财务数据和关键指标变化 - 二季度公司将综合投资组合杠杆率从3月底的5倍降至6月底的4.4倍，期末资产负债表上有9400万美元无限制现金 [10] - 二季度核心收益为每股0.47美元；截至6月30日，每股账面价值为13.41美元，较3月31日下降2.3%，若剔除股票股息影响，二季度账面价值基本持平；年初至今，每股账面价值下降略低于23% [11][12] - 二季度GAAP普通股股东净亏损为1240万美元，即每股0.73美元；综合收益为310万美元，即每股0.18美元；核心收益为790万美元，即每股0.47美元 [25] - 二季度运营费用为340万美元；6月18日，公司宣布2020年二季度股息为每股0.27美元，于7月28日以现金支付；同时宣布A类和B类优先股股息，分别于7月15日支付 [29] - 7月底公司每股账面价值较之前下降约1% - 2% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 服务相关投资方面，季度末全额抵押贷款服务权（MSR）未偿还本金余额约240亿美元，市值约1.77亿美元，占股权资本约37%，占可投资资产（不含现金）约10%；RMBS投资组合占股权约39%，较上一季度略有下降，占可投资资产（不含现金）约90% [19] - 二季度常规和政府MSR的有条件提前还款率（CPR）分别约为38%和28%，RMBS投资组合三个月加权平均CPR约为13.7%，均较上一季度有所上升 [20] - 截至6月30日，RMBS投资组合规模约15亿美元；二季度RMBS净息差从一季度的1.25%提升至1.64%，回购成本从1.62%降至0.39% [21][22] - 二季度末，RMBS投资组合中30年期证券占比从3月31日的93%增至95% [22] - 二季度末，综合投资组合杠杆率约为4.4倍，较上一季度的5倍有所下降；投资组合久期缺口为正0.19年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度利差部门市场有所改善，流动性回归，利差因美联储政策收紧 [17] - 截至7月底，活跃的贷款延期还款率略低于8%，约30%的借款人在7月前已还清所有到期款项 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于现有RMBS和MSR投资组合，认为这两类资产能为投资者带来可观回报，并在多种利率情景下有效对冲账面价值 [9] - 二季度公司出售了吉利美MSR投资组合，因其自购买后未增长，且当前抵押品特征和预期未来表现不佳 [13] - 进入2020年下半年，公司将保持谨慎，等待经济复苏更明确信号；认为当前MSR具有吸引力，若符合风险回报标准，将通过完整计划进行选择性投资 [16] - 公司会根据市场情况调整投资组合定位，降低杠杆并保持高现金水平；持续评估和调整投资组合 [17][23] - 与其他混合房地产投资信托基金（REIT）相比，公司2020年至今的账面价值表现较好 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度是重建期，疫情对美国经济影响巨大，失业率创新高，GDP创新低，利率维持在历史低位，但股市因疫苗预期和经济复苏预期上涨 [8] - 进入下半年，利率仍处历史低位，市场等待疫苗，距总统大选还有三个月，失业率仍处两位数，美联储将全力支持经济 [15] - 尽管贷款延期还款率较高，但房地产市场仍是亮点；公司希望保持强大资产负债表，待经济反弹后抓住机会 [16][17] - 可行疫苗将有助于消费者信心和经济增长，但时间未知，公司希望在今年下半年看到进展 [18] 其他重要信息 - 公司使用多种衍生工具对冲利率上升对部分回购借款的影响，二季度末持有利率互换、互换期权、待交割证券（TBA）和国债期货，名义金额总计21亿美元 [27] - 从本季度开始，公司将在10 - Q报告和二季度报告中提供更详细的对冲策略信息；GAAP层面未对利率衍生品采用套期会计，公允价值变动计入利率衍生品净损益 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 假设三季度经济无重大恶化，核心收益是否会再次超过股息？ - 公司表示有可能，但会综合多种指标评估公司盈利，目前对现状满意，核心收益有超过股息的可能性 [31] 问题2: 在当前MBS利差、对冲成本和流动性情况下，公司加大投资需满足什么条件？ - 公司称持有较多现金是为保持强大资产负债表，非对特定资产看法；已大幅减少非机构头寸，目前主要为机构RMBS，流动性和定价透明度高；随着对秋季情况更清晰，可能会减少现金持有，但并非缺乏投资意愿 [33][34][35] 问题3: 下半年提前还款速度展望，以及若主要利率再降30 - 40个基点至2.5%，提前还款速度敏感度如何？ - 公司认为市场对利率下降已很敏感，当前已有三到四个月前的贷款可再融资；若利率再降25 - 60个基点，市场再融资可能性大增，RMBS提前还款速度可能增加50% [36][37] 问题4: 能否提供7月底的每股账面价值更新情况？ - 公司表示7月底每股账面价值较之前下降约1% - 2% [37] 问题5: 董事会6月大幅削减股息，而核心收益超预期，原因是什么？ - 公司称一是要专注强大资产负债表，当时对贷款延期还款情况了解有限，作为服务商需承担支持借款人义务；二是评估公司收益会综合考虑多种指标，核心收益只是其中之一；三是提前还款速度较高，若低利率环境持续，提前还款速度将继续影响核心收益计算，且可能为负面影响；董事会决策是考虑可持续性，避免频繁调整股息 [41][42][43] 问题6: 专注机构MBS和MSR的公司，如何应对提前还款速度问题？ - 公司建议可购买无需支付过高溢价的证券以获得一定保护；RMBS和MSR仍能提供低两位数回报；公司会利用美元滚动市场，并选择性挑选债券；同时，美联储持续购买MBS会使提前还款和抵押债券价格维持高位，公司会关注并保持抵押支持证券投资组合的票面平衡 [46][47][49] 问题7: 出售吉利美MSR的理由及直接影响是什么？ - 公司称该投资组合仅占整体服务组合的10%，影响不大；但该组合逾期率上升且无增长计划，监管方面可能不利；战略合作伙伴对该组合有兴趣，认为有再融资潜力；出售资产可展示交易能力，符合公司战略 [52][53][54] 问题8: 公司是否看到其他资产类别的投资机会？ - 公司表示3月后专注核心业务，即机构MBS和服务；目前贷款领域一些资产类别有吸引力，特别是非机构/非合格抵押贷款（non - agency/non - QM）相关，但可能是四季度的考虑方向 [56][57][59] 问题9: 公司股票未反映资产负债表优势，是否考虑更积极回购股票？ - 公司称会与董事会讨论，若董事会认为合适，会采取行动 [62] 问题10: 是否有大量资金投放的地方，出售资产后服务成本是否会下降？ - 公司认为目前有小范围资金投放点，但无大规模投资方向；吉利美服务成本最高，相对而言出售该资产会使服务成本下降，但因占比小，绝对下降幅度可能不如预期，可后续详细沟通 [64][65][66] 问题11: 市场预计明年抵押贷款市场规模达3万亿美元，提前还款速度高，公司未来九个月维持现状是否可行？ - 公司表示希望积极投资，但会考虑疫情再次爆发对市场和行业的影响，以负责任的方式行动；公司是混合REIT，不会回到高杠杆水平；若找到合适小规模投资机会，会考虑投资；过去四个月是回归基本面阶段 [71][72]