财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收从2021年同期的2140万美元增长至2350万美元，同比增长9.7%；2021年第四季度营收为2320万美元，环比增长1%；按2022年第一季度收购项目于季度首日完成的假设，总营收将额外增加13.2万美元，达到2360万美元 [15] - 物业运营费用从350万美元增至410万美元，环比增长15.7%，主要因物业税增加、季节性费用（如部分物业的除雪费用）及物业费用季度间正常波动；一般及行政费用从320万美元增至330万美元，环比增长5.1%，主要因递延薪酬费用增加 [16] - 利息费用从280万美元降至260万美元，降幅5.8%，原因是部分建设项目的利息费用资本化，以及第一季度比第四季度少两天利息 [17] - 2022年第一季度资金运营收益（FFO）从2021年同期的1260万美元增至1350万美元，同比增长7.4%；摊薄后每股FFO从2021年第一季度的0.54美元增至2022年第一季度的0.56美元，增幅3.7%；2021年第四季度FFO为1380万美元，环比下降1.7% [17][18] - 调整后资金运营收益（AFFO）从2021年第一季度的1330万美元增至2022年第一季度的1480万美元，同比增长11.4%；摊薄后每股AFFO从2021年第一季度的0.57美元增至2022年第一季度的0.61美元，增幅7%；2021年第四季度AFFO为1490万美元，环比下降0.5%，每股AFFO持平于0.61美元；按第一季度收购项目于季度首日完成的假设，AFFO将增加约7.3万美元，达到1490万美元 [18][19] - 公司宣布第一季度股息提高至每股普通股0.44美元，相当于年化股息每股1.76美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司有5处物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第一季度收购两处总面积约3万平方英尺的物业，收购价约580万美元，物业出租率约100%，租约至2028年，预期年回报率约9% - 9.51% [10] - 本季度签署了几份额外的买卖协议，目前已签署6处物业的收购协议，预计总投资1.41亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第二季度完成一处物业收购，其余5处将在2022年至2023年完成 [11] - 还有一份关于另外10处新物业、最高约6000万美元新投资的条款书，预计未来约24个月进行投资，相关客户已与一家私募股权公司达成协议并于上周获得资金 [12] - 公司仍有多处物业正在评估中，几份条款书涉及的物业预期回报率为9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用股权发售机制（ATM）战略性进入股权市场 [13] - 公司将坚持将杠杆率保持在资本基础的30% - 35%的长期目标，可能会略有提高，但不会大幅增加 [38] - 行业内HTA、HR和Welltower等公司有相关动态，但公司认为这些事件对医疗办公物业（MOB）整体市场没有普遍意义 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度运营繁忙，收购速度略有放缓，入住率仍在90%左右，租赁活动持续增加，公司对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [8][9] - 资产管理人员忙于控制费用，同时保持租户满意度，加权平均剩余租约期限相对稳定，略低于8年 [9] - 近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关，当收益率超过3%时，低资本化率的交易变得更困难，市场有所松动 [22] 其他重要信息 - 公司财报电话会议讨论的部分信息截至2022年5月4日，可能包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 会议将讨论公认会计原则（GAAP）和非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，两者的调节信息可在公司发布的财报中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购环境情况及未来季度收购量预期 - 收购速度放缓是多种因素导致，一方面收购管道中的资产优质，使公司更挑剔；另一方面过去几个季度经纪类和非公开市场交易的流量减少，可能与私募股权资金流入追逐医疗交易有关；近期交易流量有所突破，可能与利率上升有关；未来收购量受多种因素影响，包括供应链和天气等 [21][22] 问题2: 行业内HTA、HR和Welltower事件对MOB市场的影响 - 公司认为这些事件像一场戏剧，Welltower因规模大需进行大规模收购才能产生影响，这些事件对MOB整体市场没有普遍意义 [23][24] 问题3: 投资收益率利差变化原因及股价对股权使用的影响 - 收益率变化是特定交易的情况，不能解读为整体交易利润率收缩；尽管股价下跌使加权平均资本成本上升，但投资标准与加权平均资本成本仍有有利利差，公司不会因当前股价而回避喜欢的投资项目，不过股价更高时利差更宽 [26][27][28] 问题4: 公司一般及行政费用（G&A）的可扩展性 - 由于部分高管接近退休年龄，规则要求将股票在当前至退休期间摊销，而非按法定的8年归属期，这影响了G&A的非现金部分；仅看G&A的现金部分，相对于营收相对稳定或下降，预计非现金部分在未来一两年达到最高点后将趋于平稳或下降 [29][30][31] 问题5: 家庭透析对公司业务的影响 - 多数透析设施近年来开始引入家庭透析服务，但仍需要办公空间，未来几十年透析服务将从设施内逐渐转向家庭，但现有透析设施的需求不会减少；公司合作的运营商将家庭透析业务作为战略核心，与支付方合作制定最佳业务组合策略，公司对此感到兴奋 [32][33][34] 问题6: 收购积压增加的原因及1.4亿美元投资在2022年和2023年的分配情况 - 一处物业因供应链问题和检查员原因，厨房排气扇问题导致尚未完成收购，待获得完整许可后将尽快完成；预计2022年至少完成一处，可能完成两处，其余三四处将在2023年底前每季度完成一处，具体取决于天气和供应链情况 [37] 问题7: 公司综合资本成本及增加杠杆的意愿 - 公司将坚持杠杆率保持在资本基础30% - 35%的长期目标，可能会略有增加，但不会大幅提高；尽管股价如此，投资利差仍能保证盈利，公司不会因股价而回避投资；公司喜欢使用ATM机制，可战略性筹集资金，同时保持投资者习惯的杠杆水平，目前有1.4亿 - 1.5亿美元的循环信贷额度可用 [38][39]