财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2840万美元，比2021年第四季度增加330万美元，主要因2021年第四季度完成的收购 [15] - 核心FFO为1760万美元，即每股0.40美元，比2021年第四季度增加180万美元，是公司历史上最高的核心FFO每股收益，得益于2021年第四季度生命科学投资组合的出售和资本再投资 [16] - 第一季度AFFO为830万美元，即每股0.19美元，最大的影响因素是在达拉斯190办公中心投资120万美元用于升级大堂和公共区域，还继续投资建设可租赁的样板套房和空置空间调整 [17] - 第一季度同店现金NOI变化为负4.7%，即比2021年第一季度减少100万美元，主要受同比入住率下降影响，BB&T在第三季度腾出空间以容纳新租户，新租户将于2022年5月1日起租，但要到2023年2月才开始支付现金租金 [19] - 截至3月31日，总债务为6.62亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为健康的6.0倍，2022年无债务到期，2023年秋季有两笔小额到期，债务主要为固定利率 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 整体租赁和租赁前景参观活动有所改善，特别是在位置优越和配套设施完善的物业 [5] - 罗利的Bloc 83综合体入住率为62%，出租率为81%，剩余96000平方英尺优质空置空间，正在与超过25000平方英尺的潜在新租户进行不同阶段的租约起草，还有超过50000平方英尺的活跃潜在租户 [9] - 凤凰城的Block 23和Phoenix自上季度末以来，77000平方英尺的新租户租约已开始，入住率从62%提高到3月31日的87%，到下季度末将提高到94%，正在探索剩余17000平方英尺空置空间的潜在租户 [11] - 达拉斯的The Terraces入住率为96%，出租率为99% [11] 物业出售业务 - 达拉斯的Lake Vista Pointe物业待售，售价4380万美元，调整租户未使用的TI后，现金资本化率为6.1%，预计6月中旬完成交易，预计产生约2200万美元收益 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为取消COVID限制对业务有利，租户返回办公室的趋势正在上升，特别是在位置优越和配套设施完善的物业，公司将继续投资这些优质资产以实现租金和价值增长 [5][6] - 计划对部分物业进行现代化改造和更新，包括翻新旧租户套房、改善大堂、健身设施、户外租户空间和环境可持续性物业特征，以提高竞争力和吸引租户 [7] - 继续积极评估资本回收机会，历史上通过资产处置已实现显著收益，未来将继续寻找类似机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前的运营情况符合2022年的目标和预期，随着租户返回办公室，租赁活动有所改善 [5] - 尽管租户返回办公室的速度较慢，但公司认为长期来看，租户希望为员工提供协作环境，对优质办公空间的需求将增加，公司的优质资产将受益于这一趋势 [29][31] - 租户目前有多种办公空间选择，导致短期租约和较小空间需求增加，但公司预计随着优质空间被吸收，租金将上涨 [30] - 出售Lake Vista Pointe物业将使公司在入住率、净营业收入和核心FFO每股收益方面接近之前提供的指导范围下限，但可以通过重新部署出售所得款项来抵消这一影响，公司预计下季度更新指导范围 [23] 其他重要信息 - 公司在达拉斯、奥兰多、凤凰城和坦帕的部分物业正在进行或计划进行翻新，预计在未来12 - 18个月内实现进一步的租赁成功、现金流增长和长期价值创造 [8] - 第一季度样板套房总投资为80万美元，Park Tower物业新租户产生80万美元租户改善费用，预计第二季度将产生剩余100万美元TI费用 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2022年剩余时间内租赁收入和租户空置情况如何发展？ - 公司预计整体情况将保持平稳，已签署约330000平方英尺的租约将在今年晚些时候入住，其中大部分在第二季度，同时也有一些已知的租户搬出，如丰田的133000平方英尺和Pima物业的61000平方英尺，这些搬出将抵消签署的租约 [26][27] 问题2: 如何考虑重新部署达拉斯物业出售所得款项？ - 目前还太早无法确定，公司正在考虑各种选择，包括投资低资本化率资产、购买公司股票等 [33] 问题3: 目前对优先股的看法如何？ - 由于过去几个月利率上升，再融资的情况发生了变化，公司将在短期内关注这一情况，但预计短期内不会做出决策 [34][35] 问题4: 如何看待公司正在进行的物业翻新？ - 翻新是多种方式的结合，包括提供户外空间、更新配套设施、健身设施等，以及提前投资建设高质量、可快速入住的空间，有些还配备家具，这一策略加速了租赁讨论 [39] 问题5: 未来季度或今年在翻新方面的投资规模有多大？ - 样板套房项目方面，约有20个单元，代表约70000平方英尺，计划在今年剩余时间内建设或规划，预计投资约150万美元，总体而言，未来四个季度的租户改善和资本支出平均约为每季度600万美元，此外还有租赁佣金 [40] 问题6: 样板套房的时间线和已建成样板套房的活动情况如何？ - 过去一个季度平均每月有一到两个样板套房租出，目前有19个样板套房，约60000平方英尺可供出租 [42] 问题7: 2022年剩余租约到期情况，特别是小租户的情况如何？ - 未来四个季度约有700000平方英尺租约到期，有五个超过30000平方英尺的租约，其中一些已知的搬出情况已讨论过，对于小到中型租约，续约情况与历史平均水平相当，历史续约率约为三分之二 [44][45] 问题8: 是否会重新考虑出售其他资产并进行股票回购？ - 公司一直在审视自己的投资组合，最近加强了这方面的工作，正在考虑多个物业的最佳处置方式，同时认为公司股价低于应有水平，这是一个关注重点 [48]