财务数据和关键指标变化 - 第二季度净营业收入为2580万美元，比上一季度的2540万美元增加40万美元，主要因终止费用增加，但被上一季度中期樱桃溪物业出售导致的收入减少所抵消，本季度共记录150万美元终止费用 [16] - 核心资金营运能力（FFO）为1530万美元，即每股0.35美元，比第一季度增加80万美元，原因与净营业收入增加相同，且因使用樱桃溪物业出售所得款项降低整体杠杆，利息费用也有所降低 [18] - 第二季度调整后资金营运能力（AFFO）为990万美元，即每股0.22美元，对AFFO影响最大的是公园塔物业租赁交易的租赁佣金，相当于每股0.03美元，与该租赁相关的360万美元租户改进预计将在第四季度开始影响AFFO，大部分预计在2022年上半年体现 [19] - 截至6月30日，总债务为6.13亿美元，较上一季度增加4000万美元，原因是本季度为索伦托梅萨物业收购从信贷安排中提取资金；净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为健康的6.2倍；季度末，总债务加权平均到期期限为4.2年，84%的债务为有效固定利率；加权平均利率为3.6%，且直到2023年都没有物业债务到期 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度完成24.9万平方英尺的新租和续租，租金收取率接近100%，且已基本收回疫情期间延期支付的租金；现金续租租金较到期租金增长4%；季度末入住率略有下降，但同店现金净营业收入（NOI）增长2.7% [7] - 公园塔物业方面，完成5.1万平方英尺闲置空间的回填，并与BB&T银行协商终止租赁，获得约540万美元终止费用，BB&T将继续支付租金至2021年11月30日；新租户为一家快速发展的金融科技公司，签订8年租约，自2022年5月起租，考虑招牌租金后，新租户每平方英尺租金比原租户高约5% [9][10] - 索伦托梅萨物业方面，本季度收购了相邻的两处物业，有助于释放生命科学资产的更大开发潜力和价值；租金处于历史高位，空置率低于5%，租户需求强劲且不断增长，CBRE估计实验室租户需求约280万平方英尺，而可用面积仅90万平方英尺 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室行业方面，劳动节后预计租户对办公空间的利用率将显著增加，且随着2021年底临近将加速提升；目前许多小租户已开始返回办公室，大租户返回速度较慢，但表示有意在秋季提高利用率 [6] - 圣地亚哥生命科学市场方面，租金创历史新高，空置率低于5%，租户需求强劲且受创纪录的风险资本资金推动不断增长，CBRE估计实验室租户需求约280万平方英尺，而可用面积仅90万平方英尺 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司下半年将继续推进索伦托梅萨物业的相关流程，通过续租和出租空置空间实现租赁成功，并在租户返回办公环境时建立收购管道 [15] - 对于索伦托梅萨物业组合，公司正在考虑出售整个组合或与经验丰富的运营商合作开发土地，目前所有方案都在考虑中，且正在认真考虑出售整个组合 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为随着租户返回办公室，公司在推进索伦托梅萨物业流程、实现租赁成功和建立收购管道等方面处于有利地位 [15] - 对于租赁市场，管理层预计随着时间推移，租赁活动将增加，特别是在今年晚些时候和明年年初；一般来说，租赁优惠与过去相比不会有太大差异，可能会有更多的免租期；建筑成本可能会略高，但总体与近期情况相符 [29] 其他重要信息 - 公司减少了与租金收取率和受COVID - 19影响的特定行业敞口相关的披露，因为目前没有收款问题，且预计收款率不会有重大变化 [22] - 公司在新闻稿中提供了更新后的2021年全年指引，主要驱动因素是公园塔物业的终止费用收入，这对预测的净营业收入和核心FFO有积极影响；由于BB&T预计在2021年离开，而替代租户要到2022年5月才入住，因此年底入住率指引有所降低 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若出售索伦托梅萨物业组合，所得款项如何使用 - 公司表示若完成交易将提供更多细节，但会继续深化现有市场业务并拓展新市场，认为秋季和2022年租户返回办公室时，持有资金是个好时机 [26] 问题2: 当前资产定价情况 - 公司认为目前处于夏季淡季，预计秋季市场会活跃起来；高质量、信用良好、新建且位置优越的资产价格长期来看仍对公司有利 [27] 问题3: 除公园塔物业外，是否还有其他租户支付租金但未占用大量或全部空间的情况 - 公司称BB&T是此类情况中规模最大的，目前投资组合的利用率约为30%，没有其他已知租户完全空置的重大区域 [28] 问题4: 下半年租赁情况及租户改进、租赁佣金等资金需求情况 - 公司预计租赁活动将在今年晚些时候和明年年初增加，租赁优惠与过去差异不大，可能有更多免租期；建筑成本略高，但总体与近期情况相符 [29] 问题5: 索伦托梅萨物业组合的选择方案是否为出售整个组合或成立合资企业开发可用土地 - 公司确认是这两个方案，最初主要考虑寻找合资伙伴开发土地，但鉴于生命科学市场强劲，也考虑了出售整个组合，目前重点已转向出售 [32][33] 问题6: 是否因潜在收购方希望获得整个索伦托梅萨物业组合（包括土地）才考虑出售 - 公司表示可以选择任何方案，但该物业组合既有良好的现有现金流，又有超过100万平方英尺的潜在开发面积，整体打包很有吸引力，所以决定朝此方向推进 [34] 问题7: 索伦托梅萨物业100万平方英尺可开发土地的价值是否与每可开发平方英尺200美元的市场价格相符 - 公司称鉴于目前所处阶段，暂不提供关于价值的进一步评论 [35] 问题8: 索伦托梅萨物业的可用区域是公司正在寻求出租，还是潜在收购方希望自行出租 - 公司表示正在积极寻求长期租户，一些潜在买家也喜欢有闲置空间，因为这有助于在启动开发时确保租户；若决定出售物业，情况可能会改变 [36] 问题9: 租赁到期时间表中，Ally和Toyota的租赁是否仍反映在2022年和2023年到期情况中，Ally何时正式续租 - 公司称若在报告日期（6月30日）前签订租约，会更新到期时间表以反映新的到期日期；Ally于去年第四季度正式续租 [37][38] 问题10: 修订后的指导范围高端是否包括额外收购 - 公司称指导范围低端反映已投入的4300万美元，高端反映第四季度后期完成的额外5700万美元收购，对整体结果影响不大 [41] 问题11: 本季度租赁量加速，特别是新租赁方面，活动是来自之前就有讨论的租户还是新租户 - 公司称由于COVID - 19等原因，一切进展较慢，讨论通常持续时间较长，目前周期稍长 [42] 问题12: 租户是否因Delta疫情爆发而推迟返回办公室计划 - 公司称部分租户有推迟计划，一些租户将返回时间推迟到今年晚些时候，一些仍计划劳动节后返回；公司认为劳动节后返回办公室的趋势将加速，并在今年剩余时间持续 [44] 问题13: 与一年前相比，租户对办公空间的承诺不确定性如何 - 公司称目前没有明确答案，一年前流行的混合办公或远程办公说法在公司市场已减弱，租户有返回办公室的意愿，但对于是每周五天、三天还是如何逐步返回存在不确定性，整体情况比一年前好，但仍有一些时间和实施方面的不确定性 [45] 问题14: 公园塔物业5%的租金增长看似温和，实际经济情况与最初承保情况相比如何 - 公司称BB&T在该空间已租赁很长时间，2019年续租时租金已按市场情况调整；新租约起租点为每平方英尺30美元的全服务毛租金，每年有近3%的递增，还有可观的招牌租金，从整体成本基础和回报来看，该资产表现良好 [46] 问题15: 公园塔物业的运营是否符合购买时的预期 - 公司称整体符合或超过预期，翻新加速了租金增长，尽管COVID - 19使市场放缓，但对该物业交易和其他业务的经济情况感到满意 [47]