财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总营收约1680万美元，2018年同期为1220万美元，同比增长38%；2019年全年总营收6080万美元，2018年为4860万美元，同比增长25.3% [18] - 2019年第四季度物业运营费用（POE）从2018年的240万美元增至280万美元，约增长16%；全年POE从2018年的990万美元增至2019年的1220万美元，增长约23% [19] - 2019年第四季度G&A从2018年的150万美元增至210万美元；全年G&A从2018年的560万美元增至770万美元，约增长37% [20] - 2019年第四季度净收入为221.3万美元，2018年同期净亏损188.5万美元；2019年全年净收入为840万美元，2018年为440万美元 [21] - 2019年第四季度资金运营（FFO）增至950万美元，摊薄后每股0.47美元，2018年同期为660万美元，摊薄后每股0.37美元 [21] - 2019年第四季度调整后资金运营（AFFO）为990万美元，摊薄后每股0.49美元，2018年同期为720万美元，摊薄后每股0.41美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度通过ATM计划出售1352985股股票，平均每股售价45.73美元，净收益约6060万美元，当前股权收益率约3.63%；2019年全年通过ATM计划出售2674347股普通股，平均每股售价42.84美元，净收益约1.123亿美元 [6][7] - 2019年第四季度收购7处房产，总面积约11.3万平方英尺，收购价约3480万美元，这些房产100%已出租，租约至2034年，预期年回报率9.23% - 11%；2019年全年收购15处房产，总收购价约1.52亿美元，房产出租率约99.5%，租约到期至2034年 [7][8] - 2020年第一季度已收购3处房产，总面积约5.6万平方英尺，收购价约1170万美元，房产出租率约96.1%，租约至2026年，预期年回报率9.1% - 9.5% [8] - 公司有2处房产已达成最终购买协议，预计总购买价约630万美元，预期总回报率约9.4% - 9.9%，预计第一季度完成交易 [8] - 公司有4处房产已达成最终买卖协议，预计总投资7340万美元，预期回报率约9.5% - 11%，预计2020年第一季度完成其中一处投资约1900万美元，回报率约11%，其余预计2020年第三季度至2021年第一季度完成 [9] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2020 - 2021年每年完成1.2亿 - 1.5亿美元的收购交易，认为当前资本成本下投资房产可获可观回报，无需改变策略 [24] - 公司交易机会数量基本稳定，业务重点向专业行为医疗领域转移，如自闭症治疗等，同时康复和医生办公室业务机会仍较多 [25] - 公司将保持资产负债表简单，维持低杠杆率，预计不会有重大融资方式变化，将继续通过ATM计划适时进入股权市场 [39][41] - 公司长期目标是将债务与股权比例控制在40%以内，股权占资本结构的65% - 70%，债务占30% - 35%；短期内，债务占比可能降至20% - 25% [60] - 公司注重建立战略合作伙伴关系以获取长期租赁的新产品，目前有多项相关讨论正在进行，希望未来几个季度有所进展 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为第四季度入住率略有上升，租赁业务活跃，预计未来几个季度入住率将继续提高，通过新租约、续租和收购，公司加权平均剩余租约期限维持在约7.7年 [11] - 公司宣布第三季度股息提高至每股0.4175美元，年化股息为每股1.67美元，自IPO以来每季度都提高股息，支付此次股息后，约4.5年运营中支付股息近1.2亿美元，基本返还了IPO融资额 [12] - 高地医院即将进行预包装破产以加速和促进执照转让，预计出售给新运营商，公司预计该医院现金流不变，虽有不确定性，但认为已尽力处理 [13] - 公司认为若冠状病毒在美国广泛传播，医疗系统使用量将略有上升，对公司总体有利，已与租户讨论应对措施，租户有应对计划 [55] - 公司认为无论哪位候选人当选总统，实施全民医疗的可能性极小；若实施，医疗系统利用率可能略有上升，医生和供应商净收入可能略有下降，但对租金和房地产利用率影响不大 [57][58] 其他重要信息 - 公司即将在网站投资者关系板块添加ESG指南和政策相关内容 [16] - 公司达到大型加速申报公司地位，需进行财务报告内部控制审计（ICFR），团队已完成合规工作 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司未宣布的收购管道规模及2020年收购量指引 - 公司预计2020 - 2021年每年完成1.2亿 - 1.5亿美元的收购交易，认为当前资本成本下投资房产可获可观回报，无需改变策略 [24] 问题2: 2020年交易流速及特定物业类型机会情况 - 公司交易机会数量基本稳定，业务重点向专业行为医疗领域转移，如自闭症治疗等，同时康复和医生办公室业务机会仍较多 [25] 问题3: 随着10年期国债收益率下降，公司对收益率的预期 - 公司认为多数医生不关注10年期国债收益率，出售房产的决策基于其他指标，因此公司有信心继续投资并维持当前利润率 [27] 问题4: 4处待收购房产是否为定制建造，租金起算时间及是否有免租期，未来2 - 3年租约到期情况 - 4处房产为全新定制建造，由3家不同医疗服务提供商使用；房产为单租户，交易完成即开始计租，无免租期；未来2 - 3年约15%租约到期，预计约1.5 - 2万平方英尺房产会空置，但入住率将保持在90%左右 [30][31][32] 问题5: 2020年G&A增长预期及是否需增加人员 - 2019年G&A增长主要因满足SEC 404要求产生额外成本，2020年这些成本不再存在；G&A占收入比例将继续下降，不会有大幅增长；G&A占收入比例合理范围为11% - 13% [33][34] 问题6: 今年到期租约的续租租金预期 - 公司预计续租租金无显著变化，有上升趋势，约为每年1% - 2%，新出租房产租金与原租金持平或略高 [37] 问题7: 收购机会的医疗细分领域和地理位置 - 收购机会涉及住院康复、急性护理、透析等领域；未披露地理位置信息 [38] 问题8: 公司是否会有新的无担保融资形式 - 公司认为保持资产负债表简单是优势，预计不会有重大融资方式变化，将继续通过ATM计划适时进入股权市场 [39][41] 问题9: 高地医院破产进程是否符合预期，是否需提供融资及原因 - 高地医院破产进程比预期长，但结果预计不变；可能需提供最多250万美元融资以帮助其走出破产，新运营商希望远离旧问题，公司提供过桥融资可获9%回报，且有资产担保 [44][45][47] 问题10: 公司披露CEO薪酬比例的原因及是否有来自ISS、Glass Lewis的反馈 - 披露CEO薪酬比例是因公司为大型加速申报公司，需在代理文件中披露；公司对自身和员工薪酬方式感到自豪，希望更多披露以让相关机构更好理解公司做法，符合ESG理念 [49][51] 问题11: 冠状病毒对公司的影响及应对措施 - 公司认为冠状病毒若在美国传播，医疗系统使用量将略有上升，对公司总体有利；已与租户讨论应对措施，租户有应对计划 [55] 问题12: 伯尼·桑德斯当选总统并推动全民医疗对公司的影响 - 无论哪位候选人当选总统，实施全民医疗的可能性极小；若实施，医疗系统利用率可能略有上升，医生和供应商净收入可能略有下降，但对租金和房地产利用率影响不大 [57][58] 问题13: 公司对股权和债务比例及杠杆水平的看法，是否会增加ATM计划使用 - 公司长期目标是将债务与股权比例控制在40%以内，股权占资本结构的65% - 70%，债务占30% - 35%；短期内，债务占比可能降至20% - 25%；公司将根据情况适时使用ATM计划 [60][61] 问题14: 公司在建立战略合作伙伴关系方面的进展及是否为重点 - 建立战略合作伙伴关系是公司重点，目前有多项相关讨论正在进行，希望未来几个季度有所进展 [62] 问题15: 本季度在德克萨斯州坦普尔的1900万美元大型收购是否为战略合作伙伴关系管道项目及竞争情况 - 该收购是战略合作伙伴关系管道项目 [63] 问题16: 2020年收购现有产品和新建产品的比例 - 2020年收购现有产品和新建产品比例约为50 - 50 [64] 问题17: 公司认为最有吸引力的投资市场 - 公司不按地理位置选择投资市场，而是选择运营商，目标是低成本运营环境，如手术中心、外科医院、住院康复等 [65] 问题18: 除高地医院外是否有其他租户在内部观察名单上 - 有一个租户正在解决一些问题，但公司对其有信心，该租户正常支付租金 [66]