111] 问题4: 2024年EPS恢复到2022年水平的信心来源是什么 - 公司业务中受长期利好或周期性优势的部分,如外包业务、工业和多户住宅资产类别、项目管理和债务业务,预计到2024年将表现强劲 [41] - 2024年的指导或展望中未考虑任何重大资本配置或并购,若有相关行动,业绩将远超2022年水平 [79] 问题5: 2023年回购和并购的优先级如何,回购是否会与2022年相似 - 公司将持续评估回购和大型转型收购的可能性,并根据情况进行更新,目前展望中未包含相关内容,因为不确定其发展情况 [104] 问题6: 销售活动的潜在回升是受利率水平还是利率和利差稳定的影响 - 目前可能是利率稳定的影响,此外,工业和多户住宅物业基本面强劲,空置率低,租金有望上涨,卖家和买家都有交易意愿,随着一些有利因素的出现,交易活动有望增加 [106] 问题7: 英国住房市场是否有需求回升的迹象 - 未提及相关明确回复内容 问题8: 租赁业务战略如何因远程和混合工作的长期影响而改变,办公室租赁收入占比是多少 - 公司预计办公室租赁业务的下行压力将持续一段时间,已制定未来几年的计划,假设这种情况将持续,预计租赁业务收入中工业占比将高于办公室,且这种趋势不会改变 [26] - 办公室租赁收入占比略超50%,较2019年的近70%有所下降 [52] 问题9: 资本市场和租赁业务在下半年的回升对指导的影响有多大,是否是指导中的主要不确定性因素 - 主要是预计资本市场在第四季度会回升,若销售收入比预期低5%,全年EPS影响约为0.02美元;租赁业务方面,不依赖年底大幅反弹,但预计全年降幅较小,若租赁收入较预期下降5%,EPS变化约为3%,销售方面为2% [114] 问题10: 办公室业务的不确定性是否导致资源分配和组织架构的重新思考 - 公司在办公室业务的多个领域开展业务,包括开发、管理、销售和融资,已根据业务发展预期调整了业务规模和资本分配策略 [116] - 公司投资的Industrious预计将继续健康增长,有望成为公司业务的重要组成部分,预计租赁业务将如描述的那样发展,开发业务将主要集中在与优质租户的定制项目上,未来办公室融资业务也将有一定机会 [117][118] 问题11: 如何看待2023年自由现金流转化率 - 预计与2022年大致持平,约为75%,考虑到市场下滑导致奖金计提和支付时间不一致的因素,正常化后接近85%,预计2024年将达到更正常的增长环境下的85%左右 [122] 问题12: 目前人才保留情况如何 - 这种不确定的环境对公司有利,当市场不确定时,经纪人更倾向于选择能提供更好信息、更多客户资源、更强品牌和更有能力在低迷期投资的平台,公司在2023年和2024年将产生大量现金,能够继续投资业务,有助于保留和招聘人才 [123] 问题13: 如何看待2023年在建开发项目的情况 - 在建项目减少主要是由于部分预计在12个月内开工的项目推迟到12个月后,这些项目已转入项目管道,公司将继续评估在建项目组合,若有项目移出在建项目,不会影响2023年业绩,但会对2024年及以后产生影响 [125] 问题14: REI业务整体的投资管理和开发业务预计有多大的进一步减值风险 - 开发业务方面,预计今年不会有大幅减值,相关减值已包含在该业务的指导中,1月份开发业务已实现1亿美元的SOP,对该业务今年的表现有信心 [131] - 投资管理业务方面,预计今年有50亿美元的净资金流入,主要来自上市授权、基础设施和机会基金,同时预计AUM市场价值会略有下降,抵消部分净资金流入 [132]