财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收1340万美元，2018年同期为1140万美元 [18] - 2019年第一季度总费用约1010万美元，2018年同期为850万美元 [19] - 2019年第一季度净收入145万美元，2018年同期为187.2万美元 [20] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为670万美元，由净收入加530万美元折旧和摊销组成 [20] - 2019年第一季度调整后资金运营（AFFO）超720万美元或每股摊薄0.40美元，2018年同期略低于700万美元或每股0.39美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资组合出租率为88.9% [18] - 第一季度通过ATM计划发行143,600股普通股，平均每股毛售价33.57美元，净收益约470万美元，当前股权收益率约4.96% [12] - 第一季度收购2处房产，总面积约83,000平方英尺，购买价格约3270万美元，预计年回报率9% - 9.27%；本季度已收购1处房产，总面积约81,000平方英尺，购买价格约2700万美元，预计年回报率9.39% [14] - 还有4处房产处于明确的买卖协议中，预计总投资7600万美元，预期回报率高达11% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用ATM计划战略性进入股票市场，同时利用循环信贷额度为收购提供资金 [16] - 公司注重多元化，按行业细分和物业类型进行多元化投资，并打算在未来保持这种多元化 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为租赁业务活跃，预计未来几个季度入住率将开始上升 [16] - 对于Highlands医院，预计新运营商带来的现金流与旧运营商基本相同，但存在各种不确定性 [9][10] 其他重要信息 - 公司正在将Highlands医院过渡给新运营商，新运营商已签署资产购买协议和管理协议，正在准备许可证转让等事宜，公司与新运营商签订的租约有待许可证转让条件达成 [9] - 第一季度Highlands医院对FFO造成0.02 - 0.03美元的拖累，原因是未收取1月份租金且专业费用大幅增加 [11] - 公司宣布第一季度股息提高至每股普通股0.41美元，相当于年化股息每股1.64美元，自IPO以来每个季度都提高了股息 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7600万美元收购项目的时间安排及是否有其他类似投资机会 - 预计未来几个季度，第三季度1处，第四季度2处，明年第一季度1处；公司与现有合作伙伴就更多此类物业进行了讨论，并与其他运营商展开了相关讨论 [23][25] 问题2: 一般行政费用（G&A）的运行率及后续招聘计划 - 公司今年将再招聘几人，第一季度费用包含大量额外专业费用，扣除10万美元后逐步增加可能是一个不错的参考数字；部分新员工选择以股票形式获取薪酬，第一年有缓冲作用 [26][27] 问题3: 哪种医疗物业类型提供最佳风险调整回报 - 难以从物业类型判断，各类物业都有不错回报，目前医生诊所类400 - 800万美元的物业能以9%及以上的资本化率非公开市场收购；公司倾向与运营商采用项目式合作，注重多元化投资 [29] 问题4: ATM计划能否提供足够股权用于未来12个月的收购 - 公司对ATM计划还在摸索，不确定是否足够，可能在第三或第四季度进行小额隔夜交易，尽量避免大规模后续发行，以免股价受挫 [30][31] 问题5: 第一季度租赁到期情况、第二季度租赁谈判情况及租金和入住率趋势 - 公司租赁讨论进展良好，租赁计划覆盖未来4个季度；租赁滚动率从IPO时的25% - 26%降至未来几年的10%左右；整体租金水平相对市场，预计无显著增减 [34][35][36] 问题6: Highlands医院欠租总额、收回时间及后续法律或会计费用情况 - 欠租总额约80 - 100万美元，其中50 - 60万美元来自第四季度，1月份为30万美元；收回时间取决于许可证转让和协议结构，预计在未来12个月内，但不确定；后续仍有法律费用，但预计远低于第一季度 [38][41] 问题7: Highlands医院向新运营商过渡是否有风险，能否在今年下半年完成 - 医疗收购存在不确定性，虽目前一切进展有序，但不能保证在特定时间完成，如有变化会告知 [40] 问题8: 去年重组医院今年偿还2300万美元贷款的可能性 - 该医院仍按计划推进，目前还款正常且提前偿还了部分本金，EBITDA表现良好；预计第三季度有进展，但不确定最终是否偿还 [42][43] 问题9: 投资组合中11%空置率集中在哪些资产，租赁或处置情况如何 - 最大一处空置占整体空置率2% - 3%，是破产收回的建筑，虽空置但有收益，租赁后将增加额外收入；休斯顿一处房产曾有空置，现已安排好，年底预计100%出租；还有几处小面积物业有租赁活动，预计今年能看到租赁成果 [46][47][48] 问题10: 是否有资产计划出售 - 有一处资产收到报价，但比期望售价低10 - 20万美元 [49] 问题11: 租户集中度情况，是否有租户占比上限 - 公司投资指南限制单一租户占比不超过20%，目前Kindred占比9%，涉及两个不同市场和不同类型资产，公司目前不会再收购Kindred的设施，直到规模进一步扩大 [50][51] 问题12: ATM计划的股票流动性是否限制快速融资能力 - 公司未进行过极限测试，不确定能在一个季度内快速筹集多少资金；第一季度筹集约500万美元，未收到反馈认为过度依赖ATM；目前不打算一个季度筹集3000万美元 [53][54] 问题13: 公司希望保持的杠杆率范围及年底情况 - 公司内部杠杆债务与账面资本上限为40%，长期目标是30% - 35%，目前处于30% - 40%区间，将通过ATM计划管理杠杆率，不会超过40% [56] 问题14: 除Highlands外是否有其他租户问题 - 除佛罗里达州一处10,000平方英尺租户租金拖欠外，无其他重大租户问题 [57] 问题15: Highlands医院与新租户的租约期限 - 租约期限为15年 [58] 问题16: 11%资本化率收购资产的情况下，运营商为何不寻求更好融资或更低资本化率 - 这是公司的项目式合作模式，银行提供建设融资，公司采用相同尽职调查等流程，为运营商节省前期现金和时间；运营商通过这种方式能更快实现业务增长目标，提高内部收益率；最终成本计入收购方的收购成本，公司也能获得较大收益 [59][61][62] 问题17: 运营商在开发过程中投入自有资金的比例 - 运营商投入自有资金比例为25% [64]