财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收从2021年同期的2330万美元增长至2480万美元，同比增长6.7%；较2022年第二季度的2400万美元增长3.2% [15] - 若2022年第三季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.8万美元，达到2510万美元 [16] - 物业运营费用从第二季度的410万美元增至第三季度的430万美元，增长6.5% [17] - G&A从第二季度的360万美元增至第三季度的380万美元，增长4.2%；现金G&A费用从约140万美元降至130万美元 [18] - 利息费用从第二季度的280万美元增至第三季度的300万美元，增长9.9% [19] - 2022年第三季度资金运营（FFO）为1380万美元，与上一季度持平；摊薄后每股FFO为0.57美元，也与上一季度持平 [20] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第三季度为1540万美元，较2021年同期的1430万美元增长7.2%；摊薄后每股AFFO从2021年第三季度的0.59美元增至2022年第三季度的0.63美元，增长6.8% [21] - AFFO较第二季度的1500万美元增长2.5%；摊薄后每股AFFO从第二季度的0.62美元增至第三季度的0.63美元 [22] - 若第三季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约30.4万美元，达到1570万美元，摊薄后每股AFFO为0.64美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度收购两处总面积约11.42万平方英尺的物业，购买价格约1750万美元，物业100%出租，租期至2037年，预期年回报率约9% - 9.72% [10] - 公司目前有20处物业处于确定性购买协议中，预计总购买价格约7160万美元，预期回报率约9% - 10.17%，预计在2022年第四季度完成交易 [11] - 公司有五处物业的买卖协议已签署，预计总投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计在2023年及可能到2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度和银行关系为收购提供资金，并将适时利用ATM战略进入股票市场 [13] - 公司历史上保持极低的杠杆水平，预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到宏观环境疲软对与开发商合作的专业空间交易产生影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] - 公司预计入住率将继续上升，租赁业务前景乐观 [28] - 由于供应链问题，部分物业的建设和交付时间难以确定，导致收购交易推迟 [34] 其他重要信息 - 公司第三季度宣布将股息提高至每股0.445美元，相当于年化股息每股1.78美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司有五处物业正在进行重建或重大翻新，租户已确定，面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [9][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观环境疲软是否影响与开发商合作的专业空间交易倾向 - 公司表示尚未看到宏观环境疲软带来的影响，收购管道和租赁活动情况良好 [24] 问题2: 如何考虑为收购管道和预期收购提供资金以减少ATM债务或信贷额度 - 公司预计将杠杆率提高至债务与账面价值的30%左右，再利用ATM降低杠杆，银行愿意为收购提供资金 [25] 问题3: 哪些资产推动入住率季度环比提高50个基点，未来几个季度预计入住率还能提高多少 - 主要是医疗办公楼（MOBs），入住率提升是全投资组合和各类用途物业的普遍现象，预计入住率将继续上升 [28] 问题4: 目前资本化率面临多大上行压力，卖家是否愿意根据当前市场情况调整价格 - 第一、二季度市场情况异常，卖家对物业价格预期过高，交易困难；在利率上调75个基点后，市场恢复正常，卖家更愿意出售 [29] 问题5: 因炎热夏季导致的公用事业成本和物业税增加，是时间差问题还是无法获得补偿 - 大部分成本能获得补偿，比例超过80%，主要是时间差问题 [30] 问题6: 五处物业购买和销售协议的完成和入住时间推迟的原因，以及是否应预计时间更倾向于2023年下半年 - 推迟原因是供应链问题，如某些设备和材料的交付时间难以确定；最佳估计是2023年每季度完成一处，有一处推迟到2024年，但具体取决于供应链情况 [34][35] 问题7: 第四季度即将完成的收购项目，是单个交易还是多个投资组合，以及如何考虑小型资产的信贷问题 - 这些资产是公司多年来的主要投资类型，包括一组多物业和几个双物业交易，共八到九笔交易组成20处物业，均为医疗办公楼或医生诊所 [37] 问题8: 正在进行重建的五处物业的面积，以及是否计入当前入住率统计 - 面积约5 - 7万平方英尺，其租赁入住率已计入公司入住率数据 [40]