财务数据和关键指标变化 - 2021年总营收9060万美元，较2020年的7570万美元增长19.7%；2021年第四季度总营收约2320万美元，较2020年同期的2010万美元增长15.5%，环比持平；若2021年第四季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加22.2万美元，达到2350万美元 [16] - 2021年物业运营费用从2020年的1360万美元增至1520万美元，增长11.3%；第四季度物业运营费用持平于350万美元；环比从第三季度的410万美元降至350万美元 [17] - 2021年G&A从2020年的880万美元增至1210万美元，增长38.2%；第四季度G&A从2020年的250万美元增至320万美元，增长26.9%，环比持平；2021年现金G&A从约400万美元增至494.8万美元，增长23.7%；第四季度现金G&A从约110万美元增至120万美元，增长5.9%，环比下降3.7% [18] - 2021年利息费用从2020年的860万美元增至1050万美元，增长22.3%，环比持平；全年净债务与总资本比率保守维持在30.9% [20] - 2021年净收入从2020年的1910万美元增至2250万美元，增长17.9%；第四季度净收入从2020年的520万美元增至610万美元，增长16.7%，环比增长14.2% [21] - 2021年第四季度FFO从2020年的1220万美元（摊薄后每股0.53美元）增至1380万美元（摊薄后每股0.57美元）；全年FFO从2020年的4500万美元（摊薄后每股2.03美元）增至5290万美元（摊薄后每股2.20美元），每股FFO增长8.4% [22] - 2021年第四季度AFFO从2020年的1290万美元（摊薄后每股0.56美元）增至1490万美元（摊薄后每股0.61美元）；全年AFFO从2020年的4660万美元（摊薄后每股2.10美元）增至5650万美元（摊薄后每股2.35美元），每股AFFO增长11.9%；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约14.5万美元，达到1500万美元，第四季度AFFO增至每股0.62美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购3处物业，总面积约5.5万平方英尺，购买价格约980万美元，物业出租率约94%，租约至2030年，预期年回报率约9.3% - 9.99% [10] - 全年收购13处物业，总面积约32.9万平方英尺，购买价格约8840万美元，整体出租率约98.3%，租约至2036年，预期年回报率约9.03% - 10.83%；2021年还投资1440万美元于应收票据，预期回报率约12%，全年总投资达1.027亿美元 [11] - 公司有3处物业处于确定性购买协议中，预计总价约1170万美元，预期回报率约9.01% - 9.36%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易；还有4处物业在完工并入住后收购，预计总投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年上半年完成一处收购，另外3处2022 - 2023年完成 [12][13] - 公司仍有一份10处新物业的意向书，预计新投资达6000万美元，预计未来约24个月完成投资；还有多处物业在审查中，部分物业意向书预期回报率9% - 10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计信贷额度足以支持收购，并将继续适时利用ATM策略性进入股权市场 [14] - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平 [27] - 公司致力于管理投资组合收益率与加权平均资本成本之间的差异，追求FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度运营繁忙，收购略有放缓；有5处物业正在进行重建或重大翻新，完工后将有长期租户入驻 [8] - 公司入住率超过90%，租赁活动增加，对医疗服务提供商的活动感到鼓舞；加权平均剩余租约期限稳定在略低于8年 [9] - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣 [40] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息提高至每股0.4375美元，相当于年化股息每股1.75美元，自IPO以来每季度都提高股息 [14] - 公司与透析实体的战略合作仍处于意向书阶段，对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与透析实体的战略合作需满足什么条件才能达成最终合同，是否接近完成 - 对方正在进行私募股权融资，预计第一季度末完成，之后有望确定具体物业 [26] 问题2: 公司资产负债表保守，今年是否考虑增加债务，偏好的杠杆指标是多少 - 公司长期偏好的债务与资本比率在30% - 35%之间，目前处于较低水平，去年已增加5000万美元定期贷款，第四季度未通过ATM进入股权市场，未来仍希望维持在该范围内 [27] 问题3: 通胀是否会加速市场租金增长或续约租金增长 - 公司医疗物业在一定程度上免受通胀影响，多数物业租金调整并非基于通胀，续约时还需考虑医疗服务提供商面临的劳动力成本和供应链成本压力；不过也看到一些CPI增长，但有上限和下限限制 [30][31] 问题4: 公司自IPO以来增长显著，但目标仍在1.25亿美元左右，是否考虑增加投资规模 - 公司成本资本大幅下降，可在较低投资规模下实现更高利润率和FFO增长率；公司致力于管理FFO和AFFO增长，认为当前业务计划可实现高于医疗REIT平均水平的增长，不急于大幅增加投资规模；现有投资组合在翻新、重建和续租过程中还有很大盈利空间 [33][34][36] 问题5: 计划以9400万美元收购的4处物业情况如何，是否大小相近，预计何时完成收购 - 4处物业大小基本相同，是公司某客户的物业，该客户是一家住院康复医院运营商，采用西南航空模式，旗下设施布局和装饰相似；目前这些物业正在建设中，第一处因供应链问题进度放缓，另外两处进展较好；预计第一处今年上半年在辛辛那提完成收购，另外两处位于德克萨斯州 [38][39] 问题6: 公司全年入住率达90%，是否可持续，2022年是否会下降 - 公司希望入住率继续提高，目前看到很多租赁活动和医疗服务提供商的兴趣，有多个大面积物业正在进行重要谈判和租户改善定价等工作 [40] 问题7: 是否预计未来12个月资本成本增加，是否会影响投资策略 - 公司预计利率会上升，但在资本成本中占比较小，认为在近期至中期可较好维持投资组合收益率与资本成本之间的差距；目前投资组合收益率超过9%，加权平均资本成本约5.25% - 5.5%，除非资本成本大幅上升，否则不会对公司产生重大影响，若有影响，预计届时资本化率也会上升 [43][44] 问题8: 公司入住率达90%，续约率情况如何，近期趋势怎样 - 公司续约率基本一直维持在90%，目前仍保持该水平，且第四季度不仅续约情况良好，现有租户还有扩张情况 [46] 问题9: 续约时租金平均涨幅是多少 - 公司一般在续约时将租金涨幅控制在1% - 3%之间，以维护与医疗服务提供商的关系 [47] 问题10: G&A增加部分是由于新摊销计划，该计划是否适用于全年四个季度，对2022年现金和股票G&A有何指导 - 非现金摊销按季度逐步增加，预计未来2.5年左右INEOS摊销完成后将度过高峰期；公司认为现金指标更重要，从现金基础看，G&A占收入的百分比在过去三个季度呈下降趋势，预计非现金G&A将继续增加，直至度过高峰期 [48] 问题11: 第三季度新闻稿称第四季度已收购一处350万美元物业，另有1200万美元物业待完成收购，但实际收购规模较小，是时间问题还是有协议物业未能完成交易 - 有一处物业在尽职调查中发现租户问题，现有业主已驱逐该租户并表示有新租户，但公司需确认新租户质量才会完成收购，若能签订租约，将快速完成交易，否则不会收购，且不完成收购无成本 [52][53] 问题12: 公司有部分物业租户购买选择权已可行使，预计情况如何，是否会有物业被赎回 - 截至12月31日有8.7处（表述可能有误），第一季度已协商取消3处，目前仅剩4处，预计这些选择权不会被行使，但不排除意外情况 [54] 问题13: 协商取消购买选择权是什么意思 - 公司签署租约修正案，取消了租户的购买选择权 [55] 问题14: 开场提到运营成本压力，但财务官称运营费用持平，运营成本压力是否主要由租户承担，除空置率外是否还有其他通胀导致的成本泄漏 - 公司投资组合中有10%的空置率，这部分运营成本不由租户承担；此外，收购的物业中有少量改良毛租约或毛租约，可能存在一定关联 [58]