财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度营收从2019年第四季度的1680万美元增长至1790万美元，环比增长6.6%；与2019年同期的1340万美元相比，同比增长33.4%；若将第一季度收购项目按季度首日完成计算，总营收将增加超83.8万美元，达到约1880万美元 [16][17] - 物业运营费用从2019年第四季度的284万美元增至334.3万美元，环比增长17.7%，主要因新物业收购、物业税、季节性增加及物业费用正常波动 [18] - 一般及行政费用（G&A）小幅增加6.6万美元，主要因薪酬和专业费用增加；G&A中现金与非现金费用比例在48% - 52%之间波动，G&A占营收比例在12% - 13%之间，较为稳定 [19][58][59] - 利息费用从2019年第四季度的251.3万美元降至224.9万美元，减少26.4万美元，与ATM计划净收益及季度收购后端加载性质有关 [19] - 净收入从2019年第四季度的221.3万美元增至410万美元；调整2019年第四季度一次性非现金所得税费用142.1万美元后，净收入为363.4万美元，调整后环比增长约12.8% [20] - 2020年第一季度运营资金（FFO）从2019年第四季度的950万美元增至1020万美元，摊薄后每股从0.47美元增至0.48美元，环比增长7.7%；调整后运营资金（AFFO）为1040万美元，摊薄后每股0.49美元，2019年第四季度为990万美元，摊薄后每股0.49美元；若第一季度收购项目按季度首日完成，AFFO将增加约47万美元，达到1080万美元，摊薄后每股增至0.51美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度通过ATM计划发行610,786股股票，平均毛销售价近45美元/股，净收益约2690万美元，当前股权收益率约3.79% [10] - 第一季度收购6处物业，总面积约12.2万平方英尺，购买价约3700万美元，出租率约98.2%，租约至2035年，预期年回报率9.1% - 11%；已收购1处物业，面积约1万平方英尺，购买价约390万美元，承诺提供150万美元租户改进，出租率100%，租约至2035年，预期年回报率约9.5% [11] - 公司有4处物业处于确定性购买协议中，预计总购买价约990万美元，预期总回报率约9.05% - 9.24%，预计第二季度完成交易；还有3处物业处于确定性买卖协议中，完成并入住后收购，预计总投资6800万美元，预期回报率约9.5% - 11%，预计2021年年中完成交易 [12][13] - 第一季度入住率略有下降，租赁活动因新冠疫情挑战有所减弱；通过新租约、续租约和收购，加权平均剩余租约期限增至约7.9年 [14] - 宣布第一季度股息提高至每股普通股0.42美元，相当于年化股息每股1.68美元，自IPO以来每季度都提高股息 [14] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够的循环信贷额度为收购提供资金，并将继续机会性地利用ATM计划战略性进入股权市场 [13] - 公司认为随着时间推移，医生和私募股权公司等对医生持有房地产的看法可能改变，这将对公司业务产生影响，但不会一蹴而就；公司不寻求收购困境资产 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多医疗保健提供商受新冠疫情影响，部分未接待患者，部分选择性手术或患者就诊数量减少，部分影响有限或现金流改善；公司已与约7家租户达成延期协议，占年化租金约0.25%，正在与约30家租户协商延期协议，占年化租金2.34%，希望这是高峰 [7][8] - 公司应收账款状况比以往任何时候都好，资产管理团队在新冠疫情期间表现出色，帮助租户获得近500万美元资金；公司租户多元化战略发挥作用，地理多元化也有益，受影响较大的是小空间用途租户，占整体投资组合比例小 [9][29][32] - 公司预计租户不会全部停业，部分地区已开始重新开放；目前未看到收购困境卖家资产的情况，预计不会成为重大问题；认为现在判断资本回报率变化还为时过早，预计不会有重大变动；新冠疫情对续租影响不大，大部分医生会续租，但空置空间租赁困难 [34][36][40][41] - 高地医院预包装破产申请于3月29日提交，预计二季度末或三季度初出售给新运营商，公司提供短期融资，预计7月31日到期，回报率10%，不认为会对财务产生重大影响 [15][44] 其他重要信息 - 会议讨论的部分信息基于2020年5月6日，可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述，除非法律要求 [2] - 会议将讨论GAAP和非GAAP财务指标，两者的对账信息可在公司收益报告中查看，报告已发布在公司网站 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 正在协商延期的30家租户（占年化租金2.3%）数量是否会在5月增加 - 公司表示难以确定，希望这是高峰，部分租户已因获得PPP资金而无需延期，租户最晚6月重新开业，部分5月开业，需观察5月情况 [23] 问题2: 除已宣布的收购项目外，收购管道的交易流量如何，以及预计2021年完成的3处物业的交易时间 - 公司预计一处可能在今年四季度完成，一处在明年一季度，一处在明年二季度；本周已发出约4处总价1400 - 1600万美元物业的条款书，认为新冠疫情不会严重影响交易流量 [25][26] 问题3: 为何只有不到3%的租户在协商租金延期，是否预计会增加 - 公司认为多元化战略发挥作用，投资组合中行为健康、住院康复、透析中心和癌症中心等受疫情影响小或需求增加；资产管理团队帮助租户获取政府项目资金；受影响较大的是小空间用途租户，占比小；地理多元化也有益，公司物业多在郊区非城市核心区域 [29][30][32] 问题4: 对于已关闭的选择性手术租户，是否预计全部重新开业 - 公司表示目前预计租户不会全部停业，部分地区已开始重新开放 [34] 问题5: 今年剩余时间的收购预期，是否有特定产品类型或困境卖家出现 - 公司不寻求困境卖家资产，认为不会是重大问题；预计医生和私募股权公司等对医生持有房地产的看法会改变，这将对公司业务产生影响，但不会一蹴而就 [36][37] 问题6: 过去一两个月利率变化和人们远离房地产是否导致资本回报率上升 - 公司认为现在判断还为时过早，预计不会有重大变动，可能会将资本回报率提高25 - 50个基点 [40] 问题7: 新冠疫情是否改变公司对2020年到期租约的续租能力和租金定价的看法 - 公司表示续租方面影响不大，大部分医生会续租，因租赁目前不在他们的优先事项列表中；但空置空间租赁困难 [41] 问题8: 高地医院破产融资的条款如何，若拖延是否会延期 - 融资期限很短，预计7月31日到期，回报率10%；预计不会拖延很久，销售流程已预先安排好，目前现金流良好，不认为会对财务产生重大影响；虽不排除延期可能，但预计不会有大量资金未收回 [44][46] 问题9: 公司在当前股价30 - 40美元区间发行股权的积极性如何，优先股是否更具吸引力 - 公司认为当前股价下仍可进行增值交易，股票隐含资本回报率可能低于5%，而投资回报率为9%；将ATM计划视为反向平均成本法，只要在合适区间就会用于管理资产负债表和控制杠杆率 [50] 问题10: 租户未来运营的额外费用有多高，会如何影响运营 - 公司认为额外费用不会是压倒性问题，可通过一些方式解决，如让患者在车内等待短信通知；额外费用可能占成本的1% - 2%，因公司没有老年住房、疗养院和急性护理医院等物业 [52][54] 问题11: 公司投资组合目前的开业比例，是否较月初有所改善 - 公司表示完全关闭的可能只有两三家手术中心和一些医疗办公楼、单租户急症护理设施，整体关闭比例很小 [56] 问题12: 除PPP外，是否有其他政府项目帮助租户，这是否是租金延期请求低的原因 - 公司表示租户还利用了《关怀法案》的其他项目，如医疗保险支付，若租户去年有医疗保险收入，会获得6.6%的款项存入银行账户，这对租户来说较为可观 [57] 问题13: 新披露的G&A中现金与股票补偿的比例，是否是典型的季度关系，是否会持续 - 公司表示查看补充材料第7页可看到过去约八个季度的比例关系，季度间波动大致在48% - 52%之间，预计不会有显著变化；G&A占营收比例在12% - 13%之间，较为稳定 [58][59]