财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入为2870万美元，比第一季度高30万美元，主要因2021年第四季度收购的处于第一代租赁期的物业随着租户入住而增加收入 [17] - 核心调整后资金流（AFFO）为1760万美元，即每股0.40美元，与第一季度持平，净营业收入的增加被信贷安排略高的利息成本抵消 [18] - 第二季度AFFO为800万美元，即每股0.18美元，影响AFFO的最大单项是与塔楼物业新73000平方英尺租户相关的100万美元租户改善费用 [18] - 第二季度同店现金净营业收入（NOI）变化为负7.1%，即比2021年第二季度低150万美元，受同比入住率下降和新租约免租期影响 [20] - 截至6月30日，总债务为6.54亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为健康的5.8倍，2022年无债务到期，2023年秋季有两笔小额到期，债务主要为固定利率 [21] - 对全年核心每股运营资金（FFO）指导中点略有下调，原因包括预计浮动利率信贷安排剩余时间利率上升、降低2022年新租赁收入预期，股票回购计划产生的正向增值部分抵消了指导下调的影响 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度共执行25.4万平方英尺租约，包括12.6万平方英尺新租约和12.8万平方英尺续约租约；2022年年初至今已租赁17个样板间，总面积6.4万平方英尺，还租赁了3个总面积3.8万平方英尺的经过大幅空间改造的空间 [7][9] - 样板间项目自2019年以来已建成超过20万平方英尺库存，迄今已租赁约84%，典型租赁期约6个月，目前样板间剩余库存为3.3万平方英尺，计划在2022年剩余时间内开始建设超过10万平方英尺样板间和另外15万平方英尺改造空间 [8] - 物业销售业务方面，第二季度完成达拉斯Lake Vista Point的出售，售价4400万美元，产生2200万美元销售收益，成交现金资本化率为6.1% [12] - 股票回购业务方面，第二季度及季度结束后完成3000万美元股票回购，董事会目前授权的5000万美元回购额度还剩2000万美元，平均回购价格为每股13.11美元 [13][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要位于阳光地带的市场，如凤凰城、罗利、坦帕、达拉斯和奥兰多，这些市场具有较低的经营成本、较高的生活质量和不断增长的人才库，受益于劳动力迁移和企业搬迁，预计租金和需求将长期增长 [6] - JLL报告显示丹佛都会区及其五个主要子市场当前建筑和重置成本估计范围为每平方英尺490 - 835美元，平均为650美元，公司认为这一范围也反映了其各市场的重置成本 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为办公领域最成功的公司是专注于增长市场、拥有符合当前租户需求的优质资产的公司，公司主要位于阳光地带的市场，投资于优质、配套设施完善的资产，与租户需求一致 [5][6][7] - 推进和执行提升部分物业的计划，继续在全国范围内建设样板间以提高租赁吸引力和加快入住时间，计划在2022年剩余时间内进行相关投资 [7][8] - 持续评估资产组合，通过对资产进行资本投入以推动租赁并为投资者创造价值，未来几年部分资产可能作为处置候选对象 [28] - 鉴于公司股价与内在价值的脱节，实施股票回购计划，认为以当前深度折扣水平回购股票将随着时间推移对每股收益和净资产价值产生显著增值作用 [13][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所处的阳光地带市场具有长期增长潜力，租金和需求有望上升，租户对优质、配套设施完善的办公空间需求持续存在 [6][7] - 尽管第二季度租赁总体健康，但预计未来12个月有几个较大租户搬离或缩租，将降低入住率，需要填补部分空间，但公司对填补这些空间有信心 [10] - 同店现金NOI结果预计在今年剩余季度将随着免租期结束而改善 [20] - 虽然租赁签约速度比最初预期慢，部分租赁收入预计将推迟到2023年，但公司认为随着时间推移，办公利用率将继续提高，租户秋季返回办公室的意愿良好 [36] 其他重要信息 - 公司网站为cioreit.com，可查看第二季度收益新闻稿和补充信息包，其中包括非GAAP指标与最直接可比GAAP财务指标的调节 [2] - 公司在2014年IPO以来在办公领域实现了第二高的总股东回报率，仅次于Alexandria real estate [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来12个月预计的较大租户搬离情况是否主要是之前已宣布的租户 - 未来四个季度约有85万平方英尺租约到期，其中有五个大于3万平方英尺的已知搬离租户，包括之前已讨论过的丰田等租户，以及新提到的达拉斯190办公物业的医疗保健公司等；同时，已签署29.2万平方英尺新租约将在未来一年入住，有助于抵消已知搬离情况 [25] 问题2: 第二季度的终止费与什么相关，新的指导范围是否包含比之前更大的终止费 - 终止费收入中最大单项仍与丰田租约有关，年初预计为280万美元，本季度指导变更增加的60万美元与190办公物业4.4万平方英尺租户行使终止选择权有关，该租户预计2023年3月搬离 [26] 问题3: 如何看待股票回购计划的未来活动，是否取决于出售资产以继续为回购提供资金 - 董事会授权的回购额度还剩2000万美元，公司认为股价相对于房地产价值有较大折扣，将继续评估，目前回购资金主要来自Lake Vista出售所得，未来将根据市场情况和股价重新评估并汇报结果 [27] 问题4: 公司是否仍在考虑出售其他资产 - 公司一直在评估资产组合以创造价值，目前没有立即出售的计划，认为当前不是变现部分资产的好时机，将通过对资产进行资本投入来推动租赁并创造价值，未来几年部分资产可能作为处置候选对象 [28] 问题5: 样板间业务每平方英尺的建设成本是多少 - 平均每平方英尺建设成本在40 - 60美元之间，具体取决于空间状况，前期成本虽高，但长期来看回填成本较低 [30] 问题6: 除样板间外的其他类型建筑改善每平方英尺的花费是多少 - 以190中心为例，花费210万美元，每平方英尺7美元，预计其他情况平均在此范围左右，可能会有上下波动，目前正在确定具体计划和进行投标及价值工程分析 [31] 问题7: 25.4万平方英尺租约的收入何时开始产生 - 收入将在接下来几个季度大致平均分布产生 [33] 问题8: 之前季度签约的租约在未来几个季度是否有异常的收入增长情况 - 罗利的新收购物业预计到第四季度入住率将升至80%以上，这将是收入增长的一个重要因素 [34] 问题9: 下半年租赁假设的变化是否有特定市场比预期慢，还是更广泛的情况 - 租赁签约速度比预期慢是更广泛的情况，办公利用率在夏季处于40%多，预计会继续上升，租户秋季返回办公室的意愿良好，但租赁签约推迟到明年年初 [36] 问题10: 租赁推迟到2023年是因为租户需要更多免租期，还是他们准备入住的时间问题 - 指标变化不大，建筑成本上升导致租户改善费用曾上升，近期有所平稳，免租期仍略高于历史水平，主要是租赁谈判和装修时间导致租赁推迟到明年 [37]