财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收从2020年同期的1830万美元增长至2270万美元，同比增长24.1%；2021年第一季度营收为2140万美元，环比增长6%；若2021年第二季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加21.6万美元，达到2290万美元 [13] - 物业运营费用从第一季度的370万美元增至380万美元，增长3%；G&A费用第二季度维持在290万美元不变；利息费用从220万美元增至270万美元，增长22.7%，主要因近期再融资新增7500万美元定期贷款借款的全季度影响 [14] - 2021年第二季度资金运营（FFO）从2020年同期的1100万美元增至1330万美元，同比增长20.9%；摊薄后每股FFO从0.51美元增至0.56美元，增长9.8%；2021年第一季度FFO为1260万美元，环比增长5.7% [15] - 2021年第二季度调整后资金运营（AFFO）为1390万美元，较2020年同期的1140万美元增长22.7%；摊薄后每股AFFO从0.52美元增至0.58美元，增长11.5%；2021年第一季度AFFO为1330万美元，环比增长4.6%；若第二季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约15.1万美元，达到1410万美元，摊薄后每股AFFO增至0.59美元 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度通过ATM计划发行247964股股票，平均每股售价48.87美元，净收益约1190万美元，当前股权收益率约3.59% [6] - 第二季度收购2处物业，总面积约7.7万平方英尺，收购价约950万美元，出租率约90%，租约至2028年，预期年回报率约9.34% - 9.97% [7] - 截至8月3日，本季度收购1处物业，面积1.44万平方英尺，收购价约370万美元，收购时出租率100%，租约至2026年，预期年回报率9.37% [8] - 有2处物业已签订确定性购买协议，预计收购价约850万美元，预期回报率约9.0% - 9.3%，公司正在进行尽职调查，预计第三季度完成交易 [8][9] - 已签订4处物业的确定性买卖协议，预计投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计最早第四季度完成一处物业交易，多数可能在2022年第一季度，其余3处将在2022 - 2023年完成 [9] - 有2处物业已签订条款书，预计收购价约930万美元，预计在第三或第四季度完成交易 [9] - 已与客户就另外10处新物业签订条款书，预计投资约6000万美元，预计在未来约24个月内完成投资 [10] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用ATM计划战略性进入股票市场 [11] - 公司专注于开发客户，与客户达成双赢局面，预计大部分收购将与客户合作完成，其余通过其他物业填补 [24] - 公司有整体多元化指导方针，主要针对MSA层面，而非州层面 [28] - 公司正在拓展多个领域，包括与透析公司建立合作关系、参与住院康复设施市场、关注行为健康领域、看好医生和MOB空间以及与合适的ASC运营商合作的领域等 [19][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营和收购表现良好，租赁活动有所增加，入住率略有上升，管理层对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [5][11] - 管理层认为Delta变种不会对业务造成太大影响，运营已基本恢复到疫情前水平，甚至可能更好 [25] - 管理层对租赁市场现状感到满意，过去6个月现有和空置空间的租赁活动显著增加，希望今年后6个月情况会非常好 [27] 其他重要信息 - 公司宣布第二季度股息提高至每股0.4325美元，相当于年化股息每股1.73美元，自IPO以来每个季度都提高了股息 [12] - 公司加权平均剩余租约期限相对稳定，略超过8年 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与透析公司的交易结构及吸引力 - 公司将进行建设融资，购买土地或现有建筑并资助建设或翻新，租户承担完工和运营风险；对租户而言，与公司合作可简化融资流程，更快实现目标，提高内部收益率，是双赢局面 [19][20] 问题2: G&A费用下半年情况 - 第二季度G&A费用水平可能是一个较好的运行率，虽现金和非现金部分的比例可能会有所变化，但总体较为稳定 [21] 问题3: 市场定价对公司的影响及长期维持9%回报率的看法 - 目前公司能够维持回报率，市场与过去6年相比变化不大，公司通过开发客户，预计大部分收购与客户合作完成，有信心维持投资回报率 [24] 问题4: 运营商对Delta变种的看法 - 管理层未与资产管理团队讨论此事，但运营已基本恢复到疫情前水平，甚至更好，认为Delta变种不会导致业务大幅放缓，且可能会迅速消退 [25] 问题5: 未来几年租约到期物业的处理流程和租金续约展望 - 很多租户要求提前续约，公司正在处理2022 - 2024年到期租约的续约事宜；疫情后租户更关注租赁条款，希望锁定长期租约；过去6个月租赁活动显著增加，希望今年后6个月情况会非常好 [27] 问题6: 投资组合地域集中的原因及未来收购展望 - 公司多元化指导方针针对MSA层面，非州层面；德州因地域大、伊利诺伊州因有大型CON物业，所以有一定集中；佛罗里达州是医疗保健的好地方；未来投资组合可能与过去相似 [28] 问题7: 目前某些资产类型的机会及投资管道情况 - 公司正在与新的创业公司合作，已签订4处住院康复设施的买卖协议，未来18 - 24个月预计有1亿美元的相关投资；行为健康领域虽拒绝了大部分项目，但该领域在增长，报销情况有所改善；看好医生和MOB空间以及与合适的ASC运营商合作的领域；透析、眼科护理、皮肤科、门诊成像等领域也有机会，但需要找到合适的合作伙伴 [29][30] 问题8: AFFO派息率与REIT最低派息水平的距离及股息增长计划 - 公司距离REIT最低派息水平还很远；董事会正在讨论股息问题，希望确保增加股息后能够维持，预计2022年可能会有股息增加，但最终由董事会决定 [31][32]